深圳万科，换一种“新思维”玩地产
【老潘说】在营销走向精细化和强调费效比的今天，老潘一直强调，一切不以促进到访和成交为目的的策划都是耍流氓。最近，深圳“中国首个互联网创业城”万科云城公寓开卖之前，却迎来了一场声势浩大的深圳创业大赛，进入决赛的9对创业选手，齐聚深圳万科云城项目，紧张PK下来，3只获奖草根创业者拿走了50万创业奖励，结果好生欢乐。恭喜之余，这个活动，也让老潘纳闷了，一个公寓产品干嘛去做创业大赛？这50万的创业赞助费促进了多少成交？
对此，主办方的回答，深圳创业大赛，不是为了促进下游的到访销售，而更多是基于上游与潜在客群的产业营销。确实，如果按照传统住宅营销逻辑，多少感觉有点不解，这一点也说明我们再不能用传统住宅思维去看深圳万科了。而前期老潘与业内朋友聊起深圳万科近几年频频出手前海企业公馆BOT、留仙洞云城产业地产、双月湾度假地产、商业地产以及教育产业与成立教育基金等，其变革动作之快、地产跨界之频繁、资源整合之宽泛多元，多少让人感觉“不务传统地产正业”，今天老潘也尝试以万科云城为起点去解读“深万”之变。权当抛砖引玉。
一、营销之变：不是营销“房子”，而是营销“产业”
首先，从活动本身而言，真正的误解在于我们在以住宅卖楼的思维在看万科云城公寓产品销售，而不是以地产新思维、新玩法在看深圳万科产品之变、营销之变和思维之变。果不其然，这次创业大赛，现金50万只是其一，更值得一提的是大赛冠军、亚军、季度将同时获得深圳万科云城的创业孵化器的使用权、万科园区的广告位、万科产业项目内的展示权、万科云创中心的场地使用权等，显然卖出房子已经不是云城的营销逻辑。
显然，这次由深圳万科主办的创业活动，也承接了“万众创新、大众创业”的号召，更直接开启了“深圳产业地产”营销的先河。其最终价值在于通过鼓励和推广创业者和创业项目的路演PK，通过对这个直接推动的创业孵化活动来代替传统的营销活动，实现营销嫁接产业，带来产业和关联项目销售的双推动。
二、模式之变：从“出售产品”，到“搭建平台”
房地产的玩法越来越low了，传统拿地、建楼、卖房子的逻辑太过于平常，类似互联网思维下羊毛出在兔身上，UBER平台模式，子公司彩生活市值瞬间超过花样年地产母公司…… 很多业内专家开始强调，不是房地产不行了，而是传统房地产的经营方式不行了。这一点，在上周万科半年业绩发布会上，郁亮也表示：“今天在判断很多业务值不值得去做的时候，万科不再仅仅从赚钱衡量，因为没有给市场有想象力的东西，股价就10倍上下市盈率，PE就低了。未来我不希望通过目前通常意义上的增值服务来赚钱，而是搭建平台，好好把地盘经营好、楼盘经营好，让业主得到更好服务，让业主资产得到增值。而且万科未来平台是开放给大家的，比如社区电商、社区金融、社区医疗、社区养老，都是开放式的，其次，万科搭平台，而不是万科自己参与进去，这是万科的设想。
平台模式，也同样被深圳万科应用。本次深圳创业大赛，首先，深圳正在打造“中国硅谷”概念，留仙洞总部基地正是深圳科技、IT等新兴产业的聚集地，天然具备较好的创业文化与土壤；其二，此次深圳创业大赛海选，本身就提前建立了万科与深圳创业者尤其是草根创业者的“连接”，也搭建了投资者与优秀创业者沟通连接的平台，优秀者也将获得万科云城创业孵化器使用权和场地使用权。其三，深圳创业正在风口上，深圳万科这次活动战略意义巨大，如果今后万科打造成为一个高科技、IT 创业者的交流、沟通、合作的平台，对万科云城产业招商是一个巨大的资源中心。
三、业态之变：“单一产业”到“相关多元产业”
地产白银时代，很多包含大牌开发商都开始多元化布局，比如卖水、卖酒者等，过去的万科如深圳万科都是一直强调聚焦住宅、聚焦主流刚需，但今天万科，应该说也是多元化布局，但在老潘看来，有三点不同，其一，万科在多元化与专业化布局是最有发言权的，早年万科之前就是从不相关多元产业做减法而很长一段时间聚焦单一住宅产业，应该说深圳万科这几年虽然快速接入商业地产、产业地产、度假地产、教育地产等，但已今非昔比，白银时代，深圳万科业态产业突围更多还是聚焦地产相关多元化，显然万科仍然是专业化的信徒。其二，万科住宅业态，也从过去住宅聚焦主流刚需市场，到如今开始项目进城，产品结构相对高端化，增加了改善型、二改甚至终改的产品比重。如万科云城135平米就是按照终极产品去设计、位于深圳湾的万科红树湾项目走向高端自不用说，老潘也了解到深圳万科也将联合北京万科联合召开万科高端产品线新闻发布会，一则高端客户共享互通，二则算是提前预热万科高端产品线形象。其三，深圳万科在城市化率高、产业结构高端的深圳城市，更容易去尝试相关多元化产业。目前产业看似多元，但实则聚焦在城市配套服务商的大战略、大目标之下，未来对某一成熟产业，也不排除在深圳乃至全国规模化复制。
具体产业拓展上，万科集团未来产业格局可谓三分天下：其一是继续做传统住宅业务，未来10年住宅业务仍在总盘子中占大部分比重；其二是发展消费体验地产，包括生活中心、社区养老、旅游度假地产等，这部分产品体验是“互联网”取代不了的；三是产业地产，包括写字楼，大型会展中心，物流地产，这块是为城市发展配套服务、为城市转型升级服务的业务。深圳万科连续15年作为深圳销冠，立足深圳城市特征，开始从地产为主走向泛地产（产业地产、商业管理和度假商业）模式，深圳万科开始从过去单一关注城市人居（住宅），逐步转变到关注人与城市“共生、共创、共享”方方面面。2015年，深圳万科核心以城市配套服务商为起点去开拓新业务，整体加大商业服务、教育、度假3大城市配套服务，并成立了产业运营、商业管理、度假商业三家新公司。
2015年一度不认为深圳万科的“转型示范元年”。与深圳这个城市共生、共创、共享，深圳创业大赛就是这一深圳万科新战略的营销举措。他早已超越传统“到访来电”的销售思维，而更多从产业、从商业、从城市特质去做品牌营销，去做与“新万科”匹配的营销活动。
四、理念之变：从“社区人居”到“业态共生”
房地产一直都在说，住宅是高中生段位，商业地产是大学生段位，都市综合体是研究生段位，城市运营商则是博士段位。这个段子背后反映了经营方式和资源整合难度的差异。
多年前，深圳万科更多是在卖房子，而今天的深圳万科可能在开发一座城。万科云城已经不仅仅是一个住宅、商业、或是都市综合体所能涵盖，而是一个典型的“万科产业造城”的案例。过去万科也开发过很多住宅郊区大盘，别墅、洋房、高层业态复杂，但都是封闭住宅人居，而以商业、公寓、产业、酒店、写字楼等为特征的万科云城，其业态之复杂远远超过以前万科郊区大盘模式。 而今天万科云城的产业思维，就必须基于城市生态绿洲、基于产业缺乏城市关怀和居住温度，需要从绿色生态、产业研发、商业生态和一站式居住等综合规划，形成产城融合的一体化共生格局，这显然对深圳万科提出了更高段位的要求。
共生，在未来深圳万科“城市配套服务商”战略定位中，是一个非常重要的理念。共生，它本身是一种生物学概念，除了表达紧密关系之外，还带有鲜活生长，多元共荣、共生发展的内涵，未来城市不应该是冰冷的水泥森林，而应该是充满灵性、活力、注重人与自然的交流。
五、能力之变：从营销的万科向技术和运营的万科转变
多年前，王石就提出，万科要从营销的万科转变为技术的万科、服务的万科。今天深圳万科云城大胆采用PC技术，其公寓产品与写字楼都快速建造，预制化构建车间一次性成型有效解决了产品“渗漏和裂缝”痛点，真正在脚踏实地的成就“技术的万科”。另一方面，万科云城考验深圳万科不仅仅是房子建好，更重要的是后期招商、运营、服务的整体实力。
六、组织之变：从单一委托到“核心设计集群”
万科云城，就是一座城，在规划之初，万科就强调不能千城一面，而是强调空间多样性，个体创新性。单一的设计外包已经不能满足云城宏观规划和微观单体的一体化设计。另一方面，通过核心设计师的众筹众智模式从开始就被确定。
在万科看来，集群设计是营造空间多样性的前提条件，也是云城项目设计之初就全球范围内成立了核心设计集群。首先，集合集群设计师与主观部门以及外部专家进行超大范围集群设计，贡献集体智慧、集中专业精英处理项目设计难题，从城市公共利益维度、从产业使用维度、从设计维度、从居住使用维度、从绿色建筑维度和项目开发维度等多个维度出发，通过不同诉求的充分讨论，使得项目最终取得共赢结果。其次，核心设计集群通过城市设计对项目后续设计提出若干控制要素，然后推荐后续单体设计师，各单体设计师根据城市设计进行插接设计，而核心设计集群对方案过程进行把控，这就保证了整体的一致性和个体的丰富性多样性的融合。
深圳万科，变化还在继续，但坚定的与城市共生、共创和共享，成就城市配套服务商的战略定位，不会变!
码字地点：深圳福田梅林
码字时间：周日下午的美好时光
希望有机会深度专访深圳万科
最后，让我们来看看万科50万悬赏，都招来了哪些创业怪咖与创新产品：
1，Wicoz:一键冲奶，解决婴儿房需求的智能产品
Wicoz 公司围绕智能婴儿用品市场推出的创业计划，他们作为一家互联网公司，专注智能婴儿用品市场。该公司推出的第一款产品是一款名叫Milk Nanny 的智能冲奶机，它无需繁琐的操作，一键就可以快速冲出一瓶适合的量、适合的温度、最科学配比的婴儿配方牛奶。同时该公司还计划推出围绕婴儿房的智能身高尺、智能婴儿秤、哭声翻译器、智能婴儿监控等多项智能设备，并与手机APP形成数据的收集和反馈。
评委点评：
深圳广电集团交通广播总监潘迪：第一款产品从设计到出品的速度比较慢，虽然切入点很小，但要解决产品推出速度、未来产品储备和生态圈产品规划等问题。
INNOBANK创意银行杨霆鹏：智能硬件创业要关注三方面，商业模式要有大数据，做生态，以及寻找入口级产品。目前把冲奶机定位为入口级产品，但入口级产品最好是免费。可以寻找一个更低成本的产品作为入口，同时，做生态从云端开始做生态圈更好。
2，晓舟科技：每人计，通过客流统计和分析为每个零售店铺提供经营改善工具
晓舟科技推出的“每人计”项目也是围绕智能硬件展开，该项目通过零售店铺的顾客数据采集硬件，实现对店铺经营的数据报表、经营改善建议以及咨询服务等多项功能，并通过大数据形成客流等商业数据的生态圈，最终形成每个零售店铺都可用的经营改善工具。
评委点评：
南山科技事务所周湘其：智能硬件采集的数据能否和大型连锁零售的ERP系统实现对接，这是这个项目的兼容性问题，而另外客户在使用你们的硬件和方案后，以后别人来会不会把你们的方案一脚踢开，这是客户的粘度问题。目前这个项目总体还是系统集成商，卖的是系统，而不是智能硬件。
3，亿车科技：基于智慧停车运营的车联网云服务平台
这个项目的团队是深圳路边停车收费系统APP“宜停车”的开发者哦。他们致力于利用移动互联网技术解决城市停车难的问题，一方面与政府合作（联合运营），实现路边临时停车收费管理；另一方面与停车场物业合作（云端托管），实现便捷的联网收费和高效的出入（消灭停车场收费岗亭），从而完成对停车服务的互联网改造。
评委点评：
IDG资本王金山：如果作为技术方案的提供方，那么项目可以控制的东西不多，就比如停车费的资金池是否在项目团队的控制内。而如果后期推广模式，那么无论是向政府承包停车项目还是在线下推广和后续服务的部分，项目都将面临需要资本比较重的情况。
深圳万科产业公司陈诚：客户在停车中需要的首先是技术层面，能否快速的进停车场，进去能不能找到位置，出场能不能快速找到车，以及出场的交费麻不麻烦，这些才是需要通过技术解决的问题。而对于停车场的另一个痛点则是流量，客户需要通过系统将闲置的停车位予以保留。而对于停车场经营方，住宅往往车位不足不需要导入流量，商场、写字楼看中的是来消费和办公合作而不是来停车，在推广这个平台时还有个问题就是，开发商不差钱。
4，小牛装修：帮助挑最靠谱的装修队长
买到房子要找人装修最头痛的就是从哪里找人，够不够放心，施工质量及售后服务如何保证。而小牛装修则搭建互联网平台服务用户和装修队长。让用户可以通过点评挑选最靠谱的装修队长，而平台针对用户还提供质保、纠纷处理、维修资金池、售后保障等服务。
评委点评：
深圳万科云城项目总监黄豫斌：从万科的感受而言，客户对房屋装修的需求很多是伪需求：往往想要的东西很多，但其实只是需要一个安心的家，最后很多他想要的东西其实并不需要。另外项目定位的目标客户是26岁+的人群，但实际上，在房屋装修上购买别墅的这些业主对于装修的个性化需求和议价能力实际上才更强。
5，凡乐时代：楼下APP，社区便利店O2O解决方案
深圳个体便利店占所有便利店的70%，但每月营业额却只有连锁便利店的60%。楼下APP希望以虚拟连锁的方式，用互联网工具升级用户和便利店商品之间的连接模式，打造互联网的便利店。楼下生活APP在住户端将实现线上购物、及时配送等功能，而在便利店端则实现店铺管理、进销存系统以及店内终端等功能。
评委点评：
INNOBANK创意银行杨霆鹏：楼下的服务不仅仅是便利店，而是一栋楼宇楼下的所有服务，而竞争对手，如大众点评、美团等，如果增加便利店功能就可以很快cover掉你做的所有功能。
南山科技事务所周湘其：项目发展会面临三个问题，1很多夫妻店没有互联网意识；2，物流的成本；3，推广中屌丝凭什么下载你这个APP，它还没有亮眼的定位。
其他项目：
6，学点啥：在线销售兴趣技能的学习课程
针对目前中国人的空闲时间碎片化，忙碌和休憩频繁穿插，移动互联网生活方式兴起等背景，学点啥致力于满足大家对兴趣学习的渴望和文化消费升级要求。它定位于兴趣技能（例如钓鱼、唱歌、体育运动、烹饪等）课程为主，文娱休闲体验（例如博物馆讲解）为辅的学习项目在线运营销售。
评委点评：
深职院创业学院黄伟贤：现在年轻人的学习需求大部分都在职场要求上，而学点啥的学习内容很多都是没有职场压力的人的学习需求。而你们的定位人群又是大学毕业刚入职的这些人，他们的学习刚需型需求都在职场，兴趣学习不是最重要的。
7，Utalife:宝贝去哪儿，专为儿童设计的定位产品
“宝贝去哪儿”不只是儿童防丢器，更是融合传感器技术、GPS卫星定位、GPRS等远程无线通讯能力的，全方位的儿童安全健康服务专家。
评委点评：
深圳万科产业公司陈诚：定位采用GPS的耗电很大，要考虑如何解决续航时间问题，另外目前这类产品众多，可穿戴设备的进入门槛也很低，要寻找核心能力和差异化。