通州，全国首个写字楼限购区域背后的真相？
文\潘永堂
写字楼竟然被政府限购了！
但是，老百姓对房地产政策好像有“抗药性”了！老潘对这个政策的第一直觉有两点，第一，可以限制短期的交易，但限制不住通州的“大牛趋势”；第二，房地产很多时候，凡是政府着急限制的，反而越说明市场未来成长有机会。
回首过去，我们稍微总结一下就是——凡是政府对大宗行业限制买卖的时候，大多都是因为这个市场已经发热高烧或是即将高烧了。全国首个写字楼限购的通州，大概也是这个逻辑。但相对奇怪的是，过去政府限制住宅更多是基于民生考虑，那么这次政府连写字楼也“开药”了，这个纯市场属性、高度市场化的行业，为何政府也不放过？
在老潘看来，针对通州区域开出药方，这一方面说明了政府“因城施策”、因地制宜的理念贯彻地更频繁了；但另一方面，也表明通州写字楼市场可能过火了，政府再不出手，通州写字楼可能会如昨日深圳房价，一飞冲天，不是没有可能！
真会这样吗？ 概率还是蛮大的。老潘看到在克而瑞统计的过去3月通州商住成交量高达1152套，这个套数是什么概念了:
第一，环比上涨约300%；
第二，同比涨幅高达约1300%；
第三，1152套是通州乃至北京商住产品成交历史之最，更恐怖的是，通州写字楼量价齐升，通州核心区域价格已经突破4万+\平米，而且增长势头锐不可当。
为何通州写字楼市场如此彪悍？与通州的定位规划固然直接相关，但这里不妨从整个北京写字楼来看看供需结构！因为通州写字楼客户，更多来源于北京大市场！
首先，来从全国写字楼市场看北京写字楼市场！
中融长河资本公司曾经做过一个分析，他们通过各项指标的比对，经过复杂的计算和筛选，最后算出中国值得投资的8个城市分别是北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、大连和南京。但是，从租金收益和资产价格升值的角度来看，北京、上海、广州是首选。
从成交数据上看确实也证实了这一点。在2015年，北京写字楼历史成交额首次突破了400亿。如果叠加股权交易的大宗写字楼交易，总额超过了600亿。
（数据来源大伟看楼市）
写字楼市场有一个很重要的判断指标，那就是空置率。空置率指标显示出写字楼市场的供需状况。从下图可以看出，北京空置率保持在2%-4%左右，把其他城市远远甩在身后。
（数据来源中融长河资本）
再来看北京今年前3个月写字楼的投资，写字楼类物业竣工89.3万平方米，占比仅有21%，相比住宅的49%，差距拉开非常大。而北京一季度，只有3个甲级写字楼入市，少就意味着市场的争抢。
所以说，未来北京千金难求一套写字楼的情况也许很快就会出现了。原因也很简单，北京供地越来越少了，前段时间甚至传出了北京要停止供地的新闻，震惊了整个地产圈，不过应该是假消息。随着物业开发建造完毕，北京商住物业只会买一套少一套，稀缺性更加凸显。
政策的利好也是火上加油，营改增政策5月1日正式实施，企业购买商住物业可以抵税，这个政策的刺激对于写字楼市场起到了推波助澜的作用。让很多企业从租赁办公空间转为购置办公空间，这对写字楼物业价格的成交也会是强有力的支撑。
综上来看，北京写字楼市场在企业主、投资客的推动下会越来越热。未来市场分化越来越明显，同样也会体现在写字楼市场上，随着北京在东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目，未来北京物业建造完毕后，北京四环以内的物业基本上很难购置到了，未来需求预计会往通州等新城区转移。
通州之前的发展其实相对落后，连大型的商业综合体都非常少，后来规划成为城市“副中心”后，才吸引了万达、富华、世茂、华业、绿城、保利、绿地、华远、葛洲坝这些房地产大鳄逐渐进驻，并且建造了大量的高品质写字楼，这样才慢慢提高了整个区域的品质。
通州市场未来的发展其实是有目共睹，但是不是真的到了需要限购的地步？
通州确定为北京“城市副中心”后，北京市政府部分行政、经济功能转移，除了北京市政府部门需要转移，另外有很多政府扶持的高新企业，或者需要和政府关系密切的这些企业也要搬到通州去。这样一来，会产生大量的写字楼办公需求。
与此同时，越来越多的金融、物流、IT等企业准备转移办公阵地。一方面，北京核心区写字楼的供应趋近及价格高企，办公成本不断飙升。另一方面，现在通州随着品牌房企的进驻，整体办公环境有了质的飞跃。第三，通州新城交通优势明显，可以很好承接CBD外溢的商务需求。目前通州新城有多条地铁穿过，而八通线、两广路、朝阳北路等轨道、路面交通与朝阳连通，再加上距首都机场仅20公里，交通非常便利。
由此可见，通州未来写字楼市场需求非常大，而供应是否能支撑这么巨大的需求还需要打个问号，毕竟供应用地是有限的，一旦开发完毕，通州写字楼会不会因为供不应求而出现房价疯涨？
投资在乎的是兑现价值与发展潜力，而这一点最直观的就是看区域的规划发展了，下面这一张图就很能说明问题。
通州未来发展主要聚焦3点，以下是政府大战略所倡导的通州的区域定位和发展趋势要点。
1.发展定位：北京市城市副中心、国际商务新中心、文化发展创新区、和谐宜居示范区。
2.实施四大战略：深度城市化战略、产业梯度发展战略、协同联动发展战略、改革创新驱动战略。
3.发展布局：根据京津冀协同发展需要，结合市行政副中心建设的新形势以及北京市优化调整空间布局的新要求，按照“北优南拓、区域联动、组团发展、一河串联、多点支撑”的思路，构建“一城一河两组团”的发展格局。
这么强大的规划加上未来的积分落户政策，可以说，在未来5年之内，通州的投资潜力远远高于北京其他区域。
数据胜于一切雄辩，据克而瑞房价北京数据显示，3月通州商住产品成交1152套，环比上涨约300%；同比涨幅高达约1300%，为通州乃至北京商住产品成交历史之最。值得注意的是，通州商住产品不仅在成交量上逆天，在价格上也越来越高大上，通州核心区的商住产品价格已经普遍进入4万+的行列。
这样的情况下，如果政府不限购。
首先，通州写字楼的价格恐怕就会像坐上直升飞机一样往上升。
其二，大量的写字楼散售无疑会推高价格，增加未来大型企业的购置或租赁写字楼的成本，包括政府自身；
其三，北京商住尤其是打造新通州，如果商住成本短期被炒作过高，那么短期反而不利于政府引入能够持续发展并发挥产业带动作用的各类企业。这些恐怕才是政府要对通州商住物业进行限购的真正原因。
投资者永远是精明的，他们会有三个判断。
其一，越是限制限购的区域，说明当前和未来价值越高，否则干嘛限制了？
其二，可以限制的是交易，但无法限制的是区域的发展潜力，即使短期限制，但投资者更好长期的价值；
其三，擒贼先擒王，投资则要选中心中的中心，区域中的核心地段。通州商住限购恰恰说明了核心区域的热点板块，也反向说明通州核心区域及类似运营CBD区域将无可争议的成为优选的投资区域。
这里不妨是推荐一下老潘朋友的一个楼盘，即通州核心区域运河CBD第一排的世界侨商中心，成为写字楼市场的热点就在情理之中了。世界侨商中心去年一个季度就收获超过10亿签约额，除了区域中心的价值之外，项目还推出“7C写字楼”的产品与服务的价值创新。这里如果按照当前投资逻辑的两大原则“即谈价格不如谈价值，谈房事不如谈城市”，世界侨商中心的价值公式可以简化为：北京城市力+通州成长力+中心CBD稀缺力+7C产品力=世界侨商中心！
1C-城市的中心 ：北京城市行政副中心，一核五区全面落地，多元产业聚集
2C-商务的中心 ： 望向世界第一眼，运河CBD第一排
3C-交通的中心 ： 双地铁上盖，地下环隧设计，构筑水陆空隧四维立体交通网
4C-生态的中心 ：一线河景，五河交汇，近万亩森林公园，让CBD自由呼吸
5C-价值的中心 ：国际大师Gensler担纲设计，新风过滤系统，抵御雾霾侵扰，4.2米层高傲视CBD
6C-繁华的中心 ： 对望新光天地，汇聚高端消费人群，新宝街引领CBD消费新时尚
7C-资源的中心 ：富华、世茂两大侨商联袂共著，世界侨商资源平台
7C固然是个概念，但更重要时候7C背后的价值！
最后老潘想跟大家分享最后一个观点是，无论置业者还是投资者，千万不要过度放大“预期”，没必要过于恐慌。即政府调控一打压，马上觉得市场会止不住的下跌，陷入过度恐慌的恐惧；而一旦政府一出利好政策，就认为房价会扑扑的飙升。事实一定不会这样，因为政府作为中国楼市最大的“操盘者”，永远是希望房地产这只GDP大牛稳定成长，而非大起大落，这就会形成政府对楼市一个“托底压高”的调控做法。当房价过高或过低之后，政府政策就一定会在何时的时机“现身”，而置业者与投资者要看的是看一个城市，一个区域的大趋势。
如果整体大趋势、大格局向上，又何惧路上的偶尔刮风下雨了，长远来看，天必然是晴朗的！通州的写字楼市场，未来就是大晴天！