仅签订购房合同但未办产权证的房子，能买吗？
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“合同房”指的是仅有购房合同，但没有办理产权证的房屋。实践中的具体情形为，开发商将房屋出售给出卖人，出卖人在没有取得产权证的情况下就将房屋出售给买受人。
众所周知，有产权证的房子，才能上市交易，没有产权证的房子，是无法办理过户的。“合同房”由于没有拿到产权证，售价普遍会比较便宜，这一点吸引了众多购房者。
但是，“合同房”在交易过程中存在极大风险，购房者要想真正取得房屋，完成过户，可以说是步步惊心 。
案例
A先生因孩子读书所需，一直四处寻找合适的学位房。2015年末，A先生通过中介介绍结识了B先生，B先生在2014年末以190多万元的价格购买了某楼盘的一手房，与开发商签订了购房合同并支付了全部房款，其中130万元的房款是通过银行贷款方式取得的，并办理了抵押权登记手续。
当时，开发商并未完成初始登记，房屋未办理产权证。A先生看房后觉得房子各方面条件都不错，有意购买，且中介和B先生都说收到消息称开发商很快就能完成初始登记。
于是A先生与B先生在中介的主持下签订了房屋买卖合同，约定房屋售价为245万元，待开发商完成初始登记后B先生需配合办理产权证并将房屋过户给A先生。
此后，A先生向B先生支付了首付款120万元，并开始为B先生偿还银行贷款，B先生也将房屋交付给了A先生，A先生装修了房屋，一家人居住至今。
然而，意料之外的情况出现了，因该楼盘涉嫌违建，开发商一直未能办理房屋初始登记，直至2019年年中，开发商才完成初始登记并通知业主办理产权证。
在长达三年多的时间里，房价大幅上涨，房屋市场价现已高达600万元。A先生得知房屋可以办证后第一时间通知了B先生，让B先生尽快办证过户，但是，B先生却不同意了，并坚持要求A先生需另外向其支付数十万元才愿意配合。
A先生与B先生多次交涉，B先生仍拒不配合，因为此事，A先生陷入焦虑，夜不能眠，其后找到我们团队的陈旺律师咨询如何处理。
陈旺律师第一时间查询了B先生的情况，发现B先生涉及多宗诉讼，拖欠债务达数百万元，已被法院列为失信被执行人，该情况引起了陈旺律师的高度警觉。
即使B先生愿意配合办证，房屋也很有可能因涉诉而被法院查封。陈旺律师当机立断，建议A先生立刻向法院申请财产保全，对房屋进行预查封，并提起诉讼。
A先生申请法院对房屋完成预查封不到一个月，就收到了消息，另一个法院因B先生的执行案对房屋进行了轮候查封。正是把握了这不到一个月的“黄金时期”，房屋才符合可以继续履行的条件，A先生对房屋的权利才得以保障，关于房屋产权证的办理、过户的手续、清偿银行贷款及完成涂销抵押等事宜得以一一解决。
其实，“合同房”交易并不罕见，目前房地产市场也有大量的合同房顺利过户至买受人名下，即使出卖人和买受人之间出现纠纷，也可以通过法院诉讼得以解决，但是，在这过程中，却存在大量的风险，例如案例中出现的出卖人与他人存在债务纠纷的情形，事情就没那么简单了。
交易过程中可能存在的风险
1、开发商迟迟未办理初始登记，出卖人无法办理产权证书，房屋长期无法过户。
2、出卖人无权处分。在缺乏最直观的权属证书的情况下，购房者很难判断出卖人是否为房屋的所有人，如果出卖人属无权处分，双方之间的买卖协议可能无效。
3、出卖人反悔，要求解约。在签订买卖合同到房屋完成过户之前，卖方可能会因多种因素而选择解约，例如，房价上涨后卖方反悔，单方面提价，不配合过户。
4、一房二卖。卖方将房屋以更高价格转卖给第三人，造成两个买家之间对房屋权属产生争议。
5、房屋设有抵押登记，出卖人未按合同约定提前还款并办理抵押涂销手续，或者逾期还款导致开发商承担保证责任。
6、房屋因出卖人原因被查封。如房屋被查封，买受人就无法直接提起诉讼要求出卖人办证过户，而是需向查封法院提出执行异议，对执行异议裁定不服的，还要提起案外人执行异议之诉等一系列的程序来主张权利。案例中正是因为A先生先一步进行了预查封，才没有陷入完全被动的局面。
7、出卖人死亡。一旦出现此情形，出卖人的继承人如先行办理了继承权公证或者通过法院办理继承确权手续，房屋转移到了继承人名下，继承人就能继续与买受人完成交易，这是较好的情形。否则，买受人需起诉出卖人的全部第一顺序继承人，通过法院判令协助办理产权转移登记手续，寻找全部的继承人是此类案件最大的难点。
律师建议
如果遇到理想的房源，该出手时还是可以出手的，但一定要注意规避风险。
1、审查清楚房屋买卖合同的条款，制定完善的合同条款对双方进行约束，最大程度地降低购房风险。
2、了解清楚开发商未能办理初始登记的原因和具体的办理时间，如果是因为开发商“五证”不全而造成无法办理的，建议购房者最好不要购买该房产。
3、对出卖人的情况进行充分的了解，确定是否为有权处分人，是否涉讼，是否被列为失信被执行人等。
4、与出卖人保持持续的、良好的沟通，一旦发现出卖人有反悔的迹象，或者身陷债务、涉及诉讼的，要及时拿起法律武器来保证自身权益不受损。
目前司法实践中，人民法院本着维护交易安全的原则，能确定合同具备继续履行的条件的，普遍判决依次完成转移登记。
如遇到这种情形，购房者应尽快向律师咨询，明确当前的状况，确定正确的维权思路，以保证房屋可以顺利完成过户。
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