蛋壳公寓暴雷，作为房东与房客你该怎么维护利益
前不久蛋壳公寓暴雷新闻非常轰动，不仅仅是蛋壳公寓，之前成都也有众多的长租公寓跑路，比如巢客。
关于长租公寓的模式，本质是转租。
房东为啥愿意把房子租给长租公寓？
特别是清水房，因为长租公寓愿意出等价于精装房源的租金租清水房源，或者有些房东觉得租给大公司不累。
长租公寓经过简单装修与改造，套三变套四，套二变套三，合租出去就有租金差可以赚。
但长租公寓的收付方式不一样。
比如针对房东就是押一付三。但针对租客就是一年缴纳。
所以租客很多一次性就会缴纳很长的租金，而长租公寓给房东的钱就没这么长。所以实际长租公寓模式类似于一个资金池生意，没错，就和之前共享单车有点类似。
长租公寓以前并没有大家想得这么简单，因为长租公寓的租金价格其实并不便宜，一般收入还是住不起长租公寓，在成都普遍单间是1200-1500。
其实大部分是租不起的，而且长租公寓是做资金池生意的串串，维持运营需要大量现金流，因为从房东那边收房也要有竞争，一般价格都不会低。
所以普遍还会做租金贷，就是租房贷款，很多租客实际是被怂恿贷款租房的，比如自如蛋壳都有打折房源就会要求贷款。
把房客卖给银行。其实租房的贷款早就推出。
转租模式本身没问题的，但是转租模式+租金贷就有问题。
因为这个模式是信用的叠加，并且信用责任的承担方对信用最关键的现金流还失去了控制，这个控制又要挂载在另一个信用点上，且，这个信用点是有限责任。
把一个无限责任的信用挂载在有限责任的信用上逻辑就是错误的，构建信用循环的时候，基石必须是无限责任的，所以二房东+租金贷这个模式逻辑有问题，不能在杠杆上搞杠杆。
长租公寓都为了尽早垄断市场，疯狂扩张，其实目的也是为了估值然后上市。
然后接下来遇到这种事的人怎么办，维权的人怎么办。这里从成本角度给大家分析，知己知彼才能有办法去协调。
从合同逻辑链来说，房东没收到钱款＝合同违约＝可以直接收回房屋出租的使用权，真论起来最吃亏的是房客，而且事后唯一的途径也只能是找二房东维权，而不是找房屋所有者扯皮，这系列的事情本质上双方都是受害者，千万别搞错自己和房主的关系了。
蛋壳目前的问题就是钱没了，为啥没钱？
在运营过程中有大量的运营成本与人力成本，所以要跑路，谁吃亏？
整个模式当中资金流向是这样的，租客付钱给蛋壳，蛋壳付钱给房东。蛋壳作为中间商，目前的情况是没钱了，哪怕破产清算，它的资产也是先用来支付拖欠的员工工资，也就是说，不是房东吃亏，就是房客要倒霉。
1.站在房东的角度，如果他去走法律流程，那么大概率他只能获得一张胜诉的废纸，合同没问题。根据合同去起诉蛋壳违约，投入相关的法律费用。几个月后胜诉，蛋壳要是破产了还是没钱赔偿。他不仅要继续多损失几个月的房租，还要损失相关的法律费用。而且这个流程会让他非常痛苦。
所以房东有且只有一个正确的解决方案，就是尽快把房屋重新收回自己的控制，比如换锁。而这个行为就会和租客产生冲突。我一个朋友遇到这种情况，就强制换锁，协调都不协调。
所以房东在这个情况下为了止损，第一步就是要把他获得租金的工具，也就是房屋的使用权收回来。
怎么收？使用权现在在租客那里，所以就要想尽办法把租客赶走。
尽可能的根据合同收回蛋壳约定的家具，来抵偿自己的损失。
2.因为租客付出房租，就是为了获得房屋的使用权。如果是短租与全款的租客问题还好，最多也就是本月的房租损失，但这里面最可怕的是，长租公寓这种资金池生意，因为里面会有使用了租金贷的租客，他们往往一次性使用贷款支付了一年的房租，哪怕他从房子里面搬出去，他欠银行的租金贷贷款也必需要每月支付。
他去打官司走法律途径当然也能赢，赢得的，往往也只是一张废纸。亏掉的钱也收不回来。
所以你看着是蛋壳出现危机资金链断裂，真正产生直接冲突的往往却是房东与租客。
他们都不愿意自己受损，所以就只能让对方受损。这不是什么法制有问题，而是利益冲突本来就是这个样子。
长租公寓的事情核心矛盾就是租客通过租金贷获得的钱已经被长租公寓消耗完了，钱没了。不是房东受损就是房客受损。他们是零和博弈的困境。这个时候房东是有主动权的，他们可以先和蛋壳解约再收房，然后让房客去和已经要破产的蛋壳扯皮。钱没了，政府能做的最多也就是协调银行宽限租金贷啊。
所以对于租客最好的办法是能与房东处于协调模式，协调模式如果有中间机构，一般会倾向于“弱者”。
租客其实办法是不多的。他最好的处理方案当然也不是去起诉没钱的蛋壳，而是和房东协调找时间换房子搬走。如果经济条件允许的话，直接和房东继续签约付钱继续租房也是一个解决方案。这个租房合同就是协商动之以情，比如租金协调减半，因为再出去找房子也面临新的租金，房东拿回房子再出租也会有时间成本。这样最好，双方都是受害者，也好共情，当然态度要好，不要一见面就充满敌意。
但是要注意，住这样的争议房产，最好不要支付押金。
因为相应的家具这个时候还是属于蛋壳的。
在房东和蛋壳没有解决合同争议的时候，额外支付押金就有额外的风险。
最麻烦的是直接年付靠租金贷租房的年轻人。这个时候很遗憾，因为他们的借款关系对面是银行，哪怕他没房子住了，银行也不会不向他们收钱。这个时候“有关部门”能做的事情就是直接和银行商量，对这些现金流紧张的年轻人做个还款宽限，暂时不要给他们上征信。这也是有关部门唯一能做的事情。
钱没了，就是没了。
这些年轻人租房借的租金贷，已经被蛋壳在运营过程中烧掉了。
蛋壳目前并不是一定要垮，因为从我这边看到的信息来看，他们并没有直接用高收低租的模式来拿房，就是说给房东4000一个月3000租给你，问题主要还是出在现金流。这家公司目前还是有可能被人看上收购的，不能直接说它现在已经完了。
长租公寓到现在为止一地鸡毛，主要就是因为它的运营成本确实很高。租房市场整体本来就比较透明，他们从房东那边收房再租给你当中的租金差，哪怕算上利差，也就是按年从租客那边收钱，按月给房东钱，都很难覆盖人力成本。
做不下去也在意料之中，以后直接和房东签合同更稳妥些，下次找房也要额外注意。
上半年成都长租公寓闹腾了很久，现在轮到外地城市长租暴雷了。
最近大城市的头部长租公寓，蛋壳甚至链家旗下的自如都身陷囹圄，就拿自如说吧。
北京的自如最近在给房东施压，要么“自愿”降低房租，要么提前解约退租。
理由是疫情影响巨大，希望共渡难关。
方案一是自愿降租在于这些头部玩家认为疫情下租房市场不论在成交量还是成交价上都有所萎缩，但据悉这种萎缩并不是全面性的，在某个区域，租金并未有明显下降，长租公寓未免给人一面之词的感觉。
方案二是直接解约退租，理论上来说提前解约应该赔付一定损失给房东，但有的业主反而还要到给自如一笔钱。这笔钱是指当初签约时候的同一改装装修费。两项核算，有的房东还要倒贴自如2万多。
包租公司一般还有1-3个月的空置期，实质上就是低买高卖的逻辑，本身倒没问题，但盘子大了资金链确实很难控制，尤其是行情极易波动的这个房地产市场。
二选一不答应？那就打官司吧，反正当初的套路合同都是给你量身定制的，普通房东有精力、金钱和时间成本的话，就慢慢耗？真是请神容易送神难。
近年来，有一种说法挺流行的。买房不划算，买房的钱拿来租房，可以想住哪住哪，想住多大住多大。
这种观点，谈不上对错，只能说价值观不同。另外，我确定一定以及肯定的是，持这种观点的人，没遇到过糟心的房东、没考虑过房子按自己想要的方式装修、没考虑过买的东西搬家的时候能不能带走……
有个自己的窝，哪怕只有三十平，也是避风港，那种安全感，远不是租房带来的。即使是商办公寓，loft的有一万种坏处，但是，它至少有一样好处，能用有限的资金，给自己做一个窝。
不久前，在一个讨论过房产的微博下面，有个妹子说自己买了loft，不少评论说她上当受骗一定会后悔，应该买住宅。她说，如果她有钱，她当然会去买住宅，但是她没有那么多钱，她也厌倦来来回回的不停地搬家了，她就想有个窝，所以，她觉得loft还行。
还有类似租房子这种事情，自己没能力就老实点，又想住好房子又没钱，就住远点。
城里很多东西坑多，关键杠杆一定要搞清楚，最好全部自己扛，自己的命根子原点自己说了算，说的通俗易懂点就是，有多少钱玩多舒服的生活方式。
那种又便宜又舒服的一般都是后面有故事的，低风险的一般都贵，为什么这么便宜，人家高收房低租给你，因为有可能人家也是加了杠杆的，搞不好连杆子都不带，还是借你的在玩，玩断了你自己就背时了。租房最近几年还是远离长租公寓，至少钱不要一次性打这么多过去也不要去租房贷。房子是拿来住的，买房也是为了自己在大城市过得更体面。
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