最高院法官会议纪要：情势变更的适用规则
冯卫华 律师
一级建造师（市政公用）
冯律师房地产与建设工程团队
房地产与建设工程 公司法 经济合同 刑事辩护
最高院法官会议纪要：情势变更的适用规则
审判要旨
从《合同法司法解释（二）》第26条有关情势变更的规定看，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了重大变化，继续履行合同将对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的制度。本案中，合同成立后，国务院出台相关政策，导致当地房租暴涨，客观情况确实发生了重大变化。然而，出租人仍能收到租金，不存在合同目的的落空问题。收取的租金尽管大大低于市场价格，但尚未达到抵不上房屋维持费用的程度，不存在履约困难的问题，因此本案不构成情势变更。
案件索引
最高人民法院民事审判第二庭第7次法官会议纪要
争议焦点
因政策原因导致的价格异常变动，是否构成情势变更?
最高人民法院审判观点
情势变更的适用规则
(最高人民法院民事审判第二庭第7次法官会议纪要)
基本案情：甲将其位于海南的商铺租给乙，租期20年。后因国务院出台《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，导致相同地段的房租涨至约定租金的4倍左右，甲认为继续履行合同对其明显不公，请求按起诉时的市场标准调整租金。
法律问题：因政策原因导致的价格异常变动，是否构成情势变更?
甲说:商业风险说
房租涨跌属于正常的商业风险，当事人完全能够预见。且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（本文以下简称《合同法司法解释（二）》）第26条的规定，只有在合同成立后客观情况发生了重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况下，才构成情势变更。就本案而言，并未出现所收房租抵不上房屋的维持费用，从而出现履约困难的情形，因此谈不上明显不公的问题。出租人能够收到房租，也不存在目的落空问题。况且，如认定本案构成情势变更，必将引起连锁反应，导致一系列的合同变更或解除纠纷，严重冲击交易秩序的同时，法院也将不堪其扰。综合前述考虑，本案不构成请示变更。
乙说:情势变更说
案涉房租暴涨，主要是由国务院出台重大政策造成的，是双方在订立租赁合同时无法预见的。房租涨幅高达4倍，如果继续履行合同，对出租人明显不公，应当认为构成情势变更，出租人有权请求法院变更甚至解除合同。
丙说:按情势变更处理说
国务院出台重大政策，本身构成不可抗力。继续履行合同尽管对出租人明显不公，但并未达到合同目的落空或履行不能的程度，故难以适用合同法有关不可抗力而解除合同或免除责任的规定，只能根据举重以明轻的解释规则，参照情势变更规则来变更或解除合同。
法官会议纪要
【采甲说】
从《合同法司法解释（二）》第26条有关情势变更的规定看，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了重大变化，继续履行合同将对一方当事人明显不公平或不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的制度。本案中，合同成立后，国务院出台相关政策，导致当地房租暴涨，客观情况确实发生了重大变化。然而，出租人仍能收到租金，不存在合同目的的落空问题。收取的租金尽管大大低于市场价格，但尚未达到抵不上房屋维持费用的程度，不存在履约困难的问题，因此本案不构成情势变更。
《民法典》
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
冯钟若 律师
会计师 私募基金管理人
冯律师房地产与建设工程团队
房地产与建设工程 刑事辩护 经济合同 税务筹划
上海科汇律师事务所
上海科汇律师事务所致力于城市基础设施建设、工程总承包全过程的“全过程法律＋造价”和“建筑领域刑事犯罪的预防与辩护”服务，是全国首家专注建设工程“法律＋造价”和“建筑领域刑事犯罪”法律服务的律师事务所。