泛地产观察 | 2018年，真的那么难？文旅地产有机会 / 开普饭

泛地产观察

Bonzerview

（2018年第50期，总第331期）

本周要点>>>

▶ 政策环境——降准或逐步进行总体有所宽松

· 国务院：一揽子促就业重要举措加紧出台

· 央行易纲：货币政策灵活适度调整加强逆周期调控

· 国税总局：统筹研究房地产税收政策

· 江苏：率先出台政策改善营商环境

▶ 企业动态——投资拿地小步回暖资产调整加快

· 华夏幸福：11月新设7家公司另增资2家公司

· 深康佳：拟投11.28亿滁州建产业园

· 华侨城：认购招商局置地山西项目

· 旭辉旗下永升服务计划赴港IPO

· 中铁建：挂牌转让上海房地产公司总资产5.47亿元

▶ 数据解读——楼市遇冷地市转暖

· 11月CPI环比下降0.3% 居住价格同比上涨2.4%

· 企业拿地：热点与散点布局结合溢价呈阶梯上涨

· 楼市：成交热度震荡下行城市分化凸显

▶ 热点分析——从城市、产业与战略看转型文旅

· 2018年，真的那么难？文旅地产有机会

博志成研究院出品

一、政策环境

本周（12月3日-12月9日）宏观政策焦点主要在“降准”和“减税”以及“促就业”三大主题。

货币政策方面，央行定调“合理充裕”，将有节奏开展适度宽松，与财政减税减负协同配合，更好地发挥逆周期调节作用。建议重点关注“定向降准”和“差别化住房信贷政策”和“减税降费、适度扩大内需”相关财政举措的后续展开。

财政政策方面，预计明年大基建投资增速和总量均将有所提升，重点领域包括轨道交通和水利设施，但在PPP项目规范化等任务完成前，地方债规模和增速仍将受到严格控制。

房地产税具体内容仍在研究当中，考虑到土地性质与产业调整因素，预计工业用地相关制度政策将优先形成，从经济转型升级角度考虑，可能配合特定优惠政策，提高工业用地使用效率、改变或调整用地规范和性质、规定用地主体要求等。

此外，鉴于宏观经济增速放缓，“稳就业”放在了第一位，而新一届毕业生的流向或将吸引众多目光。教育部措施针对就业区域空间、生活就业事项、行业业态等分别设立相应的补贴和保障。

“稳就业”是否能够顺利实现，也取决于行业企业的吸收能力和接纳程度。一方面，企业需要维护信心和“减负”，而营商环境的改善需要体制和法律保障才能得以落实，短期虽然有纾困基金等措施，但还有很大的改善空间；另一面，就业人口的相关需求及满足，各行各业层面需要从战略上去把握，比如住房。

目前来看，国内经济政策环境已经有所改善，企业更要做好自己该做的事情。（博志成研究院BTJ）

二、企业动态

Part-1 : 战略投资

本周（12月3日-12月9日）投资活跃度基本延续上周势头，虽单个项目涉及金额、规模不大，但数量上小幅增长，具体包括增设公司、收购股权、直接投资基金或项目等。（博志成研究院BTJ）

Part-2 : 融资融券

本周（12月3日-12月9日）博志成研究院收录的融资企业共10家，融资工具共10期，融资总额合约206亿元和8.5亿美元，较上周监测情况有显著收敛，较两周前的融资规模，仍有小幅增长。

其中，已成功发行金额71.2亿元和4.8亿美元，共6期；获准发行金额15亿元，共1期；拟发行金额120亿元和3.7亿美元，共3期；国内外融资金额平均值分别为29.46亿元和2.83美元。已公开的融资成本方面，本周利率区间为5.65%-13.5%。永续债和可资本化债券比重为40%。

公开市场融资动态方面，本周又有一家物业、一家文旅企业加快赴港上市进度；此外，多家企业挂牌转让自有和合作开发地块及股份。

考虑到“长效机制”的深入进行，“长钱、便宜的钱和大钱”更符合房地产行和和房企的发展需求，尽管目前来看公司债和票据仍然是主流，但要看到融资工具已经展现出结构性变化。未来，开发商的资产证券化能力将承担更重要的任务，“房地产+金融”也将更上一层楼。（博志成研究院BTJ）

机构数据：

表1：部分企业融资融券情况

12月3日-12月9日

数据来源：观点网等，博志成研究院整理

Part3-人事与经营

本周（12月3日-12月9日）人事与经营动态，不作点评。（博志成研究院BTJ）

三、数据解读

1、经济环境

【博志成观点】临近年末，考虑到财政收支等问题，地方债风险控制已进入敏感期，地方债务规模收缩也是预料之中。今年以来，棚改相关的政策陆续调整，本次侧重对新开项目资金端的监管，将这一公共支出资金纳入专项债范畴，如进展顺利，规模和推进力度受影响不大。预计PPP项目的发行实施会更规范化，总量增长速度符合“稳”的内涵，且项目结构上也将有所调整。对房企而言，要仔细考核县域经济发展预期和地方债务风险管控等因素，选对棚改切入口。此外，CPI环比下降主因食品价格下降显著，居住价格环比不变，同期仍然在较高位，考虑到住房市场成交热度变化，后市可能有所收敛。（博志成研究院BTJ）

2、楼市：震荡下行城市分化凸显

机构数据：

【博志成观点】截至11月底，全国房价已进入减速阶段，一线城市存在短期风险，但三四线收窄幅度加快，部分缺乏中长期增长因素支持的城市，很可能已经触顶；此外，部分涨幅超前的城市，预计面临热度骤降或缓降局面。从40个典型城市楼市表现来看，一线环比虽持平，但同比已显著下降，二线代表城市同环比均有较大幅度上涨，三线代表城市同比仍在高位，成交热度开始降温。综合近期市场数据，从全国范围来看，一线总体平稳，且目前无推涨的直接动力；而二线城市的“回温”和三四线城市的“降温”存在分化。

3、住房租赁：11月租金大部下行利弊皆存

【博志成观点】综合来看，租赁价格持续下滑，利弊皆存。对已经布局或即将进入住房租赁业务的企业而言，需提前、准确判断新一轮就业人口的住房需求，在城市、区位、产品、定价等等层面做好准备，树立品牌和服务意识。此外，未来租赁市场的潜力有待释放，商品房销售与住房租赁需要实现良好的协同。（博志成研究院BTJ）

4、企业拿地：热点与散点结合布局溢价呈阶梯上涨

【博志成观点】

从博志成研究院跟踪媒体披露的拿地情况来看：

1、上周土地成交方面，基本延续上周火爆局势，虽然全国抽样统计来看，供需成交比仍然处于低位。

2、从城市来看，本周多城成交火爆，以广州为首，合肥（10宗以上成交）、北京单日集中成交量较大，且吸引拿地的企业较多，下图收录的热点城市成交情况为个别项目。

溢价率方面，本周成交地块底价或接近底价过半，热点城市溢价在20%、50%和100%三个溢价阶梯均开始涌现，溢价率最高达107%以上。

3、从企业来看，大型企业拿地相对稳重，而相对积极企业，包含大中小型或区域型企业，城市布局有集中也有分散，在招拍挂市场合作拿地数量有所减少，事后引入合作反而较多，如融创携梁溪财政局合作开发11.5万平商住地，首创置业接盘云投住宅在建工程，但也不乏退出项目的情况，在此不具体展开。（博志成研究院BTJ）