2019楼市趋势！今天，林中、黄博文、陈晟、邹轩等大咖透露哪些重要信号？
1月12日-13日，由博志成举办的中国房地产发展趋势与战略总裁峰会在上海隆重召开，来自全国的近200家房地产企业的董事长、总裁等高管共聚一堂。
本次峰会以“知势·逆势·应势”为主题，在地产新时代的背景下，2019年作为最不确定的一年，挑战与机遇并存，行业该走向何处？旧的发展模式已经不再适用，房企升级转型路在何方？中国房地产又一次面临拐点，这让此次峰会来的正逢其时。
峰会现场
此次峰会围绕房企关心的政策解读、行业趋势、房企转型升级等内容展开探讨，解析2019政策走向、把握行业发展趋势、探讨2019房企发展之路，为在场的嘉宾呈现出了一场房地产思想盛宴。
首日，博志成研究院院长黄博文、旭辉集团董事长林中、中国房地产数据研究院院长陈晟、博志成政策与法律法规首席专家、中梁阿米巴经营模式研究院院长邹轩等5位大咖集体发声，重磅开讲。他们明确回答了地产人2019年最关心的6个问题：
如何解读国家重大会议背后所传递出的政策讯息？
如何把脉未来房地产市场的走向和趋势？
如何提前做好市场的战略投资布局？
如何化解整个行业的集体焦虑？
如何快速渡过房企转型升级的阵痛期？
如何在国家政策的引领下走出行业发展的困境？
黄博文
洞察 研判 策略
博志成研究院对于2019的十大研判：
第一，行业总体三稳，但因城施策，部分城市松绑或变相松绑，所以一线及大部分二线城市将量价止跌回升，三四线市场有涨有跌，这是我们研判的第一条。
第二，如下八种房企会活的更滋润：大型国企、上市公司、区域龙头、特色领域的龙头、规模够大、具有不动产运营及资产证券化能力强的企业、具有金融驱动的产业生态模式成熟的企业、具有洞察趋势、把握节奏的智慧。
第三，在防范系统性金融风险的大背景下，降准降息、积极的财政政策（减税费、加大投资、发政府专项债）将以“点刹”的方式深度调整“去杠杆”的力度、方式、节奏、结构，融资成本将回落到10%左右，这讲的是行业中位数，但绝对不会“加油门”，资金面依然相当紧张，银行信贷依然是占主导地位，中小房企海外上市将成为行业最热话题之一。
第四，减税降费，有质量增长的背景下，政府必将增加土地供应量，预计土地市场于年中筑底，尤其是两会到年中之间，不同城市有一定的时间点。
第五，收购兼并、合作依然是获取资源的主流渠道之一。在2018年的基础上提升30%左右。
第六，教育、养老、文旅、租赁、资产管理及运营更多是大企业的游戏、资本的游戏，热度下降，逐渐会回归理性。不建议中小企业去做，只有两种企业可以干，一是大企业，二是资本。
第七，资本机构及头部企业积极探索乡村振兴的战略及盈利模式。这在2019年将会大力推动，换句话说2019年也会变成房地产企业参与乡村振兴战略的元年。乡村振兴是未来的一个大的战略。
第八，高周转将成为能力的标配，但是不代表你每个项目都需要高周转。弹性大运营将逐渐流行，另外越来越多的房企将重提“均好”。
第九，2019年也许是参与混改、戴小红帽逐渐成为时髦的一个年份。
第十，房地产行业真正进入“好玩、有味道”的阶段，但是大部分老板不会玩了。
在结合研判的基础上，黄博文老师对于房企给出十大建议：
第一，不管企业大小，要动态地关注三架马车及长效机制，研究、洞察行业趋势及城市轮动节奏，逐渐形成战略智慧和战略定力，动态优化战略及目标。过去你可以认为战略是假大空，虚头巴脑的，但是现在真正进入了资本致胜、智者致胜的时代了，过去的时代是勇者胜，未来是智勇兼备。
第二，老板进化图，过去大部分小企业的老板就是关系型、经验型、业务型，中型的就是业务型、管理型、经营型，从现在开始建议无论大小企业，老板都要学点经营、战略、布局的智慧，诸如此类，否则这个行业是好玩了，有味道了，但是你玩不下去了。所以2019年希望在座的各位要关注这一点，将自己点状的思考模式升级为线状，线状升级为面，面状升级为体。
第三，控制风险的基础上，努力做大规模，谨慎转型。大的房地产企业转型真正成功的基本没有，做大规模依然是不二的选择。
第四，重点关注三大城市群、湾区、省会，研究三四线城市的轮动节奏，重新分析已经进入的城市的价值，把握好年中拿地的好机会，优化布局和土地储备结构。
第五，创新融资渠道，关注香港IPO，关注内部经营型杠杆，政府专项债券，尤其是政府专项债，这是特别厉害的一个动作。
第六，研究、推动混改、收购兼并及合作模式，尤其是与国有企业、大基建、乡村振兴类公司的合作。因为这是涵盖了大中小型企业的建议。控制风险的基础上努力做大规模，谨慎转型，对于一个地产企业来说无非是思考三大问题，生存、升级、转型。首先要看有没有生存的风险，如果有风险再从这几个角度怎么去规避这种风险，从现金流管理的角度，从深耕做特色和做风险控制，从这些角度怎么解决我生存的问题，如果这些问题解决了重点就放在升级上，升级的一些基本策略我也不去细说，转型赢得未来的东西，但是原则上建议大家不要动不动就转型。
第七高周转房企的标配能力，推动弹性大运营，把握好投融运销的经营节奏，上半年回款是压倒一切的任务。
第八，产品与服务的创新、升级和升级以后的标准化。这个行业的基本属性慢慢会回归到制造业的基本属性。
第九，利用这个时间段，优化机制、体系，升级团队，以适应行业及企业战略的变化。
第十，强化研究、战略、投资布局、融资创新、弹性运营职能及部门，要高配。
最后，希望大家从国家的逻辑，到城市到行业的逻辑，再到企业的逻辑，正确地去分析和判断房地产行业未来到底是什么样的，只要战略及模式得当，未来十年、二十年乃至于更长的时间这都是一个大行业，都是一个黄金的行业。它不会有白银时代，没有智慧，不知道自己要什么，不知道取舍的那就是白银时代，甚至白银时代都谈不上。对于知道取舍，懂进退的人来说，它永远是黄金时代。
林中
看下半场的变化就是一个长周期的变化，因为地产我们把它分20年是一个长周期，60年是一甲子。
这个行业的下半场其实还是有巨大的机会，我经常在讲是中国城市化后半程的黄金机会，这个20年不抓住，基本就没机会了。也就是说你看到那个时候房地产是不可能有从小做大的可能性，甚至不可能有中小企业生存的太多的空间，能生存的不多。
那么，长周期的特点：
第一个特点，就是平稳增长，低频波动；
第二个特点，它是从短周期的波动变成一个中长期的波动；
第三个特点，就是城市分化，未来的城市分化只会加剧，所以中国的市场经常很多投资者来问我涨还是跌。
第一个看财富。财富是什么？财富其实就是它的经济，人均收入，GDP增长率，人均可支配收入，人均收入的增长，人均存款，拥有的金融资产，这些其实都代表着财富。所以会看到财富多的城市房价一定会涨，全球金融中心为什么房价都比较贵？因为资金太密集了，融资太容易了。
第二个看人口。人口的因素用很多，人口的存量，人口的结构，新增人口的量，流入人口的速度，人口的平均年龄，为什么深圳大家比较看好？就是一线城市里它的人口年龄最年轻，最年轻意味着未来消费能力很强。是流入还是流出，人口结构里面年龄偏大还是很年轻、很有活力？
第三个看资源。中国特别关注的是行政权力值，是省会城市、直辖市还是什么？因为很多公共服务资源是归这种配置，省会城市能配置的公共服务资源一定比县级市强多了，所以会看到中国的这种城市的特点跟国外城市特点不一样。一个省里面最好的医院、最好的学校、最好的体育场馆一定是在这个省的省会城市，或者是这个省的副中心城市。一般的省会就一个，安徽的省会就是合肥，江西就是南昌，湖北就是武汉，个别的地方省会是两个，山东的青岛、济南，福建的福州、厦门。而且有些城市比如说四川成都，成都叫一骑绝尘，像一个黑洞把其他城市的能量吸光，这种城市的量级，也就是说它拥有资源，包括自然资源，行政资源，公共资服务资源，好的城市未来一定是好的。
第四个看政策。土地市场的政策，房市的政策。所以这四好城市有两好的就可以去了，有四个好的城市一定可以去，四个纬度都没有的我建议就把握住机会，打一枪就跑，因为这种城市没办法长期的让你耕耘下去。
中小房企的突破，因为细分市场的竞争，它的格局跟要素跟主流市场、主流城市不一样，而且我认为中小企业一定要有自己独特的能力，独特的拿地能力，没有独特能力就很麻烦。中小企业做的是拾遗补漏，即使在香港也有很多中小企业，他在做大企业不愿意做的。还有四五线是个蓝海，这个蓝海最大的好处是竞争不激烈，除了碧桂园很大，你要回到一二线，你根本做不过，前五十强全在里面。
黄博文：我是2007年的时候认识林总的，旭辉集团从小到大的过程，我们也一直在关注和参与，有个问题想问一下林总：因为所有的大企业都是从小企业做出来的，作为一个房企的掌舵人或者老板，小企业的老板、中型企业的老板与大型企业的老板，他们的差异是什么？企业在小、中、大的时候，作为老板自身应该做什么样的提升？
林中：这就是一个能力输出模型，老板最大的挑战就是突破自己的瓶颈，因为民营企业的瓶颈就在瓶口的上方，核心就是老板，还有核心的管理团队，因为底下不行可以换掉，老板不行不能换掉，要么他就做突破，要么他就自我革命，要么他就停滞，就表示企业会停滞在某个阶段。但是从企业发展的不同阶段来看，比如企业的创业期，老板要求的特点是什么？那就一定是非常懂业务，业务的一把手就是操盘手，要充分信任，要亲力亲为，因为那个时候公司小，招不到好人才，公司最强的人就是你，老板一定要带领大家去干，而且要冲锋陷阵。
第二个阶段可能公司发展到一定的规模，可能对老板的要求已经不是亲力亲为，过去的成功是下一个阶段的障碍，因为再亲力亲为，这个企业就无法做大，可能要智慧，要排兵布阵，要运筹帷幄，要更多的学会去用人，让别人去成功，靠团队去成功，这是一个巨大的转变。所以每个人的转变，前面成功的因素一定是后面一轮的障碍，要改变这种亲力亲为是不容易的。
第三个阶段可能就不是这种排兵布阵了，因为老板已经不能再指挥一个师、一个团作战了，可能是在指挥战役级的作战，所以可能更多的是要长袖善舞，善于整合资源，擅长战略，每个阶段都是对能力素质模型的突破。
第四个阶段可能老板本身要变成一个企业文化的传道士，要变成一个牧师，可能抓具体的事都已经抓不过来，想做事是做不完的。这种不断的改变，民营企业里面核心的挑战，能带领企业走就走，如果哪一天停滞了，需要有能力的人去干，不然这个企业就会停滞下来。所以不同的阶段，包括旭辉，可能这两年我自己的工作跟过去两年发生很多的变化，所以老板核心还是要善于学习，谦虚，更多的去看不同阶段的瓶颈，需要突破，需要做改变，特别难的是改变以前认为让你成功的好的习惯，其实这种好习惯可能下一个阶段就是你最大的障碍。谢谢。
黄博文：我2007年认识旭辉的时候他们的规模才十几二十个亿，然后真的是按照林总说的一路的往前提升自己，林总刚才这段话对在座的各位董事长、总裁非常的重要，再次以热烈的掌声谢谢林总。
陈晟
房地产投资潜力研究成果与总裁决策桌
对于在座的所有企业来说，既然是在抉择，要想的是从哪儿来，到哪儿去，干什么？有很多企业把总部搬到上海来了，选择是大于行动的，谋定而后动。而且怎么干，很关键。我一直在说，在上海如果再高价的招牌挂拿地，北京和深圳就是陷阱，因为它已经进入存量时代了，刚刚林总讲7：1，现在是3：1，还有增量存在，但是存量时代的拿地模型，都知道进上海是对的，存量时代该怎么做？
所以我们提出的是一城一企一产一策，一个城市，一个企业，我们应该要把城市的企业，或者是区域的企业要做强，因为这些城市和区域的企业跟政府的默契度的产业是不同的，策略也是不同的，所以就会涉及到怎么选，用什么方法选，支撑的逻辑是什么。如何把控，最后出现的结果不断地迭代成一种理论，然后拿地保证是正确的。
城市选择是有一套逻辑的，是有香槟塔的效果的，从上面倒下去水满溢到二级，特大型城市的城市都市圈，特大型城市是创造利润的，地价绝对不能侵蚀你的地位，产业二线是形成规模的。当然还有一些滋润的三四线和一些饥渴的三四线，找到滋润的三四线还不错，找到饥渴的三四线，你跟它一样饥渴。还有提到的特色小镇以及农村的田园综合体，有没有机会？
策略，一线城市就是更新策略，二线强城市产城融合，三四线城市有的有PSL和安置资金支持的可能还不错，有的已经要被打回原形了。然后特色小镇，有的地方还行，但是抓手都是科创跟产业，所以我反复的在说携产业而勾地，携产业而跟政府共赢，是我们当今时代必须要思考的问题，已经是你不得不思考的问题，或者是你不带着产业你连市长都见不到面的。
邹轩
不确定时代下的中梁阿米巴变革
针对近期政策的变化，不确定性非常强的，能够确定的话应该说是中国的大势是确定的。
不确定的就是每年包括每个月、每个季度这种变化都非常大，未来可能会有一个大的灰犀牛，企业应该有自己的后手。
全面降准。大河有水小河满，房地产能够收到多少溢出，基本上看我们的操作程度了。
因城施策。
不要对房地产全面复苏抱有幻想。即便是政策调整有利好，但是中央的决心还是很大的。在2019年上半年，拿地窗口期来临的时候可以重点关注一下，重点关注一下二线城市，包括三大城市群，尤其是落户政策有大动作的城市，符合中央未来的发展趋势。
在这些不确定因素之下，每个房企都应该有自己应对的一套办法，作为中梁来讲，我们的办法就是中梁阿米巴，外界认为中梁这几年发展的太快了，也包括拿地，包括融资，包括人才，包括组织建设，都是在非常高的速度发展。但是我们的发展是不是一点质量没有呢？也不尽然。所以从背后的逻辑上来讲，我们不是粗放型的发展，背后有阿米巴体系的支撑。中梁的优势，这几年业务层面累积的优势还是比较明显的，就说投资拿地的优势。2016、2017年，特别是2017年的时候，上一波周期最热的那一年，这个时候不拿地肯定吃亏，所以中梁明确的看到了这个趋势，当年在投资的力度上就打的非常大。我记得当时我们投资拓展人员全国加起来大概700多人，我们同时也做到了三天拿一块地。
中梁的阿米巴究竟是什么样子？我们其实很习惯或者很擅长把一些复杂的东西简单化，在中梁内部我们有很多数字密码，中梁阿米巴的1335密码是其中的一个，第一，1个成功方程式，第二，突破3大发展瓶颈，第三，构建3大闭环系统，第四，打造5大支撑体系。
成功方程式 = 思维方式X努力X能力， 不管对个体，还是企业，想取得成功，首先要有一个正确的思维方式。方向对了，配上努力和能力，才能走得远。
突破3大发展瓶颈是规模瓶颈、温差瓶颈、信任瓶颈。中梁是如何突破三大瓶颈？首先用组织（同向）、人才（同力）、机制（同心）突破信任瓶颈；再用因城施策、经营核算（数字、报表、业绩）突破温差瓶颈；最后坚持（年度、月度、日度）信息的公开和反思突破规模瓶颈。
构建3大闭环系统，一个是经营哲学系统，一个是经营核算系统，这两个都是稻盛阿米巴的经典，中梁创新了最后一个生态竞争系统。中国40年的改革开放，带来了开放、竞争、解放生产力等这些优秀的生存发展理念，使得“生态竞争”成为阿米巴在中国落地的前提。只有通过竞争倒逼，才能推动高素质经营人才的高速成长，这是中梁的底线。
中梁阿米巴经营核算系统有5大支撑体系，分别是组织体系、人才体系、机制体系、核算体系和公开体系，支撑的也是中梁的业务，创新5大支撑体系是为了解决阿米巴落地的5大痛点。
外界风云变幻，阿米巴就是中梁以不变应万变的核心武器。只有通过竞争倒逼，才能推动高素质经营人才的高速成长。先人后事，关注巴长打造高素质经营人才。“中梁阿米巴”在探索中实践在实践中创新，在创新中突破必将引领中梁走向更大的成功。
一天的时间稍纵即逝，峰会首日惊喜不断，行业研判预测、政策详尽解读、企业管理逻辑……，让在场嘉宾掌声不断。明天（13日）峰会第二天精彩还将继续上演，博志成房地产投资运营首席专家卞克、博志成股份财税金融首席专家王震、博志成产业/文旅战略首席专家刘玲琳、博志成营销战略首席专家曾祥明、富力地产上海公司总经理洪威、绿城管理集团总经理助理祝军华、禾略数据 CEO郑永祥从战略、金融、运营等方面共同研讨当前市场环境下房企的转型与生存之道，敬请关注。
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