不是所有的教育地产都叫「东投模式」 / 开普饭

导语：江西，素有“物华天宝，人杰地灵”的美誉。用陈东旭董事长的话，教育是隽刻在我们灵魂里的基因和不变的情怀。

于人生得意时选择二次创业，于陌生领域再创新天地。这位老师毅然而然的布局到「教育地产」的发展战略中。

23年的时间里，将东投集团打造成为中国「教育地产」领域一个难得的“样本”。

从追赶者变成了区域领先者，不仅位列江西本土房企第二名，今年3月，更荣膺“中国房地产百强企业”称号。

教育是立国之本，是民族兴旺的标志，在时代更迭的过程中，教育问题始终是每一个家庭都要解决的问题，而“教育+房产”的发展模式，对房地产企业来说是一个不错的发展之道。

东投地产集团这匹“黑马”闯进中国房地产百强，既有自己的优势，也有时代赋予的机遇。

面对教育地产的千亿蓝图，东投是否还有迅速做大规模的战略窗口期？最严调控下是否依旧有机会越过千亿龙门？又该如何才能弯道超车，业绩大增长？

作者/ 小博君

出品/ 博志成地产观

“起跑线”的竞争
教育地产的千亿蓝图

随着社会和科技的飞速发展，互联网+金融、人工智能+制造、VR+购物……越来越多的行业、产品、服务等都可以用“+”来联系起来。小小一个“+”，代表着多维度的聚能、叠加与创新，成为无限可能的代名词。

“教育+地产”，早在90年代就已经有“吃螃蟹”的先驱者了。1994年，碧桂园就在广东的顺德碧桂园项目开办了第一家学校，当时可谓直击消费者痛点——解决小孩读书问题，同时，广纳教育界精英，借势媒体宣传，取得了巨大的成功，不但学校办得好，也进一步促进了项目的销售。

经过20多年的发展，目前碧桂园教育在全国10个省份拥有80所园校和19所英语培训中心，在英国、美国和加拿大拥有8所海外K12学校及10所海外语言学校，碧桂园的教育产业（博实乐）已经在纽交所主板独立上市，市值超百亿人民币，成为全球领先的K12教育集团。

从目前教育产业发展变迁看，「学区房」进化至「教育地产」，已成了不可阻挡的社会进步的结果。

“教育+地产”之间产生剧烈的化学效应，第一，彼此提供稳定的客流：配套教育完善区域，自带客群引力；第二，品牌增值与赋能：高知名度楼盘、985/211高校教育资源、全国连锁/地方/细分领域龙头机构品牌，彼此增值，加强单位价格以及品牌影响力；第三，相互依托与扶持：教育机构预收款模式有效补充地产在发展过程中所需的现金流。同时，地产在租金成本、基建设计、区位规划、管理模式等方面为教育产业提供扩张支持。

各大地产商们对教育产业的千亿蓝海更可谓是趋之若鹜，“地产+教育”也逐渐成为兵家必争之地。当前，TOP20的房企或多或少的都已经进军教育行业。

东投地产以教育地产为特色，它的教育地产模式是广被认可的，长期来看这种模式还是适合企业发展的。

第一，地产+教育社区模式

致力于家庭教育、社会教育、自然教育与学校教育的融合，解决放学之后家长最关心的孩子安全问题、最操心的孩子学习问题、最关注的孩子成长问题，“上学，把孩子交给学校；放学，把孩子交给社区！”，让孩子开心、家长放心、学校安心、政府宽心。

“金太阳教育社区”更是东投集团的精彩原创。创造性地研发构建的“2+3”养成教育模式，是东投地产的核心竞争力之一，开创了中国养成教育先河，引起了社会的广泛关注。

第二，地产+学校模式

关于教育资源问题，东投认为，“哪里都不缺教育，无论是在中国的县城、地市、包括省会，包括发达城市，但是哪里都缺优质教育。”

东投地产集团会和政府机构积极做一些战略沟通，在土地获取、资源开发这方面跟政府保持一致，积极解决政府区域的教育资源的问题。

学校方面有自建的，有的部分是当地政府要求配套的，还有一部分是主动去建造的民营学校，用于整合地产的一些附加值。

教育地产的“东投模式”
从0到「教育地产的领跑者」

一个人的运气往往与他的思维习惯和行为方式密切相关。一个企业也是如此。老板的性格气质、知识结构以及人生际遇左右着企业的格局与行动方略，企业的格局与战略决定着企业的发展。

用东投集团董事长陈东旭话来说，教育是隽刻在灵魂里的基因和不变的情怀。

物理教师出身的他，从教师到企业家，于人生得意时选择二次创业，于陌生领域再创新天地，毅然而然的布局到「教育地产」的发展战略中。

2009年，东投首子“抚州·公元1959”项目启动面世即成为当地标杆；

2012年，永丰·国际都会震撼起航领袖永丰楼市；

2013年，新野一品国际项目启动，开启全国开拓之旅，确立教育地产发展战略；

2014年，用心筑家，用爱助学，确立“名校+教育社区”模式；

2015年，阳新“教育城+太阳城”教育地产大盘启动，奠定中国教育地产领跑者地位；

2016年，成功摘的瑞金、广丰、阳新多个板块8盘联动开发，势如破竹；

2017年，全面拓展上饶区域，首个府系力作上饶·长安街、首个精装羡慕弋阳·太阳城项目启动；

2018年，以雄厚实力，深耕赣鄱，成功布局鄱阳、宜春、安福、吉安、北海等地强势巩固教育地产翘楚地位；

2019年，奋进百强，布局千亿，以百亿为新起点，想着千亿征途奋勇向前；2020年，东投地产集团凭借综合实力、成长潜力、经营稳健性等诸多维度的优秀表现，位列“2020中国房地产百强企业”第98位，跻身中国房企综合实力百强，并获得2020中国特色地产运营优秀企业——中国教育地产领跑者。东投地产集团品牌价值从2019年19亿上升到2020年32亿，同比增长68%，见证了东投地产集团在品牌价值和影响力方面的快速发展。

在去年的G50董事长（南昌）峰会上，东投集团董事长陈东旭首次公开发布了酝酿已久的打造“城市书房”战略计划。

陈东旭认为，城市是一个大平台，也是一个大家庭。中国的城市发展即将进入第三个建设与发展阶段。在第一个阶段，主要是以经济、商业发展为核心，着力打造城市的“卧室”和“厨房”，解决住和吃的基本需求问题；第二阶段，重点在于城市的环境、面貌建设，着力打造“城市客厅”，开门迎客，提升城市的形象；现在将开启城市进一步升级的第三阶段，即提升城市的品味、塑造城市的文化、构建城市的精神家园。这就像是一个家庭，迎接客人的地方是客厅，但是真正体现家庭品味、修养和文化的地方在于书房。

东投集团的“城市书房”计划，将以教育、科技、文化为核心，以“教科城”+“文化宫”+“K12学校”为标配，配套政府的城市建设与发展升级规划，打造教育、科技、文化综合体，构建城市的教育标杆和文化高地。

打造“城市书房”计划，将使东投集团实现产业的转型和升级，由开发商向城市配套商、服务商和产业运营商转变。

陈东旭表示，东投集团将以“城市书房”计划为载体，实现做中国教育地产领跑者的目标和宏愿。以打造“城市书房”为引领的全新教育地产理念和模式也已经形成，以G50峰会为契机，东投集团展现出了面向未来的大目标、大格局、大战略。一个崛起的东投地产，将像金太阳教育一样，成为响亮全国的企业和品牌。

快速发展的东投地产
5年实现从20亿到205亿的跨越

最近几年，在调控时代与存量时代碰撞的大背景之下，地产“马太效应”愈发凸显。

在豪强的倾轧下，东投地产依托教育基因背景，10年聚变，从2017-2019年，3年完成百亿规模布局，2019年实现205亿，从25亿、70亿到205亿，创造令人惊叹的“东投速度”！

截止2020年5月，东投地产集团全国拓僵江西、湖北、河南、广西、浙江等多地，进驻30余城，开发打造60余个精品项目。

以做教育闻名，这是东投的拿手活。以金太阳教育品牌为引领，聚焦教育地产，在地产细分领域中独树一帜。

把地产与教育相融合，做到教育推动地产稳健发展，或许你看到的只是表象，如学区房、幼儿园等，东投地产作为中国教育地产的领跑者，真正的内核在这里，快速成长的三大优势：

第一，定位优势

5年能够快速发展，东投地产避开大开发商厮杀激烈的市场，选择利润高、货值高的县域深耕，75%的项目已经在县域，做好了长期当乡下人的准备。在细分领域具有比较优势，有利于吸引行业内的资源，增加品牌价值。构建县域市场理念优势，避开竞争热点成功突围。

第二，品牌优势

在“教育地产和地产大营销”战略的推动下，营销成为“东投教育地产”三驾马车中的一匹黑马，是“以销定产”战略的主力军。公司首创的“行销+愿景营销”的模式，并且在市场的检验下收获丰硕的成果。满城尽带黄金甲，主动出击，首战必胜，确保开盘销售率80%以上。

贴心的五星物业配套，“一楼一形象，一城一标杆”，确立区域化物业服务领先地位。

品质好的企业会更加凸显市场价值和抗压能力，这也是企业实现弯道超车的最佳机遇。经过10余年的积累和发展，东投地产已经成为规模化的地产企业，形成了“城系”、“府系”、“院系”、“瑞系”和“城市综合体”等产品系，累计开发面积超1000万方。目前同时在江西、湖北、河南、广西、浙江等多地，布局26个城市开发50余个项目。

第三，效率优势

高周转是企业的标配。实现“5610”快速周转，即五个月展示，六个月开盘，十个月现金流回正，用少资金撬动大货值，同时规避风险。

快速成长密码之三大动能：

第一，资本动能，合作是必由之路，与国企建立合作关系与平台化；第二，运营动能，职业团队与体系化，核心团队职业化、运营体系不断升级、培训学习持续发力；第三，机制动能：奋斗文化与共享化，以奋斗者为本，引入项目跟投机制——简单明快、即时兑现、兜底保障。

博观思考
中小房企突破路径战略方法最重要

千磨万击还坚韧，任尔东西南北风。新冠肺炎疫情带来的冲击并未改变东投地产冲刺千亿梦的目标。

薛敏勇表示，东投地产在学习碧桂园“高周转”模式的同时着力对标新力地产，立足教育地产，主动与标杆企业差异化竞争，力争用三到五年的时间冲刺千亿房企。

当地产市场从狂热中趋于理性，外部环境愈加风云变幻，如何掌握市场主动性，如何继续策马奔腾，在不确定的环境中，谋求确定性的成长，是当下东投地产集团的重要课题。

面对教育地产的千亿蓝图，东投是否还有迅速做大规模的战略窗口期？最严调控下是否依旧有机会越过千亿龙门？又该如何才能弯道超车，业绩大增长？留给时间来检验。

在房地产行业严重分化的当下，众多小房企提前纷纷转型，甚至转行求生；而露头房企一边冲击6000亿，8000亿规模，另一边加速多元化布局，探索新战。然而，唯独百亿级的中型房企，不大不小，最尴尬！

博志成地产观认为有三点思考：

1、正确的企业战略，有助于正确判断外在危机与机遇，明确企业核心竞争力，优化整合企业人力资源，提高效率，也有助于树立品牌形象，明确目标市场。