周三企业说 | 房企利润去哪儿了？
貌似此轮房价上升让房企赚了个“盆满钵满”，但实际上政府、金融机构和小股东都是此轮房价上涨的得益者。
2016上半年，在土拍市场火热、各大城市房价、房企营收大幅增长的背景下，房企利润的增速却不显著，80家A股和H股上市房企的营业收入同比增长了28.2%，净利润增速为9.2%，归属母公司净利润增幅8.3%；2015年中期上述指标则依次为17.4%、13.8%和8.2%；增收不增利的情况较为明显。
事实上，尽管2015年70个大中城市新建商品住宅价格综合平均增长7.7%，但2016年中期，80家A股和H股标杆房企的平均毛利率延续了2015年中期的下滑趋势，降幅为1.6个百分点。
通过分析我们得出，随着此轮房价的上升，虽然房企获得了一部分的利益，但更多的利润则转向了利息资本化、少数股东权益和税收等三个方面。
1st
资本化利息增加，压低后期毛利率
除了土地、建安等成本增加的原因外，房企用非自有资金扩张带来的财务费用增加，以及利息资本化率提高也是毛利率下降的一大主因。
过去数年，核心和非核心城市分化愈发严重，一方面使得核心土地总价上升，动辄数十亿上百亿元；另一方面也迫使区域型房企向全国发展，扩大规模。这两大因素都大大提升了房企的融资需求，尤其自2015年起资金面更为宽松，房企纷纷发行公司债，银行贷款却并未减少，负债率上升，利息支出自然水涨船高，压低了毛利率。
利息资本化率的变化对房企的影响有滞后性。资本化率变动对一年后结转毛利率的影响：将标杆房企2015与2014年中期利息资本化率的差值从高到底排列（同比持平的碧桂园为中心），对比2016与2015年中期毛利率的差值，可看出绝大部分房企在某个报告期内的利息资本化率同比提升越多，一年后的毛利率降幅越明显，反之亦然；若报告期内的利息资本化率不变，则一年后毛利率基本持平。
2nd
股东权益利润增速缓慢
在上市房企规模扩大的同时，归属母公司净利润的增幅并未获得太大的提升。房企营收增速大于净利润大于权益净利润，并非完全是行业盈利水平下降导致，近年流行的合作开发项目陆续竣工使得少数股东分得的净利润比例逐期提升，母公司股东权益部分占比随之下降。
合作操盘、小股操盘能够减轻房企资金压力，但需注意的是房企权益净利润与净利润、营收增长增幅间的差距应当在合理范围内。以A股上市的标杆房企为例，两大龙头万科和保利地产在近两年的中报中均出现了一次权益净利润增长几近0%的情况，明显低于当期净利润和营收增幅。
3rd
所得税支出占利润总额比重增加
2016上半年，A股上市的标杆房企营业税及所得税支出同比增长29.3个百分点，营业税及所得税支出占营业总收入的约11.4%；H股上市的标杆房企所得税支出同比增长9.6个百分点，增速较去年同期提升4.6个百分点，所得税支出占营业总收入的约9.1%。
2016上半年，A股上市的标杆房企所得税/(所得税+净利润)的比重为28.2%,较去年同期的26.8%增加了1.4个百分点；H股上市的标杆房企所得税/(所得税+净利润)的比重为38.9%，较去年同期的37.2%增加了1.7个百分点，可见税收支出在房企利润总额中的占比在逐年增加。
貌似此轮房价上升让房企赚了个“盆满钵满”，但实际上政府、金融机构和小股东都是此轮房价上涨的得益者。