远洋地产已经彻底姓“保”了 / 开普饭

丁祖昱评楼市，独家原创点评。远洋已经彻底沦为保险集团下属的地产公司了，保险机构正在全面进入规模房企。

12月7日，远洋地产发布公告，公司的第二大股东南丰集团于12月4日按每股5.05港元的价格，转让所持有的远洋地产20.5%的股份给安邦保险。交易完成后，远洋地产的第一大股东还是中国人寿(持股29.04%)，第二大股东则变成了安邦保险，两家保险机构加起来的股权比例达到49.54%。

本来南丰作为财务投资人，退出也没有什么大的所谓，但是接盘侠安邦的身份却让人浮想联翩。和中国人寿一样，安邦也是一家保险机构，之前安邦已经在金地、金融街身上屡屡出手，去年更是和生命人寿一度争夺金地股权，打得热火朝天。而现在远洋成为了第二个金地，安邦与中国人寿在远洋的持股比例仅仅只差8.5个百分点，安邦完全有条件进一步赶超人寿。

不论安邦是否还会继续增持，远洋已经彻底沦为保险集团下属的地产公司了，在目前规模房企中继金地之后第二家。此外，还有不少房企的前十大股东中浮现了险资的身影，保险机构正在全面进入规模房企。

保险机构是中国最有钱的金主之一，保监会统计数据报告显示,截至2015年10月底保险资金运用余额达10.61万亿元。而根据2014年最新的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，保险资金投入权益类资产、不动产类资产、其他金融资产、境外投资的账面余额，分别不高于保险公司上季末总资产的30%、30%、25%、15%；投资单一上述资产的监管比例均不高于保险公司上季末总资产的5%，投资单一法人主体余额的监管比例不高于保险公司上季末总资产的20%。根据这一比例，保险资金投入房地产（权益类+不动产类）的资金上限将达6.37万亿元。之前有一篇文章说平安正在接管楼市下半场，我觉得更贴切的说楼市下半场是险资的，因为资金才是房企的真正话语权。

昨天的人寿，今天的安邦，能不能为远洋带来附加值？仔细分析之后发现，人寿入主之后并没有对远洋的业务有特别大的推进。最大的好处还是资金上，补充了企业资金降低了融资成本；延伸的好处是做了点养老地产，但这方面我认为目前还是一种尝试，单纯从该项目本身来说，开一天赔一天（其他保险公司介入养老地产也是赔多赚少）；更高大上的是号称可以共享销售网络和客户资源，我个人认为这些都是还停留在理论层面，不要说企业之间共享难以实现，险资自己的客户在内部共享也几无可能。从平安系下面的保险、证券、银行、信托等客户尚未打通，就应该知道客户共享还是停留在理论阶段。

几年来，人寿并没有给远洋带来多大的变化，那么安邦进入后能否给远洋带来改变呢?我想有这么几点要注意：1、由于两家股权差距不大，因此估计后续股权还会有争夺，由此会引发很多有意思的事；2、安邦是民企更加市场化，相比国企人寿在远洋的“碌碌无为”，我相信安邦应该有“话”要说；3，安邦在海外的投资经验以及在其他房企的投资介入，可能促成远洋海外业务的推进以及与其他企业间的合作。

总的来说，从人寿入主远洋六年没有给房企带来本质性的影响，就应该知道今天保险公司入主房企，要短期内让房企有翻天覆地的变化其实非常困难。险资入主房企，更多还是一种战略投资的需要，是一种提前布局，可能也看好了当前规模房企相对较低的估值。要知道险资光靠分红肯定满足不了投资回报，真要赚钱还不如直接介入具体项目来的更加实在（目前平安的操作方法）。

今天远洋已经完全姓“保”了，虽然不大会马上“一飞冲天”，但比其他大多数房企更有钱那是一定的事情了。

远洋地产已经彻底姓“保”了

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