企业研究丨雅居乐：“1+N”战略稳定发展，营销创新助力销售增长
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销售稳健增长，营收利润增长超三成
2020年，雅居乐实现合约预售金额1381.9亿元，同比增长17.1%，目标完成率达115.2%。自2018年实现千亿以来，至2020年的复合增长率为10.4%，远超同期千亿房企7.1%的平均水平。同期实现合约销售面积1025.0万平方米，均价13482元/平方米，分别同比增长15%和2%，量价齐升，业绩稳健。
营销架构调整和活动创新助力销售业绩再增长。首先，企业积极开展全国性质的营销活动，比如“来雅居乐，趣中国年”、“微笑天使2021雅居乐厂牌天团红人秀”等。其次，还积极调整营销组织体系，采取“大区+平台管理模式”的营销中心架构，实现总部放权。再次，建立自渠团队并不断升级优化，截至2020年，企业自渠团队已覆盖近一半主力项目，实现环比2019年自渠业绩增长翻番。得益于密集的营销活动和及时的组织架构创新，企业2021年销售持续亮眼，1-5月累计实现销售金额609.1亿元，已完成1500亿销售目标的40.6%，高于行业38.5%的平均水平。值得一提的是，雅居乐货量充足，全年可售货值约2500亿元，只要实现60%的去化率即可完成全年目标。以此来看，完成目标压力不大。
图：2016-2021年5月雅居乐全口径销售情况
数据来源：企业公告、CRIC整理
雅居乐力求有质量的增长，在销售规模增长的同时，兼顾效益。2020年营业收入为802.5亿元，同比增长33.2%，毛利润为241.0亿元，同比上升31.3%，增幅均超三成。同时，净利润和归母净利润分别为122.5亿元和94.8亿元，较去年同期上升 32.7%和26.1%。利润率方面，毛利率为30.0%，净利率和归母净利率则分别为15.3%和11.8%，均处于行业较高水平。
图：2017-2020年雅居乐及行业平均盈利情况
数据来源：企业公告、CRIC整理、《七成房企毛利率、净利率双降，未来盈利持续分化》
02
「1+N」发展战略，多元业务营收破百亿
雅居乐坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式，其中多元业务主要包括雅生活、雅城、商业、房管、城市更新和环保等板。2020年，企业多元业务营收达约107亿元，首次突破百亿，同比增长76%。同时多元营收占比增长至13.3%，自2018年以来保持了每年增长约3个百分点的趋势。
2020年，雅生活营收约100亿元，毛利29.7亿元，同比增长96%和58%。雅城申请独立上市，业务主要聚焦智慧装饰家居和绿色生态景观两大方向。城市更新集团也于2020年成立，业务聚焦粤港澳大湾区，对补充土储和大湾区深耕都有重要作用。此外，基于「1+N」的多元发展战略，公司也积极布局其他多元业务。环保方面，作为危废处理国内龙头，全年营收约23亿元，增速高达52%。房管2020年内新拓展18个项目，累计货值超1100亿元。多元化业务具有高增长性，同时能够提供稳定的现金流，盈利能力相对较强，未来将持续发力。
表：雅居乐多元业务情况
数据来源：企业公告、CRIC整理
03
多元渠道扩充项目，大湾区土储充裕
2020年雅居乐全年新增40幅土地，新增土储建面836万平方米，总地价357亿元。坚持“拿好地、不拿错地”的态度，谨慎投资，当年全口径拿地销售金额比为0.26。
除招拍挂市场外，雅居乐还通过产城融合、收并购、城市更新等方式补充土储，这部分新增土储建面占比达55%。其中，产城融合占33.3%、收并购占17.6%，城市更新转化占4.1%。值得一提的是，当前通过产城融合和城市更新锁定的预计土储建面分别为2400万平方米和1150万平方米，待未来纳入土储后，这部分占比有望进一步提升，显然已成为企业重要的拿地手段。城市更新和产城融合获取项目成本低，新增土储整体权益楼面地价由2019年的3930元/平米进一步下降至3672元/平米，相比13482元/平方米的销售均价有很大优势。
图：雅居乐2020年新增土地储备情况
截止至2020年12月31日，雅居乐拥有总建筑面积为5301万平方米的土地储备，按照目前企业的去化速度估算，可满足3-5年的销售需求，储备量充足。从区域分布来看，在大湾区拥有54个项目，土地储备达1354万平方米，占总建面的25.5%。随着大湾区红利释放，雅居乐将进一步受惠。
04
债务结构优化，获机构普遍认可
2020年，“三道红线”政策出台，旨在督促房企降负债。2021年实施的集中供地对企业的资金流转也提出了更高要求。近年来，雅居乐持续紧抓债务管控，目前企业的负债情况有明显改善，仅剔除预收账款指标略超过监管要求，其他两项均已达标。
截至2020年末，雅居乐拥有现金508.7亿元，同比增长19.5%。各项财务指标优化，现金短债比升至1.3，长短期债务比升至1.54，净负债率为61%，相比于2019年下降了21.8个百分点，扭转了近几年来的上行趋势。剔除预收款的资产负债率达72%，虽相较2019年底下降了0.4个百分点，但微超阈值。根据企业在业绩会上表述，将于2021年底进入监管认定的“绿档”。
融资方面，议价能力得到提升，加权平均借贷利率降低0.5个百分点至6.56%。凭借持续多元的收入来源、丰富畅通的融资渠道，雅居乐持续获得各大机构的一致认可，穆迪、标普、联合国际等评级机构给予“稳定”展望。星展、富瑞、德银、里昂、中金、交银、招银在内的11家大行机构也予以雅居乐“买入”评级，并纷纷上调目标价。
图：雅居乐2017-2020年负债指标情况
整体来看，雅居乐2020年销售保持稳健增长，营收和利润也增长超三成，表现亮眼。同时企业还兼顾债务管控，负债结构进一步优化，仅剔预负债率略超监管要求，获得了各大机构的一致认可。另外，企业通过产城融合、城市更新等多渠道获取低成本优质土储，既能保障增长后劲，又提升了利润空间。在行业盈利承压的环境之下，雅居乐坚持“一业为主，多元发展”的运营模式，旗下物管、雅城、环保、房管、城市更新等业务百花齐放，未来可期。