周二市场说 | 从近三年9月房地产调控政策看市场趋势变化

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经历了2016、2017年9月份的“调控潮”之后，2018年9月地方层面的调控显得格外平静。虽然月内北京、上海等多地开展整治房地产乱象专项行动，但无论是从涉及面和调控力度来看，对于新房市场的影响均远远小于前两年。2018年9月，地方主管部门似乎对房地产市场更加放心了一些。

一、地方行政调控趋缓，存量房市场上升为监管重点

对比近三年9月份的地方调控的共性特征来看，可以看到地方政府的调控方向和力度均已出现了显著变化。其一是限制类政策不再持续升级，行政调控进入平稳期。2016年9月主要是“限购、限贷”，2017年9月主要是“限售”，2018年则鲜有进一步的限制性政策出台，北京收紧公积金贷款额度月内关注度较高，但相比往年也算不上严厉。目前“四限”政策虽然已经非常全面，但不论是在严厉程度还是限制范围上，其实还是有更多上调空间的，譬如类似“限制购房时间间隔”的政策，目前即少有城市跟进。

其二是行业治理重点进一步向二手房市场转移。在一手房价格基本得到控制的情况下，部分区域二手房价格过快上涨上升为市场整治的主要问题。2016年、2017年严查违规的焦点主要在消费贷、捆绑车位等方面，更多的偏向于涉及销售违规的融资渠道、隐性涨价等；2018年则更多地侧重于黑中介和违规购房，更多地涉及二手房和租房市场，恶意囤积房源控制房价、房租成为了打击重点。

其三是加强供给更具有针对性，中低收入群体成为关注重点。在去库存任务已经基本达成的2018年，提出加强土地供给的城市越来越少，关注重点开始转向租赁住房和保障性住房方面。月内太原、荆州、武汉、西安等多地方出台新规，或加大租赁住房配建比重、或加大保障房配建比例，或出台刚需优先摇号新规，从供给端持续发力，旨在保障中低收入群体的合法权益，进而维护房地产市场的平稳发展。

二、成交规模进入低位，更多城市出现供大于求现象

与地方调控方向步调一致，各城市商品住宅城市供求数据出现了相应变化，而市场热度的回落也是地方改变调控方向的重要原因之一。分城市能级来看，一线城市供求进入低位波动，2018年9月得益于供应力度的提升，商品住宅成交规模同比增加，但与2016年的高点相比仍在低位，出现了41%的大幅下跌，其中北京跌幅最大，商品住宅成交量较2016年9月下跌了61%。

二三线城市去化速度明显放缓。在供应规模基本稳定的情况下，2017、2018年9月样本城市成交量均为2016年9月的六成左右。成交量超过100万平方米的城市从2016年9月的16个下降到2018年9月的8个，典型如郑州、南京、长沙、东莞成交量均连年下滑，2018年9月成交量不及2016年9月的四成。并且越来越多城市开始出现供过于求的现象，如大连、合肥、厦门供求比更是攀升至2以上，出现了严重的供过于求的现象。

数据来源：CRIC

三、规模企业销售业绩持续攀升，前三季度千亿企业已达18家

在重点城市去化速度整体放缓的情况下，规模房企仍能抓住去化机会快速跑量。近三年来TOP20销售金额持续稳步提升。就9月单月同比增速来看，2017年、2018年分别同比增长34%和32%。联系前三季度数据来看也是如此，2018年前三季度TOP20房企销售金额同比增速达到了35%，千亿房企已达18家。如恒大、融创、绿地9月份成交金额均超过500亿，新城、世茂、旭辉同比增长达到100%。更加精准的推案和营销策略是这些企业销售增长的原因所在，典型如恒大全国楼盘折扣营销，就成为了今年行业营销的标志性事件。

当然也有部分企业出于自身战略调整考虑，在9月份放慢了去化步调，如碧桂园、万科2018年9月份销售金额均基本与去年持平，也不及今年的前八月平均。

数据来源：根据CRIC房企销售流量金额排行榜TOP100整理

虽然就整体趋势而言，2018年房地产行业的发展之路愈加严峻，但是从具体城市和企业的角度来看，仍有一些城市商品住宅市场供不应求，如成都、武汉、西安等城市热度不减，也有不少企业9月份销售金额突飞猛进，如恒大、融创、绿地9月销售金额破500亿。在这样的情况下，众企业要在规模竞争中更进一步，城市、项目之间的取舍就显得更加重要，对于愈发少见的优质项目一定要平衡好去化速度和利润率，对于去化缓慢的项目也要有壮士断腕的决心。

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