年报点评 | 万科的对手是自己

3月25日，万科正式披露了2018年年报。从数据上看，万科2018年累计实现销售金额6069.5亿元，销售面积4037.7万平方米，分别同比增长14.5%和12.3%。规模增长的同时，增速较前两年有所放缓。2018年，万科实现营业收入2976.8亿元、归母净利润337.7亿元，分别同比增长22.6%和20.4%。其中，房地产业务毛利率达29.7%（扣除税金及附加），连续3年稳步提升，盈利能力保持行业领先。财务持续稳健，30.9%的净负债率也在行业较低水平。

表：万科地产2018年主要销售及财务指标（亿元、万平方米）

注：房地产业务毛利率已扣除税金及附加

数据来源：企业公告，CRIC

从战略角度来看，我认为对于万科而言主要有以下几大关键点：

1、不同角度下，“白银时代”对企业的价值

首先，自2012年率先做出“行业已进入白银时代”的判断以来，万科已经讲了很多年白银时代。我认为，从不同的角度对白银时代的理解可以是不一样的。就正如万科自己所言，白银当然没有黄金那么好，但也是贵金属。我的理解是，一方面虽然白银是贵金属，但是如果不受限制地开采的话，贵金属也会贬值。而另一方面，如果把白银制作成精美的银器，它的价值就会彰显。虽然及不上黄金，但是这样的价值对于一家企业本身来说是，已经足够。

2、收敛聚焦，巩固提升基本盘

其次，关于基本盘，万科近期已多次对外强调了“收敛聚焦，巩固提升基本盘”。按照万科的解释，每个业务都有自己的基本盘，住宅开发是目前四大区域的基本盘，物业服务、租赁住宅、物流地产、商业开发运营等领域都有各自的基本盘，比如物业的基本盘是住区物业服务。

“基本盘”成为了万科2019年最重要的词汇。在我看来，万科只有巩固提升了基本盘，才能为“城乡建设与生活服务商”转型赢得时间和空间。从这一纬度，巩固提升基本盘，是为了更好地转型。

就如万科今年年报的《致股东》里阐释：“我们先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”

3、2019年，万科“机”大于“危”

另外，2019年对于万科来说危与机并存，但我认为更多的还是机。通过强调收敛聚焦，我相信万科2019年会把基本盘进一步做好，各项业务都要向行业第一的方向提升。可以说，2019年是万科转型升级中非常重要且关键的一年，只有通过“收敛聚焦，巩固提升基本盘”这样的一个过程，才有可能在这一年真正和竞争对手拉开差距。

4、未来，脚步要跟上灵魂的速度

最后，也要给万科提一些建议。我认为，目前的万科实际在战略上已经是遥遥领先的，但就如王石所著《灵魂跟上脚步》的书名所言，脚步要跟上灵魂的速度。所以针对万科先进的战略，需要组织的调整来适应其目前的战略提升。可以说，万科2019年不是简单的收敛聚焦，而是最终需要在组织架构上完成这样的匹配。

从人员的角度上，未来万科将越来越接近一家平台型、生态型的“互联网”企业。未来平台的价值将远远高于个人的能力，所以万科实际需要每一个人的改变来换取万科整体的涅槃，最终实现飞跃。

附图：

图1：万科2010-2018年销售业绩及同比增幅

数据来源：企业公告，CRIC

图2：万科2012 -2018年盈利指标

数据来源：企业公告，CRIC

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