周二市场说 | 四省棚改进度与房地产市场变化分析
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住建部官网披露，1-9月，全国棚改已开工534万套，占年度目标任务的92%。正如我所预期，全国棚改开工量依旧维持在较高水平，货币化安置比例并未大幅回调。当然，各城市棚改进程显著分化，叠加近期房地产市场遇冷，各城市市场分化格局愈加明显。现结合湖南、湖北、贵州、安徽四省棚改开工量以及市场销售情况予以重点分析。
2018年湖南省棚改计划新开工28.6万套，较2017年实际开工量下降31%。多数城市棚改市场步入中后期，2018年棚改计划开工量均低于4万套，郴州低至0.89万套。7成以上城市纷纷调降2018年棚改计划，同比均有不同程度的回落，邵阳、张家界、郴州等市同比皆腰斩。以长沙为例，2018年棚改计划开工1.23万套，同比下降30%。
联系到近期长沙房地产市场确有降温特征，8月至今企业新推案意愿积极，供应量连续三月高位运行，但成交表现两极分化。一方面，高性价比楼盘备受市场追捧，开盘当天去化率都在9成以上；另一方面，远郊刚需盘案场到访量持续走低，多数项目去化率不足5成。与此同时，企业调价意愿提升，开盘打折促销案例开始增多。省内三四线城市房地产市场难言乐观，湘潭、岳阳等市去化表现平平，部分项目去化率不足50%，常德明显降温，多项目去化表现低迷。
2017-2018年湖南省下辖地级市棚改开工量
（单位：万套）
数据来源：政府网站
湖北省大幅调降棚改计划，2018年全省棚改计划开工24.15万套，较2017年实际开工量下降41%。省内三四线城市棚改市场现已进入中后期，甚至是阶段性退出，棚改开工量自然步入下行通道。具体而言，除恩施、神农架低位回升之外，其余城市棚改计划开工量全线回落，过半城市同比跌幅超30%，鄂州、十堰、黄冈、潜江等市棚改市场规模急剧缩量，同比皆腰斩。以武汉为例，2018年棚改计划开工5.05万套，同比下降24%。
近期武汉楼市出现转冷信号，9月商品住宅供应量一举突破300万平方米，创年内新高，成交量却高位回落，环比跌幅达24%。“日光盘”近乎绝迹，新开盘项目去化率由90%跌至70%，市场压力集中体现在以下两点：其一，远城区供应井喷，但成交全面遇冷，供需错位、有效客源不足乃是重要因素。其二，豪宅市场显著降温，分销、打折、去除捆绑精装的豪宅项目持续增多，但去化表现依旧惨淡，多数项目去化率约40%，部分项目低至20%。省内三四线城市房地产市场明显分化，咸宁、鄂州市场持续火热，以恒大为代表的标杆房企销售业绩喜人；随州市场不温不火，品牌房企销售依旧不成问题；襄阳市场明显转冷，在售项目去化表现普遍不佳。
2017-2018年湖北省下辖地级市棚改开工量
（单位：万套）
数据来源：政府网站
2018年贵州省棚改计划开工38.54万套，同比下降11%，整体依旧维持在较高水平。遵义、贵阳、黔西南等市棚改计划开工量均超5万套，六盘水、毕节、黔南等市亦处4-5万套区间，仅黔东南略低，仅1.01万套。并且，贵阳、黔西南、六盘水等市棚改市场规模持续扩容，贵阳、黔西南增长尤为迅速，同比涨幅近7成。譬如，贵阳2018年棚改计划开工5.89万套，同比增长68%。
不过，贵阳房地产市场明显分化，新开盘项目去化率迥异。一方面，市场观望情绪渐起，多数项目去化表现平平，部分项目去化率降至30%；另一方面，诸如恒大这类标杆房企在贵阳市场深耕优势显著，恒大花溪童世界去化表现抢眼。
2017-2018年贵州省下辖地级市棚改开工量
（单位：万套）
数据来源：政府网站
安徽省棚改市场显著分化，一方面，阜阳、宿州、淮北、安庆等市持续高位运行，2018年棚改计划开工量均超3万套，明显高于省内其他城市。另一方面，宣城、淮南、马鞍山等市下行趋势未改，棚改计划开工量不足1万套。黄山、池州棚改仅限于个别项目，棚改计划开工量降至历史低位，同比跌幅超70%。譬如，合肥2018年棚改计划开工2.01万套，同比下降30%。
近期合肥房地产市场遇冷，表现于以下三点：其一，企业推案热情高涨，打折促销案例持续增多，更有项目亏本销售，拿地楼板价1.65万/平方米，开盘售价仅1.5万/平方米。其二，前期热销盘纷纷调降首付比例门槛，由原先的70%-80%降至30%-50%。其三，楼盘分销、包销案例开始增多，新站、滨湖等区域同质化竞争激烈，多项目案场争抢优质客户。省内三四线城市房地产市场也有降温特征，典型如马鞍山，新开盘项目去化率明显回落，部分项目降至23%低位。
2017-2018年安徽省下辖地级市棚改开工量
（单位：万套）
数据来源：政府网站
短期内，全国棚改市场规模不会急剧缩量，棚改开工量以及货币化安置比例仍将维持在较高水平。上述湖南、湖北、贵州、安徽四省仅是全国棚改市场的一个缩影，其对房地产市场影响还是因城而异。当下房地产市场明显降温，那些调降棚改计划的三四线城市，或将面临更大的调整压力。
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