股权转让与在建工程转让是房地产并购的两种方式。股权转让是指企业的股东将其所持有的股权转让给其他的企业或个人，由受让人继受取得股权而成为新股东的法律行为。在建工程转让属于资产转让的一种，也称为项目转让，即通过全部或者部分收购目标地块及其附着建筑物，从而达到部分或者全部持有目标地块开发权的行为。
在建工程转让属于物权式收购，直接影响在建工程及土地使用权等权属变更，股权转让并不直接导致在建工程及土地使用权等权属变更。以股权形式收购在建工程，其性质属于股权收购，而非在建工程转让这种物权式收购。从近几年的房地产并购实践来看，股权收购方式是目前房地产并购交易的主流。司法观点：以股权形式收购在建工程，不涉及不动产资源本身物权权属转移，不受法律政策对于不动产转让的限制。收购在建工程的过程是收购方与出让方（一般为在建工程的建设单位即业主）以在建工程转让的方式，将出让方所拥有的在建工程及其所附属的土地使用权一并转让给收购方。在建工程收购依在建工程本身的施工进度可进一步区分为以收购土地使用权为主要目的和以收购在建建筑物为主要目的两类。以收购土地使用权为主要目的的在建工程收购往往针对刚满足转让所必须具备的投资额底线的在建工程。目标工程一般尚处于基础开发阶段，可能只完成了土地平整与地下管线埋设等初步施工，主要建筑物的主体施工等尚未开始。该种收购中，收购方的主要目的是获取在建工程所在的土地使用权，在此土地上以收购方的意愿为主而继续开发，甚至废弃已建成的设施，或者变更原有的土地规划、设计方案而另起炉灶。以收购在建建筑物为主要目的的在建工程收购，主要在在建工程已完成主体施工并形成了基本完整的房屋的情况下发生。该种并购中，收购方主要在原有的建筑物基础上继续完工、装修，并进行出租或出售。这种并购方式主要适用于两种情形：（1）并购方的并购目标是建成后的建筑物，由于商品房实行网上销售，无法锁定买方地位，为避免并购风险而提前进行并购；（2）并购方的并购目标仅是交易对方名下的部分不动产资源。这种情况下，由于不动产尚未建成，不具备房屋转让条件，无法进行现房或预售房转让，而其权利人名下财产又不仅限于该项不动产，因此无法以股权方式收购，所以采用在建工程转让来改变目标不动产的权属。1.已经支付全部土地使用权出让资金，并取得土地使用权证书或者虽未取得土使用权证书，但当地人民政府或其授权的部门同意转让。2.已完成开发投资总额的25%以上，已支付的土地使用权出资金不包含在内。3.按建设项目法定程序取得了立项、规划、施工等手续。而受让方只须具备相应的房地产开发经营资质即可。转受让双方应通过签订“项目转让合同”的方式实现转让。1.单纯的资产转让行为，不继承原公司的权利和义务，对原公司的债券债务，税务风险，开发风险进行了有效阻断和切割。2.转让资产的前提需要进行各项税费的清缴，受让方得到的是完整的资产价格和全票，可以后期抵扣，项目竣工清算时税负较低。3.以在建工程转让方式进行并购的方式，巧妙地回避了股权并购方式无法逾越的公司资产整体性障碍和商品房网上销售的对象不确定性，是房屋建成前进行资产并购的常见方式。4.以收购在建建筑物为主的在建工程收购模式类似于现房或预售房收购，但收购方在取得在建工程所有权后自行改建、装修等的余地较大，有利于发挥收购方的管理和开发经验等优势，也便于收购方将其品牌优势整合入在建工程项目，使收购标的在交易后得以升值。同时，以收购在建建筑物为主的在建工程收购还可以避免针对现房或预售房收购、转售的“二手房”相关税收政策，相对来说税费成本较低。1.需要满足25%投资强度的硬性规定，有的地方还需要达到30%的投资强度。因此交易之前需要买家介入，对项目进行先期投入，待项目达到25%的投资强度时再进行交易。2.交易时卖家的税收负担较重，采用此种交易方案的意向较低。4.如果自行开发遇到严重阻碍，如开发商资金链断裂，或是行政审批方面存在障碍等，开发商才会迫于无奈而将在建工程出让，可见待价而沽的在建工程一般都存在先天不足，以“烂尾楼”居多。因此，以收购在建建筑物为主的在建工程收购中，可能存在交易标的的质量、承包合同纠纷、未得到行政审批等风险，提高了交易成本。5.在建工程转让涉及工程建设合同的整体变更和工程建设项目批准文件的变更，所涉及的程序非常繁琐，也并非由在建工程转让的交易双方可以控制和决定。而且由于不动产权属转移的变更需要登记公示，使并购双方进行交易活动显而易见，并且更容易受房地产调控措施的直接影响。3.查明转让方是否存在虚增成本的情况，要拿出相应的费用证明。4.须查看项目是否存在拖欠工程款等情况，避免后期因原施工单位未结清工程欠款而导致无法接管现场工程等问题。5.如有部分在建工程已取得预售许可证，出让和接收双方因确保了解当中合同内容及处理方式，在项目转让后，应通知预购人。股权转让是指收购者通过收购目标企业的股权，或者对目标企业进行增资扩股以达到对目标企业实现一定程度的控制权的行为。房地产并购中的股权式并购是指收购方通过收购房地产企业的股权，或者对目标房地产企业进行增资扩股以达到通过持有该房地产企业而间接控制该房地产企业名下不动产资源并通过对该等不动产资源的经营活动获取收益的行为。股权转让适用范围：适用于目标地块权属复杂（主要是一个项目公司名下多宗土地），债权债务关系复杂，或者已经进行实质开发的项目。1.不涉及不动产资源本身物权权属转移，不受法律政策对于不动产转让的限制，例如未达到在建工程转让条件的待开发地块即可通过开发商股权转让达到转手的目的。2.由于不涉及不动产的权属转让，不涉及土地增值税，一般仅涉及企业所得税和印花税，税负较低。3.由于不动产权属未变更，对于在建工程而言，不涉及有关建设批准文件和建设承包合同的变更。4.可以在获得不动产资源的同时获得被并购目标企业的品牌、人力资源、销售渠道等。5.对于作为并购方的上市公司，如果并购获得目标企业的股权超过50%，可以将其作为控股子公司直接并入财务报表，将目标企业的收入直接作为上市公司的收入，增强盈利能力。1.目标企业除了并购的实质性目标不动产资源外，还存在并非并购目标的其他资产，目标企业可能存在其他债权债务，尤其是或有负债风险，可能使得目标企业价值虚增，导致并购方损失。2.目标企业处于经营活动中，在对交易价格进行磋商所依据的基准日到实际交割日之间存在相当时间的差距，可能导致目标企业发生损益从而影响双方的目标企业在实际交割时价值的认定。3.企业是个有机体，相对于物权并购中的交割验收，其验收交接程序更为复杂，容易引发交易双方的争议。4.并购方接受目标企业后需要负担职工安置、企业文化融合等并购后续问题，加重了负担。5.股权转让需要半数以上股东的同意，以防部分股东用股东的优先购买权对抗交易。6.土地溢价部分无法提供票据，无法进入后期开发和运营的成本，因此项目竣工清算时的税负相对来说较高。股权转让的主体是土地所在公司的股东，转让的标的是股东持有的股权。资产转让的主体是土地所在的公司，转让的标的是土地及其地上建筑及附着物。股权转让定价不仅要参考土地及地上建筑的价值，再参考土地有票成本及溢价，还需要对公司的负债进行评估，以股权所对应的净资产（资产减去负债）为定价依据。资产转让只需要评估土地及地上建筑的价值即可，并以此为参照。股权转让相对比较自由，除非项目公司在土地出让时，就其股权变动的限制与地方政府有过明确约定，否则项目公司股东可以在任何阶段将在建工程以股权转让的方式转让出去，而不受资产转让各项要求的限制。资产转让条件：2.已投资开发条件。普通的在建工程转让，《房地产管理法》中房屋建设工程必须已经投资开发并且须完成开发投资总额的百分之二十五以上的规定，是为了避免开发商为获取土地溢价利益进行倒卖而非真正进行房地产开发而设置的限制性条件。司法拍卖的资产转让，这个需要根据法院的裁定，并且由资产管理人代为进行资产评估，最后以公开的司法拍卖进行竞拍取得资产所有权。3.不属于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形，不属于依法回收土地使用权，且房地产权属清晰、权属证明依法登记。股权转让的程序主要是到工商部门完成股权及公司章程的变更。在建工程转让的程序则较为复杂，从项目的立项开始、不动产证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售证，以及总包合同等全套的资料都需要进行变更。股权转让只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续即可完成转让。由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变，因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。项目转让程序：1.对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同。3.转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门办理备案手续。4.在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序。5.已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、合同的权利义务移转程序等。股权转让是取得其他股东的股权，标志是完成了工商登记的股权变更。在建工程转让是取得了土地及地上建筑和附着物的所有权，标志是完成了不动产权属变更，不动产证上面所载的所有权人主体变更，转移到收购方的公司名下。股权转让时间成本较低，从项目深入谈判，到签订框架协议，到尽职调查，再到正式协议签订完成转股，如果目标项目公司债权债务清晰，土地干净，时间成本更低。在建工程转让经历的时间则相对较长，从资产评估到各项证照的权属更名办理完毕，一般需要半年以上，比如土地证、规划证、施工许可证变更等。如果遇到有的项目开发进度不足，需要先行垫资让项目开发强度达到25%以上的，花费的时间更长。股权转让是承继了原有项目公司的权利与义务，对原公司的风险也都负有责任，风险相对较大：1.项目公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的税务风险、潜在的一般性债务等。2.被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体（出让方和受让方）和股权转让的合法性。3.收购项目公司股权后，收购方须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还须经商务部门批准，确认投资主体发生变化，否则股权收购合同不能生效。4.土地使用权或地上房屋有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封。因此受让方必须审核房地产产权证是否标注有他项权利的登记。5.房地产项目规划、建设的合法性，包括项目是否存在违规建设，方案对周边居民的日照影响等因素。在建工程转让则相对风险较小，因为是完成了所有的权属变更，对原项目公司的风险进行了阻断，而且在资产过户之前也完成了土地上他项物权及瑕疵的清理，得到的土地资产法律风险小。股权转让在交易阶段的税负比较低，除了个别地方外，全国范围内股权转让只需要缴纳印花税，以及根据股东的不同情况缴纳个人所得税和企业所得税即可。在建工程转让的税费则显得比较复杂：卖家方面主要涉及有企业所得税（卖家为企业）或者是个人所得税（卖家为自然人）、增值税、土地增值税、印花税城建税及附加五种；受让方方面：主要涉及契税和印花税两种。关于在建工程转让中，原项目公司投资开发过程中已经发生的成本能否累计计入后续的土地增值税开发成本问题：在《土地增值税暂行条例实施细则》第七条中列举了各项可扣除的成本，并未明确禁止不能扣除。而且项目实实在在已经完成了投资，如果不能抵扣，无异于是在进行重复无效的投资。实务操作中，只要地方没有明确禁止，就可以抵扣。
