地价大涨，房价却下跌8.31%！蔡家楼市何时才能再次崛起？

重庆最热闹人气最旺的地方是解放碑吗？还记得小时候的赶场吗，人山人海的重庆人买卖东西，人气一样不输给解放碑。现在的城市里,高楼林立,到处是宽敞明亮的超市,网购也越发便利,“赶场”已经极度边缘化,似乎成为老年人的专场。

今天我要分析的一个板块就是有着百年赶场历史的蔡家，也被称为蔡家场，历史上，就是北碚的赶场中心，到今天这个地方依然保持着赶场的传统，每个月3、6、9的赶场天，赶场人数可高达两三万人；而在重庆90年代，北碚城区规模最大的就是蔡家场商业街，可以毫不夸张的说北碚在去过的商业中心就是蔡家，相当于重庆的解放碑。

蔡家灯塔街赶集实景，人气是不是远超观音桥解放碑？

蔡家的名字由来-----清嘉庆年间，一蔡姓寡修建戏台，引来各方戏班子来唱戏看戏的人多了，加上晚清时期当地服务业渐渐兴起，逐渐发展成了一条街，后被人们称作蔡家场，已经有一百五十多年的历史。

说起蔡家板块，本来在其它城市这种边缘板块是没有太大发展空间，但是重庆的楼市、地价由于受限重庆特殊山河地貌，不是简单的从市中心向环外扩散的阶梯式价格，分为很多板块和区域；

每个区域都相对独立，有自己的中心商圈和发展特点。每个区域内又会依托人口密度形成多中心的商业形态，相互竞争又相互依托，这就给了蔡家板块无穷的想象力。

蔡家板块规划示意图

在2016年-2018年重庆楼市这波大牛行情中，蔡家的房价也是一路疯涨，从建面4000元/平一路最高突破12000元/平，涨幅惊人。到今天很多人表示对蔡家的楼市看不懂，产生了严重的分歧，有的人说蔡家的房价还会继续涨，成为北区的新中心，还有人看空蔡家，认为房价过度炒作，未来要崩盘。

今天我就给大家聊一聊蔡家板块。

区域位置远离核心，二环边上的边陲之地

蔡家的位置处于重庆二环边上，远离主城核心地段，距离江北机场15公里，寸滩港口18公里，龙头寺火车站18公里，市中心20公里，客观的说离那里都远。

重庆市在这轮楼市牛市中进入“二环时代”， 蔡家组团处于两江新区三大特色板块中的都市功能板块以及“一心四带”产业布局中的高新技术产业带；

在过去，蔡家所在的这个北碚区，从来都没被重庆人为是主城区。不过位置上看，蔡家好歹也是和悦来板块，空港板块同处于北区2环内；再往北走，就是木耳板块和水土板块了。

蔡家不算是北区的核心，但是可以在北区边缘地带自成一个中心。

产业配套带动人口流入，商业难有起色

上面谈了蔡家的位置远离主城核心，那么蔡家就没有机会了吗？恰恰错了，蔡家有很多实体制造业，里面的产业工人不少，这才是蔡家板块最大的支撑。

这些实体制造业再加上2018年10月成立的蔡家自贸区，可以吸引产业人口，未来蔡家板块可能会成为当年类似大渡口依托重钢工业这类刚需居住板块。

蔡家力帆工厂处于半停工状态，蔡家汽车行业就业情况不容乐观；

蔡家的规划就是在工业园和自贸区中间修建大量的住宅和商业，打造一个新的居住片区。但目前看来，内陆城市的自贸区普遍是雷声大雨点小，蔡家目前能得到的收益很小，还是要更多的依赖这些不起眼的工厂；

蔡家自贸区规划示意图，可惜又成了纸上谈兵；

蔡家板块的本质，其实就是周边产业带动居住人口流入，政府为了解决这些工人的居住问题，在蔡家修建了两个体量非常大的公租房，公租房里的住户可以看做是未来蔡家商业楼盘的接盘侠，但是现阶段，还无法为蔡家的新盘销售做出大贡献。

烂尾的佳程广场是蔡家板块的一块疤，复工遥遥无期；

蔡家的商业配套非常分散，还有知名的烂尾商业佳成广场；最后稍微看好的，也就是轻轨站边上的商业体。

地铁蔡家站旁边中央广场建设情况，周边颇有区县乡镇的即视感；

交通和教育配套

我们先来分析蔡家的居住人口类型，就会发现和我的分析一样，蔡家现在居住的结构主要是三类人：

1.   北碚拆迁户，在蔡家有大量的拆迁还建房；

2.   周边产业工人，这类有少量在蔡家买房，很大一部分居住在公租房；

3.   北边轻轨6号线沿途上班一族，特别是光电园产业园。

看见蔡家现在的居住人群，就明白了，其实蔡家是一个刚需盘为主的板块，不是所谓的高端宜居板块，刚需盘最重要的事什么？一是交通，二是教育配套，恰恰这两点蔡家板块规划都不错。

看一下重庆蔡家交通，有已通车的6号线和规划中的轨道交通13号线、16号线，有中环快速干道、绕城高速、兰海高速、国道212线等主要交通干道，离礼嘉、悦来、水土仅一江之隔。

蔡家地铁规划，截图自云轨图仅供参考；

蔡家片区布点规划中小学32所，其中中学10所，小学22所。已建成凤林小学、翡翠湖小学和两江名居公租房小学、人民路小学蔡家校区、朝阳小学蔡家分校、兼善中学蔡家分校等。包含初中、高中在内的西南大学附中蔡家校区。

规划完善的轻轨和相对充足的教育配套，这其实是蔡家板块刚需的最大支撑。

房价的关键是人口

中国房价为何一直上涨?核心只有六个字“城市人口增长”，大量的农村人口城镇化。蔡家幅员面积88平方公里，有条件建设区面积75平方公里，已编控规48平方公里，规划人口61万人，每平方公里居住人群仅为1.37万人，基本都是低容积率开发项目。从规划角度看，蔡家明显属于改善型宜居住宅区域。

可现实却是背道而驰，蔡家两个大型公租房社区，大量的还建房，高层刚需住宅，与改善型的洋房别墅错落分布。再加上蔡家遍地的实体制造业工厂，这样的地方最后能建成富人区吗？

两江名居公租房，是平日蔡家最有人气的地方；

碚都佳园公租房今年6月才刚开始接房，目前交通不便人迹罕至；

再看看蔡家某个别墅项目吧，这个盘以前叫做红鼎高尔夫社区，碧桂园接手后打造成高端独栋别墅，最开始的售价在950万起。

2018年10月，有中介称：“城中某大品牌开发商的新高端别墅盘，大独栋一千多万的现在只要五六百万就能拿下，花园都是几百平”这条新闻当时传遍了很多购房群和中介朋友圈。

你以为你抄到了底,其实还有地下室,你以为地下室就是底了,其实还有地狱,地狱下面还有十八层，到了今天2019年7月，重庆楼市刚经历一波小阳春，我们再看看2018年的1000万豪宅特价700万现在卖价几何？

才680万？比2018年又少了20万！

来自房天下的公开信息，房价几乎跌掉了一半。

土拍节节走高，二手房价反而大跌

2019年4月后，重庆掀起了一波土拍高潮，蔡家土拍均价排在中央公园和鹿角之后，全市楼市板块中排名第三。

蔡家曾经在2017年创造过地王，2017年甘肃新厦拿的蔡家地王，楼面价达到了8426元/平，溢价率也创纪录的达到了100%，迄今无人打破！（估计老板现在还在哭……）

回顾之前的蔡家土地情况：

2015，阳光城，2777，溢价率0；

2016，万科，1469，溢价率0；

2016，龙湖，2600，溢价率0；

2016，万科，3758，溢价率0.95；

2017，金科，3541，溢价率53.95%；

2017，新厦，8426，溢价率100%；（地王）

2018，中南，5309，溢价率26.41%；

2019，融创，7532，溢价率37%；

从土拍价格看，能支撑蔡家房价中长期上涨，过去无人问津的蔡家的土地，后来竟然变成了人人争抢的香馍馍，地价几乎涨了四五倍。

蔡家的新房供应，刚需盘已经稀缺了，剩下的都是大户型改善类住房，导致蔡家现在新房价格再次反弹。

最惨的就应该是蔡家二手房的价格，虽然有所反弹，但同比去年反而下跌8.31%；

链家在蔡家一年只卖了149套房子，但是居然在2019年6月份一个月破纪录的成交了40套二手房，是平均月销量的3倍多，这点让人大吃一惊，很明显6月份蔡家的二手房市场被激活了，现在链家在蔡家的房源数量为2516套；

链家在蔡家的门店覆盖率很低，导致其房源数量并不能代表蔡家二手房市场，单以链家自身的消化速度，需要一年以上的去化周期，但现在链家在蔡家的二手房数量还在增加；对于蔡家二手房的走势，虽然6月有所回暖，但我认为短期风险较大。

在蔡家我认为最值得买的还是刚需盘，而蔡家的刚需盘，之前有万科观承精装修已经售罄，今年才交房。现在蔡家的刚需盘已经很少了，我给大家整理了一下蔡家在售楼盘信息（下面住宅为套内价格，商业为建面价格）：

项目名称	物业类型	位置	可售面积区间	价格区间
金科金辉博翠山	别墅、洋房	蔡家	84-354	14000-17000
中南.玖宸	loft公寓	蔡家	40--50	10000-11000
重庆阳光城檀府	别墅·大平层	蔡家	125-235	11500-15000
金科集美嘉悦	小高层/洋房/商业	蔡家	小高层115/洋房114/商业80	小高层，洋房14500-15000/商业18000
金科城	商业	蔡家	40-70	商业：13500-20000
碧桂园长桥江山	别墅	蔡家	460-1760	14000-26000
保亿御景玖园	洋房 叠拼	蔡家	83-154	15500-16500
金科金辉美院	洋房、高层、商业.别墅	蔡家	106-115	14500-15000

一个矛盾的板块

能把矛和盾融合在一起，被称为矛盾体。矛盾常有，而矛盾体不常有。

蔡家就是一个矛盾的存在，产业定位应该是刚需板块，但是却开发了大量高单价，高总价低容积率的改善住宅；板块内存在大量的还建房，还有两个大型公租房，、商业又非常分散，整个板块充满了矛盾。

蔡家很多交付四五年的小区，入住率仍不到20%，人口导入非常缓慢；

每一个矛盾结合体都不平庸，也因此并不多见！蔡家就是这样罕见的板块，我个人对蔡家的判断：

1.   蔡家并不适合高端人群入住，只适合在附近上班刚需和改善型需求；

2.   蔡家未来长期还是可以看好，只是需要很长的时间来填充人口；

3.   如果是投资房产，蔡家需要把握入市时机，而短期内房价波动风险较大；

4.   这里的房子并不好租，要掂量自己的钱包，是否有足够的现金流去支撑。

蔡家楼市，真是一个让人又爱又恨的地方……

重庆踩盘大全（点击可看）

北区楼盘：

万科四季花城  约克郡壹号半岛  鲁能泰山7号  万科观承御璟湖山璟园 龙湖九里峰景   绿地新里樱园  新江与城悠澜  万瑞大平层  昱湖壹号  江北嘴壹号院恒大御龙天峰  中交中央公园   国美江天御府  爱普新鸿府  华融现代城  舜山府  北岸江山  恒大轨道时代  华侨城  绿地克拉公馆

南区楼盘：

中交漫山  天誉智慧城    保利观塘   和黄御峰  京汉凤凰城（整改后记）  荣盛华府  铂悦澜庭  融汇半岛天澜

西区楼盘：

融创文旅城  朵力迎宾大道

板块分析：

龙兴  中央公园  悦来生态城  茶园

楼市评论：

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小树，15年房产投资实战经验，不知名建筑收藏爱好者，坚持用脚丈量重庆楼市，足不出户带你看遍重庆楼盘；

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