| 东湖，大江东，银湖，你挑谁
文 | 陈琪栋
11月24日，复地以总价26.6亿竞得临平山北约34.5万方TOD地块。该地块为9号线（在建）玉架山站上盖，分为4宗子地块，且出让条件中对产业引进、开发建设的要求严苛。按照预期该地块将以底价成交，结果角逐了27轮才被复地收入囊中，竞争激烈。
△地铁9号线线路示意图
与土拍一样火热的，还有如今建设得如火如荼的地铁9号线，一期北段的昌达路车辆段盖区已封顶，并迎来了首列电客车。预计2021年6月，9号线首通段（昌达路—艮山东路）将会开通。这两则信息，其实都和我们今天要聊的板块相关—「临平山北」。
2009年时，临平山北房价一度达到8000元/㎡左右；2009-2011年，板块推地频繁，吸引了金都、金帝、赞成、莱茵达、杭州中铁等房企的进场，同时也使得供应量大增。
由于当时各楼盘产品相似，再加上高库存的压力，各房企间打起了价格肉搏战。例如，2012年蓝江·四季晶品清盘时，打出了单价最低仅需4999元/㎡起的广告，旁边金帝·海珀更早开始打折。2013-2014年，临平山北的推地数量锐减，市场情绪更加寒冷。至2015年，山北仍然一蹶不振，房价降至冰点，2015年东晖龙悦湾首开价格，甚至只有3998元/㎡。再之后，上海投资客进场、9号线获批、万宝城投入使用……山北的温度，也逐渐上升。
2017年，余杭开发区对外公布开发区房地产版块的新名称「东湖板块」，临平山北改名为东湖板块，由「余杭经济技术开发区+杭州钱江经济开发区」区域组成。2018年，《杭州余杭经济技术开发区（钱江经济开发区）总体规划（2017-2035年）》获批，东湖板块规划出炉。今年10月，杭州规划局公示了一份《杭州余杭经济技术开发区中心区单元（LP25）控制性详细规划（草案）》。明确了东湖新城中心区临平副城次中心的地位，规划范围东至禾丰港，南至临平大道，西至星河路，北至宁桥大道，总用地面积6.14平方千米，规划人口规模约7.82万人。
而控规草案中对东湖新城中心区的现状这样描述：「单元是开发区待开发区域，现状大部分用地为未开发建设用地，原有农居点已基本拆迁完毕，城市建设用地中以道路、工业、居住、绿地为主。」同时也说明了，近年来东湖新城的开发重心转移到了北面。从地图上看，更加佐证了这一点。以临平大道为界，南面区域居住氛围浓厚，配套相对成熟；而北面则以产业为主，并在中心区域预留出了一片大规模的可开发土地。不光如此，快速路的修成通车，大大压缩了整个临平与主城区之间的距离感。今年6月望梅路互通的完工，代表着「三路一环」全部建成。东湖、秋石、留石三条高架，通过望梅路高架路实现互联互通，临平与奥体、机场、武林、钱新等区域的联系更加密切。并且，东湖高架快速路、秋石高架快速路、望梅高架快速路将进一步延伸，预计2022年建成通车。目前东湖高架北延、望梅高架北延工程已经动工，秋石高架快速路东延预计下月也将启动。而《永玄路（秋石路北延）快速路方案研究项目》，也在近日发布了招标公告。地铁方面，在建的9号线之外，3号线东延也有望纳入地铁4期规划，但更让人期待的是32号线「南北快线」能否批复。
△截图自杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）（草案）除了快速路、地铁，临平还将建设一个沪乍杭铁路临平北站高铁枢纽，是杭州西站到上海东站的一个途径之地，位置就在宁桥大道和荷禹路的交叉口。等到未来中环快速路建成，临平的交通方式将更加立体多样。
大致沿着东湖高架这条路径，我们可以看到，从南往北分别是3.75万的金沙湖、3-3.3万的丰收湖、2.85万的临平新城和2.2万的东湖新城，呈现出一个「南往北，逐步降低」的价格走势。同价格段来看，2.2万上下的板块还有很多，2.4万的星桥、2.3万的崇贤、2万的仁和、2-2.4万的瓶窑、1.98万的大江东核心区、2.2万富阳高桥、2.138万富阳银湖、2.14万的萧山所前。但有一点，东湖新城与主城区之间距离是最近的那几个，特别是9号线可以直达钱江新城。倒挂方面，与较新的小区栢悦中心、绿城莲园之间最高有4000-5000元/㎡左右的价差。东湖新城中心区内，地铁9号线沿荷禹路架设，而今年东湖新城出让的4宗涉宅地块均位于荷禹路两侧，总货值达70多亿！根据东湖新城中心区规划，荷禹路沿街主要分布商业写字楼、城市公园、市民中心、体育馆等，未来沿荷禹路两侧的城市界面将刷新颜值。据统计，东湖新城板块内目前共有12家上市公司，例如老板电器、贝达药业、春风动力等，但大部分为制造业类型的企业。今年9月，阿里新制造平台「犀牛智造」正式签约落户东湖新城，为板块的产业注入了数字经济的血液。此外，复地TOD地块中明确要求需引入高端装备制造及生物医药产业的“国家级海外高层次人才”项目、还要引进数字经济企业3家，而且其中1家估值不低于70亿人民币；曲江新欧鹏·杭州第三城TOD地块，也需引进符合开发区产业导向（人工智能、互联网、软件和信息技术服务、大数据、新能源、新材料、节能环保、先进装备制造、生物医药、医疗器械类）的高科技企业。大型商业主要以万宝城综合体为主，品质差强人意；周边医院有余杭第五人民医院、第一人民医院、余杭妇幼保健院、余杭中医院、余杭骨伤科医院，大部分距离稍远。但在绿洲路和顺达路西北角，规划了140亩的三甲医院用地。教育资源方面，主要有临平五中、临平三小、余杭高级中学、育才实验小学映荷校区、余杭实验中学等。根据规划，中心区内的临平五中将要扩建，新洲路小学已经在建，另外在昌达路与长宁路交叉口东南角规划一所小学，未来将投入风荷路中学「待建」、城西一中「在建」2所初中。
今年以来，东湖新城的推动量上升，新房价格也实现了「二级跳」。年初，新希望、中天分别竞得的两宗地块精装限价20800元/㎡，相比之前19000元/㎡的山语四季高层涨了1800元/㎡；年中和年尾，华景川、复地分别竞得两宗地块精装限价22000元/㎡，跳涨1200元/㎡。值得注意的是，曲江新欧鹏·杭州第三城和复地地块对商业自持的要求较高，实际楼面价更高。当一个2万出头的刚需板块具备了地铁、商业、规划等要素之后，限价提高一些，项目会更加叫座。在同一个项目，这种变化最明显。例如，中天·汀州印月8月首开，中签率37.52%，9月加推中签率42.24%，11月的加推降低至19.30%。
再如曲江新欧鹏·杭州第三城两次开盘，中签率从24%降至13%。还有一个刺眼的数据，目前东湖新城主要在售和待售项目总体量1374881万方（包含已售部分），除去商业部分大概100万方住宅供应。由于这几个项目体量不小，且处于销售的前中期，整体板块库存量尚处于高位。不过，如今东湖新城的板块发展已今非昔比，不会再是曾经「高库存重灾区」的临平山北。
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