1992年，陈启宗43岁，刚从叔父手中接过恒隆集团的主席职位。
那一年，周星驰主演的《家有囍事》进入全年票房前2名，当时的香港盛行这种合家欢、大团圆的喜剧……
正如彼时的香港楼市，欣欣向荣。
年轻人们拼命地贷款买房，开发商疯狂地高价囤积土地……
然而，面对市场的狂热，新官上任的陈启宗却反其道而行卖出了一块土地，并作出了投资大陆的决定。
4年后（1997年），亚洲金融风暴席卷，大量开发商资金链断裂，而陈启宗所在的恒隆集团是少数几个安全度过的。
回首陈启宗掌管恒隆集团的28个年头里， 有两件事叫人敬佩：二是投资内陆，并成功打造了上海恒隆广场等标杆项目。在上海，恒隆广场就等同于“高端”、“尊崇”，是上海的商业地标。而在恒隆集团内部，上海恒隆广场更是恒隆集团旗下最赚钱的商场。在最新出炉的2019年上半年各大恒隆广场的租金数据中，上海恒隆广场租金8.27亿，占整个恒隆广场的8成。从2001年开业至今，恒隆广场已经走过了18年，这期间恒隆广场经历了金融危机、经历了电商的冲击，但至今依旧十分强势。可以肯定的是，上海恒隆广场业绩辉煌的背后，隐藏着这个香港地产界的传奇人物不平凡的智慧。时间回到1992年，彼时陈启宗刚刚从叔父手中接管家业。上任后的陈启宗做得第一个重大决策就是——“投资内陆”，并将进军大陆的首站定在了当时的东方巴黎——上海。恒隆属于最早进入內地的港企之一，而运气也眷顾了第一个吃螃蟹的人。1993年，静安区政府提出了南京西路综合开发的新思路，并对整个片区进行大规模的改造升级。陈启宗大手笔买下了静安区和徐家汇的两块土地，其中静安区波特曼香格里拉酒店以东的3公顷土地，就是如今的恒隆广场。恒隆广场位于南京西路的核心地段，当时上海最标杆的两个物业——上海展览中心和波特曼就在旁边且位于十字路口。当时南京西路建了很多私家林园、别墅，是本地富豪的聚集地。南京西路的商业虽然欠缺，但却是娱乐场所的聚集地，闻名海内外的“百乐门” 歌舞厅就建在南京西路附近，上海滩各界的名媛、绅士都汇聚于此。1993年的上海，图片来源公众号: imfinewe而这也透露了陈启宗拿地的一个核心法则——只拿核心地段的地。“要那么多土地干吗？我只要一个城市里最好的一两块地就足够了，恒隆的一块地抵别人十块地的价值。” 在拿地的时机上，陈启宗别出一格，选择在市场狂热的时候卖地，市场冷的时候拿地。
这种策略的核心就在于耐得住寂寞，静待时机，一击即中。陈启宗表示，“人人对牛市趋之若鹜，但懂得欣赏熊市的人却少之又少。”与此同时，陈启宗很注重财务风险，恒隆建商场大部分是自己出资，不贷款。据说，上海恒隆广场总投资60亿，全部都是恒隆自己出的。陈启宗坚信——“高端商业地产更赚钱”，于是在拿到恒隆广场这块地之后就想把它打造成亚洲的标杆商场。所以，上海恒隆广州在规划和设计之初，就看重整体性，同时也加入了很多超前的概念。在设计上，恒隆广场聘请了国际知名建筑事务所KPF设计，这也是KPF在亚洲的代表作。项目两栋甲级写字楼和一个五层高的购物商场构成，占地3.7万㎡，总建筑面积20.3万㎡,其中商业约5.36万㎡，写字楼约15万㎡。在恒隆广场诞生之前，当时整个上海几乎全无甲级写字楼，等到恒隆广场落成时就成了中国上海浦西地区的第一高楼。两幢写字楼则吸引了海内外的各大跨国公司、资讯科技及时装企业，两栋写字楼的出租率常年在100%。）而这些写字楼里面的高端租户正是恒隆广场人流、客流的保证。上午11点，一批带着香港口音的游客，刚从GUCCI拎着包出来，又走进了COACH。而2楼的香奈儿门口已经有不少人排着队，等待进店体验。在业态布局上，上海恒隆广场也是重奢国际一线品牌，整个商场的奢侈品以及其他零售占比较高，餐饮占比较少。包括：Hermes、LouisVuitton、Cartier、Chanel、Dior、Celine、Escada、Bvlgari、Fendi、Loewe、Prada、Versace等全世界最顶级的奢侈品。可以说，恒隆广场能满足一个上海大多数中高端人群消费欲望的地方。很多世界顶尖品牌都以在恒隆开设专卖店为荣，有些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。由于品牌阵容太过强势，以至于南西商圈其余商场在品牌和品质上，无法与恒隆广场竞争。
朱公子通过业内人士了解到，截止到2018年第三季度，上海恒隆广场的租金情况：7、物业费加上租金大约占各店铺营业额的15-20%；8、在引进LV等大牌时，给予的扣点条件为至少按营业额的10%扣点，视运营情况扣点率在10-25%之间。也就是说：一楼一个300平的普通店铺每个的租金就要大约103万，每年得交1242万。（还不包括营业额的扣点。）以LV旗舰店为例，总面积达700平，每年纯租金将近3000万，再加上营收分成，业绩好的时候一个店铺的租金就上亿了。虽然商场体量不大，但上海恒隆广场的租金收益却非常高，这也是被业界所羡慕的。 2018年上海恒隆广场的租金收益15.53亿，坪效是全国第一。另外，陈启宗坚持的一点就是——恒隆的商业只租不卖，长线持有。在他看来，住房能卖掉，商业房地产是不能卖的，世界各地的历史没有例外，中国也不可能是例外，凡是分单位出售的商业项目，都难以保证品质。“优越地段的顶级物业，在牛市最能涨，在熊市最抗跌，如果只租不卖更可以对这个国家和地区经济发展的红利从鱼头吃到鱼尾。”
虽然早在2002年，上海恒隆广场就取得了巨大的成功，但恒隆广场的拓张步伐却略显缓慢。截止到2019年9月20日，恒隆集团在内陆共有9座恒隆广场开业。虽然有人质疑，恒隆广场的模式很难复制，但陈启宗似乎并不焦虑。翻阅恒隆历年的年报发现，恒隆的负债率很低，大部分在0%-5%，很多年都是0%。
2019年，陈启宗70岁，这是他掌管恒隆集团的第28个年头。
在刚刚过去的恒隆集团上半年的业绩发布会上，这位年过七旬的老人再次语出惊人。面对记者的提问，年过七旬的他，说起话来依旧铿锵有力，谈笑风生，妙语连珠，言辞间尽是藏不住的踌躇满志。
短短70年，中国的商业地产发展已经经历了几轮周期。也许是先后经历了1982年香港房地产崩盘、亚洲金融危机以及全球金融危机，让陈启宗对于经济周期有了更深的理解。自陈启宗接任董事会主席以来, 恒隆地产就挣脱了经济周期的枷锁，在28年里踩准了一个又一个时局拐点，直到如今成为了顶级商业综合体发展商的代表。相信无论中国的商业地产如何发展，后来者始终无法绕过这位70岁的老头。2.《从军路到商街_南京西路百年沧桑话巨变》，作者：王国滨、陈昭启3.中国房地产报《恒隆地产_从鱼头吃到鱼尾_的商业逻辑》，作者：苗野5.华夏时报《陈启宗_高端商业地产市场广阔》，作者：刘勇6.时代建筑《南京西路上的舞蹈_上海恒隆广场评析》，作者：刘江
