店铺无盈利,没钱交租金?房东在明年3月前都不可以赶你走

12月1日,英国一家有着200年历史的老牌零售连锁企业Debenhams宣布进入破产程序,所有实体店铺只会营业到圣诞节,之后场所则被腾空或转交给新业主。
另一头,他们的商业房东也正在焦急地寻找新的道路,以弥补空置店铺所带来的资金损失。
今年,这已经不是第一家零售业巨头宣布破产了,这些商业租户不得不利用破产程序来抵押租金。
对于商业房东来说呢?恐怕面前仅有两条路可走:要不改变住宅用途,要不降低租金寻找新的租客。不过,有一些经济学家则担心,这两条路不一定适用于所有的商业业主。
今天,政府宣布,受疫情影响的商业租客将继续受到保护,商业房东将不可以在2021年3月底前开启驱逐行动。
政府表示,他们会和租户以及房东一起,利用这三个月的时间寻找最合适的解决办法,让英国商业中心能够从疫情中恢复过来。
→ 2020年,英国零售业的危机
在印花税的推动下,居民住宅房价一路攀升,住宅房产的交易也不断创下历史新高。可是,房产市场的另一头,商业住宅却显得有点落寞,特别是零售商业地产,房产价值不断下跌,房东和租客也面临着史上最严峻的考验。
今年3月,英国政府宣布全国封锁,由于不能营业,没有盈利,许多商业租户欠下一大笔租金,最后,只能利用破产程序来摆脱财务困境。
前几天,英国零售业研究网站(Centre for Retail Research )发布了一份“风险零售业” 数据,该数据显示,截至2020年7月,英国已有1424家零售业倒闭,43.7%员工被裁员。该网站评价,2020是史上最可怕的一年。
在这份风险列表上,出现了英国多家著名的零售品牌。
比如,Bonmarche,英国老牌服装零售商,在2020年12月2日宣布已启动破产程序。
Dehanhams,英国一家老牌零售连锁企业。12月1日,该企业对外宣布:预计所有实体店仅营业至圣诞节,之后,每家商店的物品将全部清空,场所将会被腾空或者转让给新的业主。
时尚巨头Arcadia,其子公司包括了 Topshop, Dorothy Perkins、Burtons、Miss Selfridge、Wallis和Evans等知名品牌。该公司在2020年11月的时候也开启了破产清盘程序。
另外,美国服务零售业JCrew将关闭英国六家门面,位于诺维奇的图书批发商Bertram books业也宣布破产,其已知的债务为2500万英镑。
不仅如此,在这份名单中,还包括了Soak,T J Hughes outlet Division,Honest John.co.uk,Beales 等等大大小小的零售业品牌,统统面临着严重的经济危机。
这些企业受到了经济重创,不得不退出市场,而这样的决策也给商业房东们带来非常大的打击。
根据当地数据公司提供的资料:截至目前,在全国范围内,零售业店铺的空置率已达13.3%。
在一些城镇,尤其是英格兰北部和苏格兰部分地区,空置率是这一比例的两倍。购物中心的空置率几乎是零售园区的两倍。
据《金融时报》称,Debenhams关闭店铺后,光是在Basidon的Eastgate购物中心,就留下了差不多6万平方米的缺口。
根据房地产数据研究公司JLL估计,目前英国约有44000个商店已空置,这一数字将在未来几年内翻一番。
→ 商业房东的新转变

在这样的局面下,商业地产的业主仅有两种选择:要不把商业住宅转变用途,要不降低租金以引进新的租客。
可是,想要通过这两种方法在短时间内迅速补救经济损失,恐怕,并不现实。
近日,零售商业地产巨头Hammerson向媒体透露,他们需要立刻改变商业场地的用途。据悉,该公司正在与私人租赁开发商Packaged Living谈合作,将在2021年提交规划提案。
据《Evening&Standard》报道,该开发项目的其中一部分计划,是要把莱斯特Highcross的一部分空置门面改造成新的高品质住宅,提供租赁服务给当地居民。
值得注意的是,Hammerson并不是唯一一家寻求住宅开发的商业地产公司了。10月初,商业房地产商New River表示,要在其零售和社区酒吧的组合中推进住宅改造项目。同时,Lakeside的前业主也公布了要在Essex购物中心旁边建造约1000套私人住宅。
随着政府放宽了将商业物业改变成住宅物业的限制,的确给商业房东提供了很好的良机,让他们可以把空置空间打造成居民公寓。
可是,有专家认为,对那些追不回商业租金,资金又不够雄厚的业主来说,这恐怕不是一条简单的路。
房地产公司KnightFrank的房产专家 Stephen Springham 评价:“即使购物中心只有一半的使用率,业主想要转用途,也得经过其他零售商的同意,并且要买断其他零售商的生意。一些小的商业业主,你想要改变用途,还要面临着拆迁成本,建设成本等等资金问题。并不是每一个房东都可以像Hammerson这种大公司一样,拥有足够的经济实力的。”
那么,调整租金来寻找新的租户,是否是最实际的解决方案呢?
当然,降低租金的确是一个吸引新租客的好方法,但是,想要立刻填补空缺的位置,找到合适的租客并不简单。
《金融时报》这样评价:“2008年,Woolworths宣布破产时,其800家空置的门店很快就被其他各大零售商接盘。可是,那是11年前-一个互联网经济不太发达的时代。”
如今,网上零售额的比例翻了五倍,很少有品牌愿意开设实体店了。根据本地数据公司的数据显示,BHS在2016年破产时所腾出的160家门店中,还有四分之一的店铺至今仍空置。 今年,由于疫情造成的经济重创,各类零售商对实体商铺更是望而却步。
金融服务集团Jefferies分析师 Mike Prew评价,“购物中心的空间太多了,可选性也太多了。在伦敦的一些商业中心,你再怎么减租金,也不会比一些郊区的商铺便宜,更不会比网上营业成本低。”
→ 商业驱逐禁令新政策
 
今天,英国住房部部长Robert Jenrick宣布,受疫情影响的商业租客将继续受到保护,商业房东将不可以在2021年3月底前开启驱逐行动。
同时,政府还将把清盘申请的破产措施延长至3月底;另外,房东的商业欠租追讨程序(CRAR)也将自动延长至3月底。
与此同时,政府将会立法对商业房东和租户进行审查,为双方寻找一个最有利的合作方式。比如,如何改善租赁程序,以确保英国商业中心能够迅速从疫情中恢复过来。
Robert Jenrick说:“这是我们最后一次延长对商业租户的驱逐保护,至关重要的是,全国各地的业主和租户可以利用未来几个月的时间,尽可能地就租金问题达成协议,使有生存能力的企业能够继续经营。”
值得注意的是,此次,政府还将对企业提供的额外支持,包括有针对性地削减增值税,延长政府支持的贷款计划,为被迫关闭的场所提供高达3000英镑的补助金,以及为各地议会提供11亿英镑的资助金,让当地政府可以有资金支持地区商业企业。
丽莎律师行房产律师李依玲认为:
“我们认为,对许多正陷入困境,不知道未来如何是好的零售商和房东来说,这一消息来得正是时候,这三个月的时间可以给彼此喘息的空间。我们相信,12月的圣诞假期,销售额可能会帮助部分商业租户挽回今年的营业损失。更重要的是,这三个月的期限也给房东更多的时间,可以好好利用这些时间为未来做一个规划。比如,是否真的需要改变用途,还是寻找新的客源?
我们建议,在有可能的情况下,最好还是能跟现有的租客好好沟通,拟定好的协商方案,看看是否可以申请政府提供的资金补助,一起度过难关。毕竟,双方如果真的解除租约,后面可能会有一系列未知的损失。”
→ 丽莎福利

上一期,我们丽莎律师行举办了房产【您问,丽莎答】的活动,得到了莎粉的积极响应!马上就要新年了,我们决定,要继续为大家免费送福利!

我们会在下周五(18日)再次举办一次【您问,丽莎答】房产小课堂!

那么,在上一次的活动里,我们专门解决了英国买房的小问题,此次的免费问答环节,大家最想咨询什么呢?

我们有三个选择,一个是卖房的小Tips:您可以围绕一些卖房时可能会面临的问题向律师提问;第二个选择是房东的小Tips:如何在英国出租房产,如何申请租房执照,和租客之间发生的小纠纷该如何解决等等问题。第三则是房客小Tips:初来英国,该如何避免租房“坑”?

今天,我们再一次给大家投票!

(0)

相关推荐