买房子没头绪？给您支支招（地产话题第一期）

熊猫贝贝周一专栏内容：地产话题

今日专栏主题：买房之前需要好好考虑的六大因素。

温馨提示：买房属于大宗资产交易，具有投资属性，本文建议和内容仅作参考和分享学习。

买房是大部分人都要面对的重要人生投资决策时刻和必然需求，先不说这样重要决策时的紧张和纠结，就是如何有条理的去考量这件事，都成了很多人的烦恼，所以今天站在广大购房者的角度，用这篇文章把购房置业前需要考虑和关注的六大因素，做一个有条理的分析和解说。

对于一般家庭而言，买房是一个重大的决定，小到开个小型家庭会议，大到可能要七大姑八大姨都要询问一遍。但是买房的程序很多，细枝末节更是不少，如果不是用于投资，那刚需者最应该考虑哪些因素呢？一般来说有以下几个因素您在买房之前要好好考虑：

1、 房价和月供

买房子的时候首先要考虑的就是自己的承受能力，所以房价和月供就是自己最先考虑的，然后在自己能承受的范围之内再挑选性价比最高的。尤其是月供，我自己当初在买房前，由于存款加上父母的支援，还比较可观，就很想买一套特别好的房子，但是发现付得起首付，付不起月供。但是切记也不能为了全只看价格，而买一些低价的，或者为了让自己更好的，让自己月供压力过大，都是会影响以后的生活质量。

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一、房子首付

买房的首付要多少与大家所买的房是不是首套房有很大关系的，如果是二套房首付比例就得给的多，新政策将房贷余额还清算首套房，四大行也将对首套房的认定标准作出调整。

首套房首付计算方式：首付款=总房款-客户贷款额。新房商业贷款首付比例是三成，公积金贷款首付比例为首套房90㎡(含)以下的公积金贷款首付比例不得低于20%，贷款额=合同价(市场价)×80%(首次贷款额度最高可达80%)。总的来说，按照现有的首套房执行标准就是：90㎡以上的住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。

二、房子月供

1、等额本息还款法，因月供压力小不会降低生活质量。在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额(本+息)。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，公式为：每月还款额=贷款本金*月利率*(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)。

2、等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额(本+息)逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为：每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率。

建议：量入为出，合适最好

2、 舒适度和配套设施

对刚需者来说，一套房可能就是一辈子的事情，所以舒适度和配套设施就要考虑好。因为生活中的购物、休闲娱乐、交通、甚至买菜等，小区环境很不方便的话，可能就让人过的不舒心。所以在考察房屋的时候，这一点也要考虑进去，如果是新房，这些都在规划中，那就要看是否有政府的相关规划文件，如果只是开发商自己说的，那十有八九不能当真。

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小区的配套有多种，最重要的是六大配套：交通、商业、学校、景观、银行、医院。尤其是前三者，是大多数购房者最比较注重的。

其中交通也就是平常的出行方式，包括地铁、高速、快速、铁路、机场、主干道、公交、码头、轮船等；因为现在在城市生活一般都是选择地铁或公交，比较方便，有时也会开车。当然在靠近海域的地方，也会考虑码头等水陆交通。

商业包括生活市场、商场、综合体、购物中心、商业街、影院、餐饮等；现在的商业要满足的是人们的吃喝玩乐的，不只是局限于一个功能，一个集娱乐、餐饮、购物、影视于一体的综合性商业体对一个楼盘至关重要。

学校包括幼儿园、小学、中学、高中。学校是否名校、升学率、排名、积分情况、学校的环境、规模、招生情况等。甚至包括大学城、书城等教育资源。

景观包括自然资源景观、人文景观、公园、动物园、山景、 海景、水库、高尔夫球场、旅游景点、甚至于包括图书馆、美术馆、文化馆、博物馆、体育中心等。

医院包括社区健康诊所、专业性医院、综合医院、健身体检场所等；甚至包括老年活动中心、医药连锁店等。

银行包括金融服务业、银行自助服务机、银行网点等。金融业发达的交易中心、证券场所等。

建议：配套是住宅产品的“硬指标”，需要优先考虑

3、 教育问题

孩子的教育问题也是刚需需要考虑的，毕竟很有可能没有能力再去换一套更好的教育房，所以在买房开始就要考虑清楚。一般来说，小区都有幼儿园，主要是看周边是否有比较近的小学和初中，如果离得太远，上下学不仅浪费太多时间，也让孩子减少休息时间，更重要的是安全得不到保障。所以不要选离学校太远，或者坐车不方便的小区。但是如果实在学校附近房子太贵买不起，也要考虑好出行是否方便，退而求其也还是要建立在自己的需求和金钱能力上。

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什么是学区房？

学区房重点在“区”，是由教育部门根据每年片区入学生源及学校招生指标划分出来的一个范围，在这个范围里学生可以通过享受义务教育免试就近入学，这种范围内房子叫做学区房。

什么是学位房？

学位房重点在于“位”，一般就是开发商和某名校有联建关系或者合作关系，购房者买这个房子就带一个上学的指标。

建议：学区学位一字之差，天差地别！关系孩子未来入学的大事，一定要问清楚！

4、物业管理

好的物业管理能免去你很多麻烦，能让你的居住环境和生活更加的舒适和便捷。比如代缴水电费，每天按时打扫小区卫生，定时维护公共设施等。这些都涉及到我们生活的细节之中，尤其是现在的人注重生活品质，很有可能成为影响房价的一个关键点！

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物管公司有开发商自己成立的，业委会成立的（旧小区或者成熟楼盘），签约的品牌物业公司三大类型，收费不同，服务不同，档次不同。

建议：物管公司品牌和资质，很重要。

5、周边环境

周边环境对人的影响也是很大的，比如一个小区旁边就是大型商业大广场和一个小区旁边就是公园，这两者的区别还是很大的。但是不管如何选择，要兼顾家人。比如老人和小孩可能不是很喜欢太过于喧闹的环境，年轻人可能不是太喜欢周边休闲娱乐少的小区。

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重点关注内容有住宅周边垃圾堆放和清运及垃圾场的位置，医院，坟场等“厌恶性建筑”

建议：全方位去目标楼盘和小区周边附近走一走，眼见为实最重要。

6、居住人群

如今邻里关系越来越淡，邻里关系的概念也越来越薄弱，早上出门上班，下班回家可能都不会碰到一面，不知道的，还以为一栋楼里就住了自己一户人家。但是俗话说：远亲不如近邻，说的就是好的邻居能比得上一个好亲戚。如果整个小区居住人群都属于高质量的人群，可能会比较和睦些，并且产生矛盾的几率也比较少一点，这利于生活！

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近朱者赤，近墨者黑的道理毋庸多说，社群和圈层的意识影响的，可能是几代人。

建议：这个属于楼盘和住宅的“隐形价值”，如果有渠道和方法，还是建议深入了解

其实这样说来，买房除了需要钱让人头疼外，其他需要考虑的因素还是挺多的，一些细枝末节真的是说也说不完，需要注意的点也很多，但是多看攻略，多查相关信息，多询问有经验人士，还是可以或多或少的让自己少踩一些雷的。

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