时隔22天，海南楼市调控升至史上最高级：岛内全域限购！近年拿地的开发商苦了！
本文要点
海南岛最严调控政策再升级，按严厉程度可分为三级管控。
外来人口是海南当地购房的主力军，未来海南或将加入“抢人大战”。
限购限价政策的出台或导致已拿地开发商难以在短时间内消化现有产能，目前最好的状态或是“等待”。
4月22日，海南调控再度加码，力度之大足以让楼市深夜无眠。
3月31日，为严防楼市炒作，海南省祭出“全国最严”调控政策：非海南本省户籍居民家庭，在海南省范围内只能购买1套住房；且首付不低于七成；在3月30日之后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。
一个月未到，调控力度和广度再次升级，且条件“异常苛刻”，包含户籍、社保、贷款、年限等多重调控手段。
全域限购
4月22日晚，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，发布严格的房地产限购政策，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。
这也意味着岛内按照严厉程度实行“三级管控”。
▲限购通知
一级范围包括五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，其建设的住房只能面向本市县居民家庭销售，直接斩断岛外资金进入当地楼市的可能。
二级范围为海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的前提条件为须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
三级范围为上述区域之外县市，非本省户籍居民家庭购买住房的条件降低为须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
▲海南省地图（轻点可放大）
为了防止突击“入户”，自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。
非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。
此外，非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。
对取得预售许可证的商品住宅项目，房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。
为了防止造假欺诈、钻政策漏洞的情况发生，通知直接亮出了严惩措施：
对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在海南省购房。
对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业，依法依规严肃查处，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在海南省从事新的房地产开发业务。
对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销经纪机构及人员备案资格，5年内禁止在海南省从事房地产中介业务。
范围涵盖个人、开发商和中介。
通知强调建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。研究出台具体措施，鼓励和指导已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其他产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。属于闲置土地的，按《海南省闲置土地认定和处置规定》等相关规定处理。
如何消化
这一限购政策的出台在中原地产上海首席分析师卢文曦看来，是基于当前背景下的产物。近期“自贸港”规划带来的政策利好激发了楼市过度情绪的出现，投机热潮恐将再次“袭击”海南，海南楼市此前曾受此重创，几度沉浮，有前车之鉴，政府必定严防过度炒作。
然而，海南当地的楼市主要依靠岛外资金的支撑，外来人口是购房的主力军。
这一比例有多大？根据链家数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88％。其中东三省合计占比约23%，北京占比13%，河北占比约14%，因此京津冀和东三省合计买走一半的房产。
此次限购在很大程度上取消或者推迟了外来人口的购房机会，需求被大量减弱对于已拿地的开发商而言意味着什么？大量新建项目又该如何消化？
卢文曦给出的“关键词”是等。其直言靠岛内现有的购买力显然不行，开发商需要等旅游、航空航天等产业发展壮大，新产业的发展必然需要更多的产业人才支撑，当大量产业人口导入后形成长期需求，这是受到“政府欢迎”的商品房受众。
然而时间上的“等待”对于崇尚高周转打法的房企而言并不容易，尤其在高杠杆的背景下，房企的去化速度皆有一定要求。
卢文曦指出当前不少房企布局海南，早进入者低价拿地，尚耗得起，近一两年拿地的开发商则土地成本相对较高，限购限价政策出台后，资金难以回笼，闭环无法形成。
新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《国际金融报》记者采访时亦直言，以人才为核心的人口导入，是海南腾飞的另一只翅膀。
在欧阳捷看来，未来海南出台抢夺人才的政策几乎已是必然，甚至只要是劳动力，海南都会愿意吸纳。随着大量人才的导入，海南的房地产政策会相应调整或选择针对性放开。
此前众多城市纷纷出台福利政策，抢人大战一度正酣，对于海南加入其中的优势，欧阳捷表示，首先是海岛得天独厚的天气条件，环境舒适，气候宜人；其次，海南未来的战略产业几乎都为新产业，且以服务性为主，这些稀缺的岗位大多伴随着较强的新鲜感和优渥的薪酬待遇。
欧阳捷认为，对开发商而言未来或将面临冻结土地、延缓进度、调整性质、减量供应等局面。
具体来说就是，已经拿到住宅用地的，暂时冻结开发建设；已经取得规划审批手续的，按照“双暂停”办法，控制审批和上市节奏； “禁止其他用途的土地改变用途用于商品住宅开发；正在规划之中的住宅用地，可能被调整为产业用地、租赁住宅用地、共有产权住房用地、分时度假共享型住房用地；不但住房用地供应减少，还不能在有限的土地上增加住房面积。
这也意味着，不同阶段会面临不同的阻力，大量握有住宅用地的房企可能并不会如愿以偿地继续遵循过去住宅开发销售的逻辑。
调控政策的接连出台和力度屡创新高让市场意识到海南的调控不是一时之举，基调的明确意味着长久的方向性，建立和完善房地产长效机制是目的所在。
卢文曦认为，基于此，未来房企进入海南市场时会更加谨慎，毕竟市场炒作基本被封死，开发商的利润空间已然有限，且市场的变化对于开发商的选址、定位等专业素养要求更高。
欧阳捷则认为，开发商要以自身情况来决定对海南市场的拥抱程度。
短期来看，海南大幅度增加住宅用地供应的可能性不大，外来企业想获取拿地机会不易。但是海南现有的商业配套能力远远无法满足大量的人口导入，故拥有商业运营能力和产业运作能力的开发商未来在海南将大有所为。