供不应求！百城新房畅销，二手房依旧处于降温期

5月21日，易居房地产研究院发布了《20城二手房市场报告》。

报告显示，4个一线城市、7个东部二线城市以及5个中西部二线城市总成交约12万套，环比增加11%，同比减少18%。

值得注意的是，虽然4月20城二手房成交量冲破2012年以来月平均水平，达2017年6月以来的最高位，但依旧比2016年和2017年的年均水平低了15%-35%。

此外，在紧缩调控与去库存政策并行不悖的情况下，全国百城楼市正处于稳步发展阶段。

易居房地产研究院近日发布的《4月100城住宅库存报告》显示，截至4月30日，4个一线城市、32个二线城市以及64个三四线城市的新建商品住宅库存总量为43386万平方米，环比减少0.7%，同比减少7.9%。报告强调，百城住宅库存已经连续33个月同比下跌，其中有72个城市库存规模低于去年同期水平。

二级城市库存去得最快

数据显示，2018年4月，全国100城库存规模回落到2012年3月的水平。目前，100个城市新建商品住宅库存仅用10.3个月的时间即可消化完，库存规模偏小。

具体来看，二线城市4月库存环比下降2.1%，同比降低9.6%，跌幅最大。同时，对比一线和三四线百城新建商品住宅存销比，二线城市4月份存销比为9.9，去化周期最快。

其中，二线城市大连、杭州、成都和昆明库存同比下滑幅度居百城前十，分别为50%，48%，34%和32%。

值得注意的是，在上述四城中，杭州自2016年以来，房地产限购连续加码，包括八大主城区在内的12个区已经限购；大连已于3月22日实施限购政策，收紧住房信贷和购房数量；新房价格稳步上涨的成都在5月15日为打击投机性购房，升级限购政策，将住房限购对象由个人调整为家庭；昆明也因房价持续升温在近期被住建部约谈。

国家统计局发布的《70个大中城市房价指数报告》显示，自2018年初以来，二线城市新建商品住宅价格涨幅与三线城市基本持平，超过一线城市新房价格涨幅。

就上述四城而言，在过去6个月里，昆明有3个月新房价格环比超过1%，有5个月同比涨幅超过10%；大连的楼市也十分“火热”，今年以来，近4个月房价同比上涨超10%，且涨幅逐月递增。再来看成都，自去年11月出台“积分落户”政策之后，落户人口大增，再加上一些开发商通过制造市场紧张气氛炒作楼盘，导致买房者趋之若鹜，引燃成都房价。

不同于上述城市，杭州限购政策成果显著，新房价格连续7个月同比下跌，但在近两个月有小幅度回温，房价环比上涨0.3%和0.1%。

二线城市新房房价上涨幅度大，但为何去化周期最快？

供不应求

从整体来看，4月份，100个城市新建商品住宅供应量为4182万平方米，而成交量为4508万平方米。报告指出，截至2018年4月，楼市已经连续5个月出现供小于求的态势。

“限价环境下，部分新推盘项目的价格相对低，认购的性价比较高，这也容易带来部分城市出现‘抢房’的现象。”报告如是说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一线城市总体上政策持续发力，且在预售等方面依然有较为明显的管控，所以市场反弹的空间相对小。而二线城市的推盘节奏有所加快，像省会城市的市场机会更多，部分城市的人才落户政策相对宽松，所以带来较多的市场交易。”

针对二线城市楼盘涨幅大却卖得好这个问题，严跃进指出，“从交易和价格的关系来看，是先有成交量，然后有交易价格，即是先出现了去库存效果较好的现象，房企销售的底气才大增，从而导致价格上涨，量价齐升的关系就确立。”

二手房持续低迷

一手房市场的销售热潮并没有延续至二手房市场。

据《20城二手房市场报告》，虽然4月成交环比回升，但市场整体下行趋势并无好转。报告称，一线城市和东部二线城市的二手房成交处于低位盘整状态,中西部二线城市二手房成交仍在继续下行,东部三线城市二手房成交正在降温初期。

同时，易居房产研究院预测，二手房价格涨幅后期同比将会持续收窄。

一位地产中介告诉《国际金融报》记者：“我们这几个月二手房成交的不多，原本标了高价的房主有些甚至还调低了价格。”

对此，该地产中介表示，一方面，由于限购限售等宏观调控政策，大多数新房的价格相对合适；另一方面，如果购置的是投资房，那么新房后期较为容易脱手。此外，现在买二手房还要交契税、个数和增值税等各种税，如果房子升值快的话，差价就要大，其实最后计算下来，和买新房价格也相差不多。