房企多元化的终极猜想

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前两天各大研究机构纷纷出台上半年榜单,里面有几个比较重要的数据:
头部房企的业绩越来越好,上半年房企销售前20名的门槛已经达到了千亿
前10名门槛超1600亿;
上半年前四名的销售金额都超过了3200亿;
有房企在进步也有房企在倒退——金地首次冲进前十,富力已经掉到三十名以后;
数据来源:克而瑞
以及,恒大暂时安全了。
的确,许老板兑现了“6月30日,恒大有息负债总额将降至5字头,至少实现一条红线变绿”的承诺。
截至6月30日恒大净负债率已降至100%以下,顺利实现一条“红线”变绿。这和恒大上半年的业绩分不开:半年恒大销售额3567.9亿元,累计销售回款3211.9亿元。
总销额行业第二,权益销售额行业第一。
目前恒大有息负债约5700多亿元,与去年最高时的8700多亿元相比,大幅下降了约3000亿。

“房住不炒、租购并举”是国家政策制定的目标,围绕这8个字政府又推出“三道红线”、土地“两集中”供应等政策,未来很多房企都有很长的路要走。

地产开发高利润时代已经过去,不必留恋过去的高利润和高速度,如何变革让企业活的更长才是最重要的。

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我们再来看恒大,不,是大多数房企面对的问题。
为什么会欠下这么多负债?
第一个原因,房地产天然是资金密集型行业,决定了大规模建设阶段行业资产重、负债高。
房地产开发建设周期长,拿地和建设的环节都会占用大量资金,导致大量资金长期沉淀。
房企们一般都用杠杆融资(借债、贷款、信托、股权)去补充现金流,这也就不难理解为什么说三道红线政策是蛇打七寸了,现金流是开发商的命门。
其次,一个很扎心的事实:中国的房地产即将进入存量房时代。
中国房地产已经浩浩荡荡走过了蓬勃发展的四十年,火箭速度的时代已经成为过去,行业似乎即将见顶,这锁死了房企的上升空间。
那么这个阶段房企要坐以待毙吗?
既然这个行业进入存量了,那么转换思路,换个赛道做增量如何?
所有的房企都在战略转型,在做多元化,寻找第二增长曲线。
我国的经济数据里有个非常重要的指标,叫社会消费品零售总额,这是统计一个国家主要的消费品(不含房地产)和主要的服务市场总规模的数据。
2019年中国是40万亿出头,排世界第二,世界第一美国是多少?42万亿人民币,比中国多了2万亿,2020年受影响都下降了一些。
以中国目前8.1%、前几年百分之十几的增速,美国在1%-3%的增速,中国大概率在两年左右的时间变成全世界第一。
所以,可以看到有房企在做文旅做养老,有房企在做代建搞物业,有房企做商业搞运营,有房企在造机器人做智能化,有房企在养猪搞新能源。
房企们的多元化很复杂,但总结起来很简单:衣食住行。
再来看恒大的产业多元化布局思路:
通过恒大地产、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、房车宝、恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉八大产业平台,打造数据互通共享的智慧科技生态圈。
全面覆盖衣食住行、文旅康养等领域,目前恒大的八大平台,已经有四大平台完成了上市。
如果总结来说的话,恒大已经不再单单是一家房地产企业,而是多元产业+数字科技转型的公司。
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目前Top50的房企都在做多元化,而且方向大不相同。
战略上换赛道,所有的房企都懂,但真正能成功的有多少?
中长期看,这都需要积淀与破局,可能五年甚至十年以后才会有结果。
房地产多元化之路上,有一个很奇特的赛道。
造车
恒大、碧桂园、华夏幸福、万达、富力等房企纷纷进军汽车业。这些企业几乎都以“不差钱”的姿态宣布入局新能源汽车,通过买买买或投投投的方式来拿到造车的入场券。
如果说房企造车,是拿着卖房得来的钱贴补造车,那么恒大,可能是这里面最坚决的一个。从与贾跃亭的法拉第合作、生隙、和解,再到自己投巨额资金造车,恒大是房企里投入最大的一个。
一方面,汽车产业体量大,产业链长,如果新能源成了,拉开的是另一个万亿级的市场。
另一方面,新能源汽车已经上升到了国家战略层面。
中国从八十年代开始在燃油车上中外合资造车,希望引进并形成本土化技术,中国汽车也经历了快速增长,中国在2009年的时候变成了全球最大的新车消费市场,中国在2009年之后也变成了全球最大的汽车零部件生产和外销国家,把产业链的事也攒齐了。
其他国家做燃油发动机这件事做了一百多年,我们也才三四十年。在一条直线上,没换跑道之前我们追起来比较难。
新能源是我们弯道超车的机会。
这样来看,我们非常希望看到恒大这些房企能造出更好的新能源汽车。
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