2/3，五年新杭州人占比翻了番｜起楼问答NO.47
文字整理丨杨昊玥
问：叶老师，为什么那么严格的限购还有那么多人买房？答：确确实实是有那么多人要买房啊，不要总是愤青地以为全杭州人都是在炒房。那些炒房的动静都特别响，其实并不是市场的主体。在今天杭州的各个角落，你还听得到杭州话吗，或者萧山话，或者余杭话？其实大多数地方，都已经是普通话了。你知道新杭州人买房定居下来的速度有多快吗？我们查看了透明售房网公布的历年报告，外来购房者在2014年占了18%，2015年占了20%，2016年第一次达到了三分之一，占了33.6%。五年以后，从身份证编码看原籍就在杭州的本地购房者反而只占了三分之一。杭州，真正成为全中国人的杭州。问：萧山通惠北路的热电厂这一次真的会关停了吧？叶老师怎么看，绿城南站项目，界面目前看起来不太好。答：你想一想萧山开发区都已经变成市北居住区了，工厂都快要拆光了，配套的热电厂当然也是要关停了。早在2017年，萧山出于对环保和节能减排的考虑，有计划对热电厂进行搬迁，然而好事多磨，在2019年萧山热电厂通过了相关的整治和验收以后，搬迁的事就又停下来了。不过，3月22日，萧山经济技术开发区管委会终于再次发声：萧山热电厂将于2022年亚运会前关停。这一次应该是靠谱的。一方面，亚运会，不仅仅是一场国际赛事，更是杭州提升城市能级改善城市配套的重要机遇。另一方面，萧山热电厂的关停，也意味着萧山搬掉了城区继续东扩的拦路虎，毕竟限价3.2万的绿城南站项目已经在热电厂的东面了。至于绿城南站项目的界面看你怎么看？已经拆迁得差不多了哦，这样整村拆迁出来的地，拆迁的成本很大，整出来的规划也不会差，放心吧。问：3月份的法拍市场好像确实降温了，可以去捡漏了吗？答：法拍房限购以后，确实有了明显的降温，特别是一些大面积的豪宅和一些面积紧凑型的次新房。一直以来，法拍市场上的别墅排屋其实大多流拍的，但是在去年却因为受豪宅荒以及严格限购的影响，反而往往能高溢价成交。但3月中下旬，豪宅法拍明显降温了。豪宅的真实买主大多还是受到限购的影响的。而外来投资者最感兴趣的紧凑型次新房也是降温明显。可以去捡个漏。我们统计过，3月法拍的竞拍结果，70%以上是低于评估价的。
答：九堡的房价低，主要有两个原因， 一个原因是因为发展得早，当初就开发了一批品质一般的乡镇级商品房，反而影响了界面，又不能像农居这样好拆，另一个原因是最近十年九堡确实没有大的规划落地，九堡1996年前属于余杭，后来又属于下沙，再后来又划归江干，反复太多，自然也没有落到什么好处。不过，现在的九堡南有钱江新城二期，北有丰收湖，终于迎来春天了。但是这个春天，首先还是新楼盘的春天。问：叶老师，为什么大江东这么远算主城，萧山余杭不算主城？答：这个主城只要是看财政是不是与市政府吃大锅饭，萧山余杭是财政相对独立的，不是什么所谓主与副，中心与郊区的概念。对于购房者来说，主要关系到教育资源，因为教育资源是由财政来配置的，财政属于哪里，教育资源就属于哪里。所以，大江东在财政上算主城，在教育资源上也算主城。问：滨南也没啥特殊利好，怎么买这的人突然多起来了？答：其实闻堰的商品房起步很早，这几年实在是因为确实没啥利好，4号线也不南延，所以就看上去有一些冷。但是，今天杭州城市结构是一个椭圆型，滨江的刚需要买200万以内的房子，到滨南是最便捷更近的。
问：叶老师您好。我刚把自己一套城西老房卖了，现在有资金大概500万左右，可以接受预算在800万之内的房子（含车位），单位在文教区枫华府地附近。想问一下现在的行情下，我是到如运河新城的上河公元这样远的地方，哪里有房就哪里摇号好？还是等着文教、申花、文晖等的新房上市再去摇？还是最后直接买如枫华府第这种二手房上车？答：如果不着急住的话，其实是可以等等的，因为文晖，申花这边机会还是大的，枫华府第二手房的话对你来说意义不大咯。问：预算不太够，只能选崇贤和大江东。哪里投资价值大一些？答：房住不炒，别想着暴涨，一定要从自住的角度出发。从这个角度看问题，崇贤跟人口集聚的城西北近，辐射的人群更多。另外，崇贤原来有地铁这个短板，地铁四期很可能补上。问：叶老师，我们在雄镇楼上班，请问丰收湖德信的房子能买吗？11万定金付了，是否要等到两年成为无房家庭再摇号，请您指教，谢谢。答：星桥的预算要高一些了，如果能买得起星桥，那还是星桥。两个理由，一是星桥的3号线毕竟通车早，二是星桥位于杭州市中心和临平新城之间，两边的配套都可以辐射。问：第一套房自住，但以后估计是要换，买瓶窑好呢，还是临平山北？通勤上都可以。答：如果通勤上都可以，以后要换，你的潜台词还是问升值。两者比较起来，临平山北的配套更完善，更适合自住，瓶窑更容易受到未来科技城的辐射，更适合投资。答：3万出头的限价，勾庄的红盘摇不了，那就按这样的顺序去看一看，宁围，4号线北段低楼层，丰收湖，南站新城。
