11月三大看点：大城东热了，三四百万多了，89方回归了 / 开普饭

| 绝版89方蜂拥回归

文丨陈琪栋

又一年「双十一」，又是一场剁手党的饕餮盛宴。

话说回来，房子也是商品。11月，杭州市区预计50个楼盘开盘加推，其中23个为首开纯新盘。

△图源新浪乐居

看完这张表，先说三个现象。

1、大城东「小宇宙爆发」，笕桥、丰收湖等板块供应大增，而且价格从46500元/㎡到30000元/㎡，改善刚需选择很多。

2、30000-35000元/㎡的楼盘密集上新，这层夹在改善和刚需之间的「甜甜圈」比原来丰满了。

3、那些年我们觉得要「绝版」的89㎡，突然多了起来。

11月的大城东，遍地开花。「阶梯式」的价格段，为购房者提供了较大的选择余地。

先说城东新城，德信的TOD复合体标杆之作——德信中心宸光里预计首开4幢高层，均价46500元/㎡。项目位于城东新城的核心区，距离东站约1公里直线距离，自带商业街区和甲级写字楼，住宅产品更不用说，定位锚准改善。

值得一提的是，距离德信中心不远的中国铁建交投·花语天境刚刚加推结束，77套房源刚加推，710组客户报名，综合中签10.85%。另外，金科博翠碧蓝湾预计在月底加推毛坯叠墅，均价47300元/㎡。

再说笕桥，本月预计4盘入市，精装限价统一40800元/㎡。其中百郦玲珑府、合景泰富·揽月臻翠院、金隅·森临澜府均为首次开盘，而绿城合景·春来晓园是继上月高层一次性推完后加推洋房。

几个项目各有特色，我们说的尽可能简单点。

百郦玲珑府，做的是高低配，项目体量虽小，但未来以毛坯交付，现在也算是一亮点；揽月臻翠院带30%商业部分，毗邻地铁4号线笕新路站和将在下半年出让的15.8万方的TOD地块，是这几个盘中商业氛围最浓厚的；森临澜府，位置上离城东新城更近，距离地铁4号线明石路站约580米，公司此前前面的金隅学府、金隅都会森林品质做的也很不错；春来晓园，「大体量+低容积率」加持，小区内部景观空间更加丰富，而且未来二手房价格可能受到绿城品牌的溢价获利。

笕桥隔壁的艮北新城，在钱新2.0概念的光环下，价格稍高一些。

即将首开的花样年·对越天，推出89㎡三房两厅两卫户型，在4万+的板块里算是一股清流，以42400元/㎡的均价计算，总价约377万，这个门槛可以让很多中等预算的购房者也留在主城区。

再过来一点的九堡，合生创展名邸也将加推3幢高层，均价38000-39000元/㎡。项目距地铁1号线九堡站直线距离约350米，靠近金海城商业综合体、国芳购物中心等商业配套。

再往东去，就是丰收湖板块了。丰收湖板块是一个「闷声发财」的选手，虽然经常出现流摇，但实际去化情况还不错。

11月，丰收湖迎来「新面孔」德信银城·观湖之宸，均价30000元/㎡，最低总价控制在300万内。项目由德信和南京银城合作，11月底首开高层1#、11#、12#，共164套房源，建筑面积约96㎡。

这几天，刚刚开放的观湖之宸售楼处就已经很热闹了。丰收湖板块意向客户分布较广，除了地缘性客户之外，还有很多来自其他方向的购房者。这也不难理解，相比城东新城、笕桥、艮北等，这里是整个城东价格洼地。

对于丰收湖板块来说，此前最大的问题是界面一般，而当整条杭海路都翻新以后，特别是在杭海路以西的丰收湖出现了大片统一规划的新区域，就是一个全新的丰收湖了。连规划和配套都是全新的，丰收湖公园已经开放，杭师大冠名的东澜外国语学校已经竣工，数字产业园已经建到好几层，而接下来地铁南北快线的和超大商业综合体的规划也都已经在路上了。

35000元/㎡的价格，一直被我们默认为刚需和改善的分界线。

而30000-35000元/㎡的楼盘，被我们认为是各方面都相对均衡，比如，萧山科技城、桃源、华丰等，这些板块尚未触及天花板，还有想象空间。但之前这样的盘较少，因此摇号的热度也高。

而11月加推的楼盘中，蹦出来一些新鲜的楼盘，价格也在30000-35000元/㎡之间，比如祥符的大家湛景·天承美筑、丰收湖的观湖之宸、南站新城的印江滨。

慢慢挑选，这些都是潜力股。

不知道你有没有感受到，11月加推的项目中89㎡等小户型多起来了。

一方面是11月加推楼盘中，偏刚需定位的楼盘占比较多；另一方面，在偏改善的楼盘竞争中，通过89㎡的差异化产品更容易出彩。

梳理了一下，50个加推项目中有22个设置了小户型面积段。比例运河新城的香港置地·上河公元、星桥融创·融耀之城、南站新城的印江滨、荷源府等等。

下面我们摘3个中间套户型来说，分别是香港置地·上河公元的93㎡、阳光城东原·印江滨的89㎡、金地·滨与城的89㎡，对应三种户型设计。