央行调研于事无补——评央行调研上海房贷下滑问题

丁祖昱评楼市，独家原创点评。把问题交给市场调整最终都能得到解决，但怎么也不如政府打一针见效的快。

昨天多家媒体曝出，央行上海总部对辖区内商业银行的房贷业务指标做了相关调研，原因是上海在新政发布后按揭贷款发放量明显下滑，较今年一季度平均水平回落超过50%，各家银行表示完不成全年指标，所以央行进行此次调研摸底，并可能会据此重新调整业务指标。对此，部分媒体甚至揣测接下来会放松贷款方面的限制。

放款量下滑是意料之中的事情，3月25日政策出台之后，上海楼市成交量即大幅下滑，一手住房方面， 4月份（至28日）上海市成交量109万平方米，日均成交量较3月骤降52%，二手住房方面，新政后出台一个月成交面积为210万平方米，环比大幅下滑58%。考虑到目前二套房平均首付款比例明显上升（据住建委报道已经达到60%），以及四月份新增贷款还有相当一部分来自于一季度成交，我认为五月份之后放贷量还会进一步下滑，较一季度下滑幅度可能达到60%-70%。今年上海各家商业银行再也没有去年的好日子了。2015年上海新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，占到全市各项贷款增量的36%。

今年一季度上海市场过分火爆、量升价涨，导致市政府在3月25日出台新政严控需求，不仅把外地购房群体的社保年限由两年增至五年，对二套房贷款首付比例也做出了相应限制，视是否普通住房提高到5至7成不等。简而言之，“3·25”新政的目的是抑制房价快速上涨， 调节紧张的供求结构，目前来看这个效果已经达成。新政发布后不少新开楼盘平开甚至低开入市，房价明显滞涨，统计数据显示，新政发布后一个月，上海一、二手住房成交均价分别为32406元/平方米和26814元/平方米，分别环比回落了4.8%和0.4%，供求比由3月的0.4反转为4月的1.1，消化周期也由3月末的2.6个月上升到了如今的2.9个月。

当然，因此产生的副作用也是避免不了，成交量下滑必然带来放贷量的下滑。凡是吃药都会有副作用，特别是调控这剂猛药，不让市场头疼脑热是不可能的，对这些副作用，之前相关部门就应该有准备，今天来调研其实也只是走个形式，结果是明摆着的。

从目前情况来看，这种市场状态还会延续一段时间，二三季度还会延续四月份的走势，如果连续两个季度成交较一季度下滑50%，整体房价维持平稳应该是可以做到的。这一现象上海政府应该早就预料到了，但对于成交量下滑而导致的部分地块成交趋冷、房地产开发投资降速、新开工指标下滑等情况，也应有所准备，千万不要等到各方面副作用都出现之后，才急急忙忙调整相关政策，保持政策的稳定性是最重要的。

虽然我一直认为把问题交给市场调整最终都能得到解决，但怎么也不如政府打一针见效的快。