德国房地产市场中介费现状
在德国买房和租房时,经纪人的佣金也是一笔不小的辅助费用。今天就来看看不同联邦州的收费水平以及具体由谁支付。
经验丰富的经纪人在购买物业时特别有帮助,因为他具有本地市场知识,并且知道该地区同类房地产的价格水平。通常,他会陪伴客户直到签订购买合同,并收取一定的服务佣金。
根据德国民法典(BGB)652节,必须满足某些要求,经纪人才能获得佣金。最重要的就是缔结有效的经纪合同,并且经纪人从中进行了经纪活动。此外,基于此经纪活动还必须签订了购买或租赁协议。另外,合同不能因房产有缺陷而被追溯或被认为无效。
注意:房地产经纪人可以和买卖双方都签订经纪合同。而相应的经纪合同构成了佣金索赔的基础。
直到2015年6月,对于谁必须支付经纪费没有任何规定。就租金而言,通常是准房客支付。但是后来联邦政府引入了订购原则,谁委托谁支付,而出租房通常是房东委托,所以一般是房东必须向经纪人支付佣金。
之前通常是买家承担所有费用,或至少大部分费用。然而,在2019年8月,大联盟政府同意,买卖双方应分担经纪佣金。新法规从2020年12月23日开始适用。将来雇用经纪人的一方还必须支付佣金,但买方最多付一半,一半是买卖双方各自分担一半。
通常有这两种情况:
经纪人可以和买卖双方都签订合同,从而达成双重佣金合同,买卖双方各自支付经纪人佣金的50%。
经纪人与一方(通常是卖方)签订合同,根据德国民法典656d条委托方承担全部佣金。但是,卖方也可以从买方那里获得一部分佣金。但是他自己支付至少50%的费用,也就是买方最多付一半。
一方支付完整的经纪佣金的情况:即使在2020年12月23日之后,在以下情况下,也允许一方支付全部费用:如经纪人和卖方达成内部佣金协议,由卖方支付全部经纪费。或者也可以接受纯外部佣金。
出租时,经纪佣金通常是两个月净租金加增值税。但是,在出售的情况下,可以自由商定佣金的金额,没有法律要求。然而,各州的业主和房地产经纪人有“习惯”法规。原来的惯例具体如下:
联邦州 | 经纪佣金总额 | 卖方 | 买方 |
巴登-符腾堡州 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
巴伐利亚州 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
柏林 | 7.14% | 0% | 7.14% |
布兰登堡 | 7.14% | 0% | 7.14% |
不来梅 | 5.95% | 0% | 5.95% |
汉堡 | 6.25% | 0% | 6.25% |
黑森州 | 5.95% | 0% | 5.95% |
梅前州 | 5.95% | 2.38% | 3.57% |
下萨克森州 |
7.14% 或4.76%-5.95% |
3.57% 或0% |
3.57% 或4.76%-5.95% |
北莱茵-威斯特法伦州 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
莱茵兰-普法尔茨 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
萨尔 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
萨克森 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
萨克森-安哈尔特 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
石勒苏益格-荷尔斯泰因州 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
图林根 | 7.14% | 3.57% | 3.57% |
而在新法规下,买方最多只要支付一半的佣金。
出租房几乎不可能协商经纪人的佣金。而买卖房屋可能会有更大的回旋余地。如高价出售房产,则卖方可以与经纪人商定比市场上更低的佣金。
在签署租赁或经公证的购买协议后,就要支付经纪人佣金了。实际上,在签订合同后大约有7到14天才能支付费用。但是双方也可以商定特殊的支付条款。
如果经纪人正确执行了自己的任务,提供了正确的经纪服务并有效地使合同生效,那么即使合同被撤消(例如,买卖双方之间的合同被终止),他仍然能保留佣金。