操盘实战：我们小镇上的土地类型和土地指标1

操盘实战：小镇的土地指标如何解决？1

“大秦笔记”秦智勇

今日头条旅游领域创作者

中策院旅游分院副院长

中原茶旅小镇欢迎您

我们正在开发的中原茶旅小镇项目，2017年9月由***人民政府与***公司签订投资协议，总规划区域面积4000亩，其中核心建设面积约1660亩，项目总投资21亿元，主要包括***茶产业链打造建设和与茶旅小镇开发建设。

项目定位于中国乡村振兴新典型、中国茶旅小镇新标杆、中国县城城市空间新示范、中原地区公园式产业小镇和中原红茶第一品牌，建成后将成为中原茶企大舞台、天下茶人朝圣地。

项目包括：

①最美红茶科技园（智慧茶园，茗茶大观园，杯茶及茶配套产品加工厂，茶文化博物馆，产品研发、品牌展示、企业总部与城市会客厅等）；

②中原最美茶市（茶叶交易市场、仓储物流中心、茶创业和茶文创基地等）；

③中原地区规模最大的“中华茶祖文化公园”；

④**茶文化生活社区（茶祖文化主题酒店、沿河茶文化街和商业综合体、茶文化为主题的中高端居住社区等）。

通过四大板块建设和***公共品牌打造，在中原茶旅小镇形成一个集茶产业、茶文化、茶商贸、茶旅游、茶康养、茶民居为一体的大型茶产业集群。

要想做成这个小镇以及实现乡村振兴的目标，必须是个产业小镇和产城融合的开发模式，必须先解决土地问题，因为土地是产业兴旺和生活富裕的最主要也是最重要的载体。

关于土地，结合网络上的20个问题，根据相关政策解读、同行研究的相关注解，结合我们运作项目的实际情况，“大秦笔记”分数期来进行解读。共同交流，一起进步。

本期解读内容：

1、土地划分的三种类型

2、建设用地分几类？各是什么含义

 一 

土地划分的三种类型

（一）根据土地所有权分类

土地根据所有权分为国有土地和集体土地。

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现。新中国成立后，废除了土地私有制，经过社会主义改造和农业合作化，建立了两种所有制形式并存的社会主义土地公有制，并在法律上确认下来，形成了国家土地所有权和集体土地所有权。

土地使用权，指具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。

（二）根据土地用途分类

根据土地用途分为：农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

（三）根据土地利用现状分类

《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。《中华人民共和国土地管理法》与《土地利用现状分类》中类别的对照关系如下表：

比如：

我们项目地，当初整体规划（控制性详细规划）中的土地利用现状，部分摘录如下。规划区总面积 266.69 公顷，现状以农林用地为主，达到 178.24 公顷，占总用地的 67.21%。城乡居民点建设用地面积为 73.90 公顷，占规划区用地面积的 27.71%；其中城市建设用地面积为 73.90 公顷，占规划区的 27.71%。城市建设用地以居中用地和工业用地为主，同时还包括少量公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地和公用设施用地等，其中居住用地面积为 51.80 公顷，工业用地面积为 19.42 公顷。

规划调整后，是：

备注：具体细节不展开。

 二 

建设用地分几类？各是什么含义

建设用地按用地性质一般分五类：商服用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。

（一）商服用地

商服用地是指该宗地块规划的用地性质是用于建设商业服务业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。可细分为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。

（二）综合用地

综合用地是指不同用途的土地所构成的土地，即同一宗地包含两种或两种以上不同用途的土地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。

综合用地可以分两种情形：一种是多种用途不动产很难分割、只有一个使用者；另一种是各用途不动产之间可以分割，往往最终使用者为不同的单位、个人，例如底下两层为商业、上面为居民住宅楼等。对于第一种情况，可以统一按照综合用地最高出让年限50年办理出让手续；对于第二种情况，由于不同用途界限清楚，可分别属于不同的使用者，为保证各使用者的合法权益，一般应当按照综合用地所包含的具体土地用途分别确定出让年期。

（三）住宅用地

传统意义上的住宅用地，有两层意义：

一是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。

二是供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括：城镇单一住宅用地，即城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地；城镇混合住宅用地，即城镇居民以居住为主的住宅与工业或商业等混合用地；农村宅基地，即农村村民居住的宅基地；空闲宅基地，即村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。

（四）工业用地

工业用地就是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。工业用地进一步细分为一类、二类、三类工业用地。

一类工业用地：对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三类工业用地：对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地。

（五）其他用地

其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

比如：我们项目上有一处学校用地100亩、一处宗教用地30多亩、商业服务用地200多亩、二类住宅用地500多亩、公园划拨用地近300亩、城市绿地与市民活动广场用地超过1400亩......

在此就不开展介绍。

（未完待续，且听下回继续解读）