网友问：我是安徽一家房地产企业，我公司将幼儿园等公共配套设施建成后无偿移交给政府，请问需要视同销售缴纳增值税吗？建造公共配套设施过程中取得的进项税额要不要转出？其对应的土地价款在计算增值税时如何扣除？1、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号文附件一）第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 因此，房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，在增值税上不视同销售。2、《增值税暂行条例》第十条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产；3、《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号文附件一）第二十七条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。因为房地产企业将公共配套设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为不是免征增值税项目（属于不征税范围），因此房地产企业将配套设施无偿移交给政府的，相应的进项税可以抵扣。4、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷〔1+11%）注：根据财税〔2018〕32号《财政部、税务总局关于调整增值税税率的通知》自2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用11%税率的，税率调整为10%。根据财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》自2019年4月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用10%税率的，税率调整为9%。5、该公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。根据上述政策规定，房地产公司配套建设并无偿移交的公共配套设施面积不在房地产项目可售面积之内，其土地价款在计算增值税时不再单独考虑计算扣除。
1、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
2、该《办法》第二十七条规定，开发产品计税成本支出包括公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
3、该《办法》第三十条规定，单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
4、该《办法》第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
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（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
因此，无偿移交给政府的公共配套设施应作为过渡性成本对象，归集土地成本及开发成本等，然后按照建筑面积法分配到可售开发产品的成本项目“公共配套设施费”中。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
1、《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省税务局公告2018年第21号）第四十条规定：纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除。
2、该《公告》第三十六条 扣除项目应同时符合下列要求：
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（七）取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。
因此，对于无偿移交给政府的公共配套设施，其成本、费用可以扣除；但与企业所得税不同，其成本不能预提。如果公共配套设施有预提成本，需要在计算土地增值税时予以剔除。【拓展】如果公告配套设施建成后单独作为成本对象核算并有偿出售，如何进行税务处理？1、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。2、该《办法》第十八条规定，企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。因此，如果该公司将公共配套设施有偿转让，根据上述政策规定，企业所得税上应单独作为成本核算对象，不属于过渡性成本对象；其收到的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整（调增or调减）当期应纳税所得额。《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省税务局公告2018年第21号）第四十条规定：纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，在提供政府、公用事业单位书面证明后，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。因此，对于有偿转让的公告配套设施，在土地增值税上处理上应单独作为清算对象，确认应税收入和扣除项目。需要注意的是，对于计算扣除的土地价款对应抵减的增值税销项税额，在土地增值税清算时应调增计税收入或调减土地成本（具体参照下面链接文章。这两种方法在实务中有异议，具体请咨询主管税务机关）
