榜单解读丨2019粤港澳大湾区产业（园区类）
◎ 易居克而瑞深圳区域&地新引力
粤港澳大湾区作为全国最具活力城市群，区域内经济增长强劲，产业链完整，高新技术突出，产业发展环境优越，一批批优秀产业运营商从这里发展，十大优秀产业运营商中60%将总部设在深圳，产业运营发展地域积聚性强，新一代信息技术、互联网、智能制造、电子信息、文化创意等高附加值产业为主导产业。
自2018年以来，各运营商将“科技+”提高到企业产业发展战略高度，注重发展科技。科技在产业发展中将占据越来越重要地位，未来随着湾区内土地资源成本增加，预计以合作开发及运营服务输出方式为主导的轻资产模式将会成为主流。
《2019粤港澳大湾区产业（园区类）》
优秀运营商——榜单解读
受国家对房地产行业宏观调控政策和房地产市场连续低迷的影响，产业地产逐渐成为社会的关注热点和投资新宠。过去以张江高科和招商蛇口等政府平台公司为代表的国有企业，以及华夏幸福、亿达和联东等为代表的民营企业是产业园区运营商的主要市场主体。但近两年来，在房地产政策高压下，万科、金地、碧桂园等一大批传统地产商扎堆布局产业地产，并呈现明显的扩散态势。与此同时，新松机器人、东旭集团、富士康等制造企业也均有进入产业地产的行动或计划。除此之外，金融资本也开始参与投资布局物流园区和科技园区。
我们对粤港澳大湾区的产业园区运营商进行研究和综合评比，挑选出10个优秀的产业园区运营商，并从地理位置分布、企业发展方向、产业经营导向、产业资本运作、运营商未来发展方向五个方面对其进行分析。
一、地理位置分布 运营商主要集中在深圳，项目集中在三大城市圈
深圳独特地理区位优势，创新企业集群效应明显，高新技术支撑，是充满活力创新创意之都，湾区优秀产业园区运营商60%企业将总部设在深圳。
产业运营商地域分布上具有明显的集群性，产业运营商园区主要集中于长三角区域的上海、苏州；珠三角区域的深圳、广州，东莞、环渤海地区的北京、天津以及中部地区的重庆等城市，即产业地产均起源于经济发展水平高、产业支撑能力强，并且具有较强人口导入能力的城市。产业园区在粤港澳大湾区的项目布局主要集中于深圳、东莞、广州三地。
表：优秀产业园区项目地理位置（略）
二、企业发展方向 战略新兴领域多元化布局
产业园区运营商的多元化以产业发展为核心进行拓展，跨界发展，在战略新兴领域多元化布局。新一代信息技术、互联网、智能制造、电子信息、文化创意等高附加值产业为目前产业运营商发展主导产业，增强产业核心竞争力，形成创新活力产业带。
三、产业经营导向 增强科技、高端制造投入，强化产业运营能力
一个成功的产业园区经营离不开产业能力，以宝能、中天、华发、星河为代表的优秀产业园区运营商，逐步加大企业对科技研发、高端制造等产业发展新兴领域的投入，增强其在产业方面的资源整合能力，提升产业运营能力。
例如：华发城市运营积极探索“科技+金融+产业+城市”的“1+3”发展模式，旨在打造“科技+”模式的现代经济体系和有机生态圈，推动企业集团持续发展，明确科技在产业发展中巨大推动力。宝能集团提出“科技宝能”，华发中天产业提出产业+科技+金融+配套多层次发展模式，未来各产业运营商将会进一步加强对科技研发投入力度。
四、资本运作能力 扩展融资渠道，为规模扩化张提供支撑
产业园区开发周期长、资金需求量极高，需要资本市场的支持，园区运营商通过多方面努力拓展融资渠道，为企业规模化扩张提供支撑。
例如目前华发集团已成功搭建起珠海基金、华金资本、英飞尼迪、珠海科创投以及海外投资平台等五大投资平台，形成了多层次、多渠道、多元化的综合投资平台体系，可针对企业的成长阶段不同时期（苗圃、孵化期、加速器），全方位、多领域提供金融服务和投融资综合服务。
表：产业运营商的融资渠道（略）
五、产业运营商未来发展方向：（略）
目前，国内的产业园区运营商一般都要负责园区的前期开发和运营两个方面，较少园区是由企业单独负责的开发或者单独负责园区运营，未来合作开发及运营服务输出可能是产业运营商发展的新方向。
优秀产业园区——榜单解读
优秀产业园区以大体量，科技大厦、企业独栋、酒店、公寓等多业态为主，凭借规模效应，具备打造以多功能的城市综合体为载体的现代化产业新城；在综合定位园区发展方向基础上，以核心优势产业带动整体产业链发展，龙头企业助推园区优质生态圈构建，吸引众多上下游优势产业聚集，注重打造涵盖企业全生命周期成长环境，搭建园区特色服务平台，以服务搭建平台，以平台链接资源，从而实现为创新企业打通苗圃、孵化、加速、成长的全产业孵化链。
粤港澳大湾区作为中国产业园区发展的起始点，在中国产业园区发展过程中有着举足轻重的地位，为了清晰的呈现大湾区优秀产业园的特征，我们从产业园发展路径、湾区产业园现状、园区产业、园区运营、政企角色5几个方面对湾区产业园特征进行阐述。
一、产业园发展路径 历时30年，进入4.0时代
产业园区的发展历史要追溯到20世纪80年代，时至今日大致经历4个阶段，这4个产业园区的发展阶段无论是增量改革的模式，还是做大产业体量，再注入科技内涵的路径，都鲜明地体现出中国的国家高新区与当时国情的互动和契合。
第一代产业园区，是以深圳招商蛇口为起始代表 “工业园区”的发展，正值我国改革开放的大幕开启，产业园区基本上走的都是“先工业”的发展道路，即通过强抓工业企业的聚集快速形成园区形态。第二代产业园区，自中国加入WTO以后，国家注重产业园区的科技要素，强调科技成果转化和技术创新应是高新区发展不能偏离的根本。
第三代产业园区，随着中国经济从粗放式发展步入集约式发展阶段，产业结构调整、产业升级换代成为时代主旋律，高技术含量、高附加值、高产业带动性的战略新兴产业成为众多园区的主导产业，很多园区也有意识地打造产业链，力争形成产业聚集效应。第四代产业园区，强调区域、产业园区和进驻企业的互利共赢，很多园区建设规模大、产业社区氛围浓厚，也注产业业态群落完善。
通过对中国产业园区发展路径的分析，我们可以更清晰的知道所处大湾区产业园目前基本处于第三、第四个发展阶段，都是比较注意产业链的打造，并且在适当的地方注重产业新城的建设。在此基础上克而瑞深圳机构制定多方面的综合指标，遵循科学、系统、客观、可操作、可对比的基本原对大湾区的产业园区进行筛选，最终评选出10家优秀产业园。
二、湾区产业园现状 规模大、物业形态丰富
上榜十大产业园中，园区规模上，50%以上产业园建筑面积在100万方以上，40%产业园区建面在50-100万方之间，部分园区具备第四代产业园的要素，有发展成为产业新城的特质。建筑形态上，各产业园基本配备产业研发用房，科技大厦，企业独栋、酒店、公寓等多业态为主。
三、园区产业 园区以高技术附加值产业为主，注重产业链群的构建
从产业园区主导产业类型来看，大湾区园区以广州天安番禺节能科技园等园区为高端制造及新能源领域的代表。互联网、物联网、人工智能等新兴领域以蛇口网谷、宝能科技园、深圳湾科技生态园、天安云谷、潼湖创新科技小镇、星河WORLD、中集智谷、珠海智慧产业园等为代表。以华为、苹果、IBM、联发科等为代表的龙头企业带动产业园发展，注重产业链群打造。
表：优秀产业园区主导产业一览表（略）
四、园区运营 全方位服务、减少对地产增值依赖、注重产业增值服务
1、为企业成长提供“创业-孵化-加速成长-集团总部”全方位成长空间
很多产业园区可以为企业发展提供从创业、孵化、加速成长到集团总部的企业全生命周期发展服务体系。如宝能科技园建设涵盖“创客空间—孵化器—加速器—总部基地”四大发展载体，通过延伸产业链上下游业务，覆盖企业发展的全生命周期。星河WORLD基于城市运营模式，打造以覆盖企业全生命周期园区载体，由产学研基地，创客空间，企业孵化器，企业加速器，总部基地等构成。
2、注重产业增值服务，减少对地产的依赖
园区注重企业服务平台搭建，涉及金融融资、企业服务，人才服务，教育培训等多维度，同时积极加强与政府资源嫁接，园区内设立行政服务大厅，方便园区人才办理政务相关服务。以服务搭建平台，以平台链接资源，从而实现为创新企业打通苗圃、孵化、加速、成长的全产业孵化链。
例如宝能科技园从产业政策、经营生态及高新企业的核心需求入手，构筑政策服务、平台服务、人才服务、客户服务等四大服务体系。
星河WORLD打造Galaxy+产业服务体系，协助园区企业高效运转，解决资金，人才、法务等多重需求。2018年4月12日，龙岗区行政服务大厅星河WORLD分中心成立，总建筑面积约700平米，设7个服务窗口，服务内容则包含市、区、街道、社区4级联动、206项政务服务事项，同时承载园区5大服务平台、28项服务事项的办理。
图：宝能科技园四大服务体系（略）
图：星河WORLD打造Galaxy+产业服务体系（略）
五、政企角色 企业为主，政府参与较少
早期园区建设运营是以政府主导，政府通常成立一个机构、挂两块牌子，一块牌子是园区管委会，另一块是国有性质的开发建设公司。园区管委会负责宏观规划、政策管控、行政管理和园区招商，基建、经营事务则交给开发建设公司负责，目前湾区优质园区没有此类型园区较少。
另外一类是企业建设运营为主，这些开发商中既有有国有背景的公司，也有外资企业和民营企业。它们开发建设的园区包括物流园、工业园、科技园、文化创意园，以及产业新城等。大湾区作为中国市场经济最活跃的经济体，园区的建设运营主要以企业自身的能力为主，政府主要在政策、税收、税收等方面提供辅助性支持。上榜的10大园区全部是企业主导。
总 结
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是地区社会经济发展水平的衡量标志，它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区运营商作为其实现所有使命的执行主体，其运营能力的强弱直接影响到整个产业园区的发展，园区运营包含的物业管理运营、商业运营、产业运营三个方面又涵盖了方方面面，目前国内的产业运营商还没有形成一个行业标杆，处于探索阶段，行业内部应该加强交流促进运营体系的完善，加速行业发展。
克而瑞通过研究发布大湾区产业运营商和产业园区榜单，也是为了促进行业的沟通互动，为湾区产业运营体系的完善提供一个平台，为整个行业发展助力。
RECOMMEND
本文摘自《2019粤港澳大湾区多元化投资白皮书》
END
说 明
本文版权归易居克而瑞深圳区域所有
转载注明出处：CRIC房产测评深圳（fangjia_sz）
易居企业集团（2048.HK），中国创新的、基于大数据的房地产交易服务商。旗下含克而瑞、易居营销、易居房友等特色业务，全面覆盖从大数据应用服务、新房营销代理到房地产经纪服务平台，实现了房产交易服务链全覆盖，服务100%的百强企业。
克而瑞，成立于2006年，行业领先的中国房地产大数据应用服务商，现信息覆盖387个城市。依托强大的专业研究力量和咨询顾问团队，克而瑞服务于TOP100强中95%以上的房地产企业，并为政府、企业和购房者提供房地产线上线下信息服务的全面解决方案。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据到客户数据，实现了房地产大数据闭环。依托大数据和大研究两大核心平台，克而瑞的服务业务覆盖一手住宅、二手租赁、资产管理、建筑建材、证券研究、物业管理研究等。创新研发产品CRIC系统、投资决策系统、数据营销系统、场景化大屏、CAIC中国房地产资管信息服务平台等，为大量房企提供了决策依据。