重庆二手房结束跳涨，行情进入新周期？

拉通整个5月，重庆二手房市场的表现是很理想的，月度成交量和成交均价都创下了最近两年半的新高。

图表来自贝壳研究院重庆分院

不过，分时间段看，5月前两周重庆二手房市场的成交量在跳涨、5月后两周的成交量在逐周回落。这个趋势延续到6月第一周，变得更加明显。

重庆二手房市场为什么会出现回调？难道重庆二手房市场的热度只能维持短短一个月？对购房者来说，这种回调意味着什么，是否需要调整购房计划？

特别鸣谢：感谢贝壳研究院重庆分院提供相关数据

图表来自贝壳研究院重庆分院

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6月第一周（5.31-6.6），是重庆二手房市场的“回调周”，各项指标都在往下落。

成交量持续回调，回归到跳涨前的水平。

涨价房源跌破50%，回归到跳涨前的水平。

客房比持续下滑，回归到跳涨前的水平。

客源成交周期17天，也回归到跳涨前。

图表来自贝壳研究院重庆分院

首先我们要搞清楚「跳涨前」是指什么时候？

根据贝壳研究院重庆分院的数据，「跳涨前」是指4月底5月初之前。即，跟土拍之前的重庆二手房市场做对比。

回归到跳涨前的水平，说明重庆二手房市场此时表现出来的回调，主因之一，是由土拍引发的跳涨热潮正在退去。换句话讲，现在出现的回调从本质上讲，是从“夸张热”回归到“正常热”的市场代谢过程。

而5月中下旬发生的房贷利率再度上调（增加购房成本）、5月底发生的部分银行停贷二手房（增加买卖难度），则是加速了热潮退去的进程、提前了回调到来的时间。

接下来一两周，重庆二手房市场大概率会继续回调，然后稳定在一个状态。而那时，才应该算是重庆二手房市场在本轮行情中的真实水准。

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虽然出现了回调，但这不代表重庆二手房市场熄火了。因为市场关系还没有发生本质变化。

市场关系的核心是什么？供需关系。而重庆二手房的供应是大于需求的，所以重庆二手房市场的热度，取决于新房的需求是否得到满足。换句话讲，取决于新房是否出现了供应短缺和供不应求。

上周，重庆主城区商品住宅供应量约28.43万方、成交量约74.72万方，供需缺口达到46万方，继续保持明显的供小于求的态势。

图片来自铭腾

重庆主城区商品住宅的短期库存消耗周期也在继续下降，从4月份的3.2个月降到5月份的2.2个月。其中，高层仅为1个月、洋房仅为2.5个月。

这意味着，如果没有弹药补充，按照主城区商品住宅现有的短期库存量，2个月左右新房就会卖完。

图片来自铭腾

显然，重庆新房市场目前既供应短缺又供不应求，需求得不到满足，必然会持续流向二手房市场寻找着陆点。那么，重庆二手房市场就不会因回调而熄火，仅仅是将热力值从夸张回归到正常。

对于以投资为主的购房者，一定要随时留意新房的供需状态。当你发现新房的供需关系开始趋于平衡、不再紧缺的时候，二手房市场的平缓周期也将到来。这时不要追高，等二手房市场彻底进入平缓期后，再择机进场。

03

贝壳研究院重庆分院提供的周报里，还有三个细节值得注意。

1，调涨房源占比降到50%以下。

2，新增房源指数保持上涨。

这两个细节说明二手房卖家的心态正在发生微妙的变化——调涨意愿有减弱的趋势、卖房意愿有增强的趋势。

对于买家而言，对比之前卖家频繁跳涨、动辄惜售不卖的局面，相对来说，现在的回调期显然是更友好的购房环境。

图片来自贝壳研究院重庆分院

第三个细节，虽然重庆二手房市场的成交量等指标出现了回调，但价格并未跟随，基本保持了稳定。这也印证了我们前面的观点，回调≠熄火。

对正在看房的朋友，“价格并未回调”释放的信号是该买还是得买。尤其对于以自住为主的朋友，不要因为市场短期波动而中断或者放弃买房。关注市场短期变动和涨跌，没有任何意义。

房价不管是涨还是跌，你都会买房。既然是用于自住，不管涨还是跌，你都不会卖房用于所谓的止损或者变现。

更何况，重庆的房价长期看，肯定是往上走的。

图片来自贝壳研究院重庆分院

除此以外，如果你对二手房的总价预算是在120万-150万、150万-200万，看准就下手，不要过多犹豫。

总价120-150万的二手房成交量在上个月出现了跳涨，而150-200万的二手房成交量在上个月也有明显增加。说明这两个总价段的二手房在市场中比较受欢迎，买的人多。

那么，如果你的总价预算也在120-150万、150-200万，观望和犹豫会可能会让你与心仪的房子失之交臂。

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重庆二手房市场受第一次集中土拍影响而到来的短期过热情绪正在退去，将从“夸张热”回归到“正常热”。

对于以投资为主的朋友，在市场关系还未发生本质变化的时候，如果有合适的选择，是可以入手的。但是，当你发现新房的供需关系回归平衡时、新房市场开始退烧时，要更加谨慎。

对于以自住为主的朋友，不要因为市场短期波动而中断买房计划，这是笔亏本的买卖。如果总价预算在120-150万，不要过多犹豫，买定离手。同时，买房时一定要了解哪些银行暂时停贷了二手房，然后避开这些银行。

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