巨变前夜2019：14个词里的成都居住 “ 进化论 ”
作家肖复兴说： “ 城市的本质，是人精神的外化。 ”
过去半个月里，UP君从地标、公建、区域、交通、商业等向度回顾了成都的2019，说来说去，聊的东西都比较“大”，这一篇想回到城市本真：人。
但谈 “ 人 ” 这件事，其实应该交给三联、人物或者武志红们来做。作为 “ 外行 ” ，亦作为一家关注房地产发展的自媒体，我们将围绕与城市人切身相关的居住类项目，梳理其 “ 进化论 ” 。
▲ 2019.1-11成都住宅套均成交面积走势（数据来源：中成房业）
平均数不靠谱？UP君查过，中位数也落在110-130㎡这一面积段，差不多也是120平。从遍地 “ 89小三房 ” 到 “ 120成标配 ” ，只用了五六年。
▲ 成都户均人口走势（数据来源：地方统计局）
2017年，成都提出：中心城区 “ 全面降容 ” 。这两年拍出来的地，容积率2.0、2.5的屡见不鲜，还有不少1字头。
预示什么？
一方面，同样的楼面价，过去能修5栋高层的现在只能排3栋，或者5栋洋房别墅，单位面积的货值产出低了，溢价必然向产品转移。
▲ 成都
“ 更大 ” 和 “ 更贵 ” ，是住宅市场的基本面。
为何要提这两点？因它们在去年已有明显体现。购房成本的提升，让置业者的选择更加谨慎甚至苛刻，结果是除了少量 “ 网红盘 ” ，大部分项目都在开盘后步入顺销。
过去一个房地产项目，往往存在品相偏差、需要折价处理的 “ 灰狗 ” 产品。但在单位货值普遍较高的今天，每一户都很重要，因而 “ 均好性 ” 成为设计真理。
▲ 成都新力·东园鸟瞰效果图
▲ 德商·锦江天玺效果图
随着首层挑高的流行和顶楼保温层质量提升，加上全面降容带来的楼层降低、楼间距增加，低中高楼层的舒适度差异也越来越小。
当成都人开始厌倦烂大街的Art Deco、新古典， “ 中式 ” 如清风袭来。去年火起来的几个高端盘如锦江天玺、青秀阅山、绿城·凤起朝鸣，都附带 “ 中国院落 ” 的流量。
▲ 德商·锦江天玺示范区实拍
▲ 青秀阅山合成意境图
将之做到极致的杭州绿城·桃李春风，亭台楼榭与科技精装、智能家居相得益彰。
“ 人是万物的尺度 ” ，如今的园林景观不再是僵硬的客体，而是让业主可以与之 “ 对话 ” 。
▲ 麓湖生态城（来源：麓湖生态城官网）
“ 参与感 ” 的延伸，是建筑、景观及人之间界线的消融。
▲ 青秀阅山效果图
前几天和一位做建筑设计的朋友聊天，他告诉UP君： “ 最喜欢接住宅的活儿，因为简单，复制粘贴完事！ ”
▲ 西派国樾230㎡户型动线示意
▲ 西派国樾230㎡户型样板间效果图
大家应该注意到了，上面的 “ 230 ” 还有个特点：餐厨系统占据整个户型中心，面积也相当可观。这就涉及到另一个户型设计上的变化：家庭公共空间越发重要。
▲ 东原·印长江约233平户型图
▲ 蓉城金茂府约182平户型图
南橘北枳，从标准流水线出来的房子，放在成都就不一定讨喜。
过去僧多粥少，购房者摇中就上车，并不在意是否切合自身情况。现在供需平衡，也有工夫 “ 挑肥拣瘦 ” ，一些针对本土居民居住习惯打磨的产品便更受欢迎。
▲ 成都新力·东园约143平户型图
▲ 成都新力·东园意境创想图
所谓 “ 房价的一半是景观 ” ，城市人对窗外景致的爱逐渐升温。
▲ 德商·锦江天玺约202平户型采光面示意（来源：德商·锦江天玺微信公众号）
▲ 德商·锦江天玺样板间效果图
▲ 建发·天府鹭洲约208平户型图
▲ 成都天府新区CBD鸟瞰效果图
成品房时代，装修成了楼市舆论的重灾区，去年的几波 “ 史诗级维权 ” ，相信大家记忆犹新。
▲ 当代·璞誉样板间实拍
除了实现 “ 零甲醛 ” ，当代·璞誉还有另一绝活：装配式装修。
▲ 当代·璞誉样板间实拍
▲ 当代·璞誉样板间实拍
装修维权的原因除了质量问题，大部分是出于 “ 质价不符 ” ，比如你精装定价3000元一平，真实成本不足500元。
▲ 麓湖·沚院样板间实拍
▲ 华府金沙名城样板间实拍
▲ 华府金沙名城样板间实拍
有这些闪光点出现，是行业之幸。但愿今后的房企也如这般，以同理心取代 “ 成本控制 ” 。
日前，成都 “ 公园城市 ” 建设案例入选联合国《中国人类发展报告特别版》，从 “ 产-城-人 ” 到 “ 人-城-产 ” 的模式转变，的确为全球可持续发展提供了中国样本。
▲ 中海·麓湖公馆鸟瞰效果图
如生态优化方面，天府新区的中海·麓湖公馆不仅坐拥天府公园、鹿溪河湿地，还代建222亩公园 链接：这届成都富人有多 “ 南 ” ？；九里堤的电建地产·洺悦府自带约150亩沙河源公园，成为保护自然资源和文化记忆的典范。链接：金牛区：成都最被低估的“种子选手”
▲ 沙河源公园鸟瞰
▲ 梦享·春山可望意境图
▲ 紫光芯城效果图
在2019年跨年演讲中，罗振宇强调： “ 请记住 ‘ 人与人的连接 ’ 这个词！ ” 将 “ 连接 ” 开发到极致，就是社群。
从花样年 “ 有温度社区 ” 到碧桂园 “ 睦邻公约 ” ，都是基于邻里关系构建社群。成都川发·天府上城的【川原集】、旭辉·江山和鸣的 “ 江山会馆 ” 和全龄交互式景观，则以会所或其他小区配套为核心，扩展了“人的连接”的可能性。链接：天府新区将迎“关键年”，谁能撑起文化脊梁？ 链接：中环定律：桐梓林，攀成钢……下个“ C位出道”的是谁？
▲ 【川原集】实拍
▲ 旭辉·江山和鸣示范区实拍
将社群玩得最前卫的，无疑是麓湖。
▲ 麓湖渔获节
▲ 罗立平：《让智慧的岛屿相连》
麓湖、锦江天玺、青秀阅山、西派国樾、新力·东园、东湖长岛、中海·天府里、中车·共享城、新希望·D10天府、天湖湾……若将这个名单写下去，还很长。
若你觉得它有广告嫌疑，那么不妨这样列：群岛计划、苏式合院、建筑景观化、重建家庭关系、全明户型、产城模式、装配式内装、天际View大平层 ……
在这个聒噪的时代，还有一群人坚持做着好产品。
还不止于此 —— “ 建筑始于工程完结处 ” ，他们的关注点已超出房子本身，更在于它完成后、业主在其中的生活状态，在于 “ 人的连接 ” 。
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