巨变前夜2019:14个词里的成都居住 “ 进化论 ”

作家肖复兴说: “ 城市的本质,是人精神的外化。 ”

过去半个月里,UP君从地标、公建、区域、交通、商业等向度回顾了成都的2019,说来说去,聊的东西都比较“大”,这一篇想回到城市本真:人。

但谈 “ 人 ” 这件事,其实应该交给三联、人物或者武志红们来做。作为 “ 外行 ” ,亦作为一家关注房地产发展的自媒体,我们将围绕与城市人切身相关的居住类项目,梳理其 “ 进化论 ” 。

如果说城市是人的精神外化,那么住宅就是其中最有话题性和表现力的切片 —— 透过它,能窥见生活的光。
2019年前11个月,大成都住宅套均成交面积都超过了115平,最近稳定在120平上下。

▲ 2019.1-11成都住宅套均成交面积走势(数据来源:中成房业)

平均数不靠谱?UP君查过,中位数也落在110-130㎡这一面积段,差不多也是120平。从遍地 “ 89小三房 ” 到 “ 120成标配 ” ,只用了五六年。

有意思的是,成都乃至全国的家庭户均人口长期呈下降趋势,大概只有2.6。人变少了,房子却越来越大,意味着个体对空间的需求更高。

▲ 成都户均人口走势(数据来源:地方统计局)

结合主城区2万元/平的均价,在成都买一套 “ 还算不错 ” 的房子,平均要花240万元。

2017年,成都提出:中心城区 “ 全面降容 ” 。这两年拍出来的地,容积率2.0、2.5的屡见不鲜,还有不少1字头。

预示什么?

一方面,同样的楼面价,过去能修5栋高层的现在只能排3栋,或者5栋洋房别墅,单位面积的货值产出低了,溢价必然向产品转移。

另一方面,降容将让社区、人口的分布更加 “ 稀疏 ” ,配套能服务到的人也就少了,相当于变相提高公建成本,而这部分最终也会反映到房价上。

▲ 成都

“ 更大 ” 和 “ 更贵 ” ,是住宅市场的基本面。

为何要提这两点?因它们在去年已有明显体现。购房成本的提升,让置业者的选择更加谨慎甚至苛刻,结果是除了少量 “ 网红盘 ” ,大部分项目都在开盘后步入顺销。

过了 “ 躺着就把房卖了 ” 的时代,供需回归正常,倒逼开发商重提 “ 匠心 ” 、死磕产品。庆幸如此,让我们见证一系列创造和转变。

过去一个房地产项目,往往存在品相偏差、需要折价处理的 “ 灰狗 ” 产品。但在单位货值普遍较高的今天,每一户都很重要,因而 “ 均好性 ” 成为设计真理。

例如成都新力·东园,90%以上产品采用正南北排布,并且舍弃了传统的围合式布局,换来的是朝向、间距、采光、通风的高度均好。链接:2020,到底什么才是成都人的终极理想生活?

▲ 成都新力·东园鸟瞰效果图

再如德商·锦江天玺,4栋住宅布置高低错落,相互干扰因素被降到最小 —— 它没有楼王,因为每一栋都是 “ 楼王 ” 。链接:成都大事件!他们将IFS和太古里“折叠”在一起!

▲ 德商·锦江天玺效果图

随着首层挑高的流行和顶楼保温层质量提升,加上全面降容带来的楼层降低、楼间距增加,低中高楼层的舒适度差异也越来越小。

可以推想,未来世界还会更加 “ 平均化 ” 。

当成都人开始厌倦烂大街的Art Deco、新古典, “ 中式 ” 如清风袭来。去年火起来的几个高端盘如锦江天玺、青秀阅山、绿城·凤起朝鸣,都附带 “ 中国院落 ” 的流量。

它们的诠释并非单纯复古,而是融入现代元素的 “ 新中式 ” 。

▲ 德商·锦江天玺示范区实拍

如锦江天玺将中式别墅的木结构替换为耐用的铝合金,还采用了更加坚固且昂贵的日本和瓦;而青秀阅山为合院设计了超大的采光面,时尚有质感。链接:这个“合院里长出的高层”,引领成都楼市全新时代!

▲ 青秀阅山合成意境图

将之做到极致的杭州绿城·桃李春风,亭台楼榭与科技精装、智能家居相得益彰。

“ 新中式 ” 不仅代表国人审美品位和自信的回归,还体现了开发商对建筑品质、生活方式的理解和探索。完全有理由相信,它的时代才刚刚开始。

“ 人是万物的尺度 ” ,如今的园林景观不再是僵硬的客体,而是让业主可以与之 “ 对话 ” 。

这方面,西派宸樾的 “ 互动式水景 ” 颇具趣味,麓湖生态城则充分扩大亲水空间的活动边界,景观的可达性和参与性很好。

▲ 麓湖生态城(来源:麓湖生态城官网)

“ 参与感 ” 的延伸,是建筑、景观及人之间界线的消融。

例如城北的人居·悦云庭,利用消防扑救面打造小花园,供业主休憩,又完美衔接动区与静区链接:在成都,假如只能买一套房 …… ;青秀阅山引入S形 “ 空中连廊 ” ,既方便业主通行,又承担了美化功能,相当于让建筑和人的活动成为景观一部分。

▲ 青秀阅山效果图

空间生活中的人本主义,正在觉醒。

前几天和一位做建筑设计的朋友聊天,他告诉UP君: “ 最喜欢接住宅的活儿,因为简单,复制粘贴完事! ”

但真正能打动人的好作品,一定是跳出同质化窠臼的,就像西派国樾的230平新品。链接:读懂这个230平的神级户型,你就读懂未来十年的成都!

▲ 西派国樾230㎡户型动线示意

它将主人空间和老幼空间设计在户型两侧:进屋换衣的一家之主,步入客厅的客人,去厨房做饭的主妇,回房休息的老人,做作业的小孩 …… 5条动线互不干扰,不会出现 “ 晚归打扰婆婆睡觉 ” 的尴尬。

▲ 西派国樾230㎡户型样板间效果图

“ 230 ” 的高明之处不止于洞悉各种家庭关系,更在于打破套娃模式、通过空间创新重建关系格局。

大家应该注意到了,上面的 “ 230 ” 还有个特点:餐厨系统占据整个户型中心,面积也相当可观。这就涉及到另一个户型设计上的变化:家庭公共空间越发重要。

东原·印长江的约233平户型采用相似设计,客餐厅占去近一半面积,意味着相较就寝,会餐、休闲才是一家人的重中之重。

▲ 东原·印长江约233平户型图

蓉城金茂府的约182平户型不仅分出中西厨,还留出了茶话空间,为生活场景注入了更多可能性。

▲ 蓉城金茂府约182平户型图

大客厅、大餐庭、双厨房、适当尺度的卧室 …… 这才是户型设计的趋势。毕竟关上门,无论卧室放着两米八大床还是百万级浴缸,你的欢喜都无处分享。

南橘北枳,从标准流水线出来的房子,放在成都就不一定讨喜。

过去僧多粥少,购房者摇中就上车,并不在意是否切合自身情况。现在供需平衡,也有工夫 “ 挑肥拣瘦 ” ,一些针对本土居民居住习惯打磨的产品便更受欢迎。

不只均好性,新力·东园的户型设计同样惊艳到UP君:所有高层户型均为长开间、短进深、大阳台,户户南北朝向,没有一间暗室或者半暗室,整体通透明亮,在盆地特殊的阴霾天气下最大限度收纳 “ 奢侈 ” 的阳光。

▲ 成都新力·东园约143平户型图

▲ 成都新力·东园意境创想图

“ 入乡随俗 ” ,还在幻想一招吃遍天下的房企,恐怕接下来会遭遇市场的 “ 棒喝 ” 。

所谓 “ 房价的一半是景观 ” ,城市人对窗外景致的爱逐渐升温。

在板式结构里,传统的户型设计将客厅放在入户位置,景观面尺度难以突破。德商·锦江天玺另辟蹊径,将双厅置于户型最深处,进而呈现270°的环幕级别视野,前后观景效果极佳。

▲ 德商·锦江天玺约202平户型采光面示意(来源:德商·锦江天玺微信公众号)

▲ 德商·锦江天玺样板间效果图

类似的布局还出现在建发·中央湾区,虽然一定程度上牺牲了卧室的通透性,但给予景观面的增益是巨大的,这也符合 “ 公共空间重回C位 ” 的需要。

▲ 建发·天府鹭洲约208平户型图

成都过去建筑偏单一、天际线不明显,但近年来改善很大,特别是城南核心区域,颇有与北上深一竞高下的意思。因而在住宅View提升后,望去的风景也愈加诱人。

▲ 成都天府新区CBD鸟瞰效果图

成品房时代,装修成了楼市舆论的重灾区,去年的几波 “ 史诗级维权 ” ,相信大家记忆犹新。

然而装修本身的一大BUG —— 污染,几乎无法避免:据调查,90%小儿白血病患与甲醛相关,而家庭装修甲醛超标的高达80%以上!所谓的 “ 环保材料 ” ,其实也不可百分百消除甲醛。
不过,武侯新城的当代·璞誉给出了一种方案。链接:“ 成品房时代 ” 即将全面到来,三大BUG如何攻克? 他们采用亚厦YAS高分子纳米专利材料作为基材,不含甲醛、苯、TVOC等污染物,从源头上解决了装修污染问题。

▲ 当代·璞誉样板间实拍

这是中国居住史上里程碑式的突破,为未来的大规模运用做出了铺垫。

除了实现 “ 零甲醛 ” ,当代·璞誉还有另一绝活:装配式装修。

它采用模块化、标准化、定制式生产的配件,如积木般拼接起来,不仅施工中没有传统湿法施工的污染,后期也不会出现起泡、开裂、霉变等问题。

▲ 当代·璞誉样板间实拍

材料、工艺上的 “ 黑科技 ” ,成就了这个 “ BIO亲生命大宅 ” 。其设身处地考虑居住者的身心健康,为行业提提供了良性导向。

▲ 当代·璞誉样板间实拍

“ 装配式 ” 技术是否还有更多应用场景?期待更多 “ 吃螃蟹的人 ” 给出答案。

装修维权的原因除了质量问题,大部分是出于 “ 质价不符 ” ,比如你精装定价3000元一平,真实成本不足500元。

▲ 麓湖·沚院样板间实拍

在开发商普遍 “ 偷懒 ” 的大环境下,依然有几例良心之作:麓湖的 “ 汀院 ” 、 “ 沚院 ” 设计感强,用料扎实;华府金沙名城不但为高标准精装,还配置了洗衣机、干衣机、冰箱、烤箱、洗碗机、净水器、厨房垃圾处理器等物什,堪称 “ 全装全配 ” 。

▲ 华府金沙名城样板间实拍

特别是华府金沙名城,一些小细节如双层吊顶避免开裂、卫生间为防返味去掉干区地漏、窗户采用内开内导式设计等等,已经超出了开发商应承担范围,堪称 “ 溢出型配置 ” 。链接:这个成都项目,把当代青年 “ 宠 ” 上了天

▲ 华府金沙名城样板间实拍

另外,华府金沙名城、当代·璞誉等均实现地暖全屋铺设,包括卫生间干区,这就充分参考了成都冬季 “ 湿冷 ” 的实际情况,可谓 “ 本土化 ” 的一种方式。

有这些闪光点出现,是行业之幸。但愿今后的房企也如这般,以同理心取代 “ 成本控制 ” 。

日前,成都 “ 公园城市 ” 建设案例入选联合国《中国人类发展报告特别版》,从 “ 产-城-人 ” 到 “ 人-城-产 ” 的模式转变,的确为全球可持续发展提供了中国样本。

在居住领域,不乏对这一理念的践行。

▲ 中海·麓湖公馆鸟瞰效果图

如生态优化方面,天府新区的中海·麓湖公馆不仅坐拥天府公园、鹿溪河湿地,还代建222亩公园 链接:这届成都富人有多 “ 南 ” ?;九里堤的电建地产·洺悦府自带约150亩沙河源公园,成为保护自然资源和文化记忆的典范。链接:金牛区:成都最被低估的“种子选手”

▲ 沙河源公园鸟瞰

而融创文旅城、梦享·春山可望等主打 “ 生态牌 ” 的项目则以 “ 成都式度假 ” 方式,书写天伦之乐、田园牧歌。链接:时隔一月杨丽萍再度来融,都江堰吸引力何在?链接:唐代第一才子的未了心愿,竟被他们实现了!

▲ 梦享·春山可望意境图

“ 公园城市 ” 的高级阶段,则是对 “ 产城人 ” 融合的模式探索。兴隆湖畔的紫光芯城就依托鹿溪河,围绕高新技术产业,构建起国际商业、全龄教育、康养医疗、星级酒店、文化创意等业态,呈现低密高效、产城共兴的新型场景。链接:天府新区又一重量级项目启动,成都喜提“芯”城南!

▲ 紫光芯城效果图

在2019年跨年演讲中,罗振宇强调: “ 请记住 ‘ 人与人的连接 ’ 这个词! ” 将 “ 连接 ” 开发到极致,就是社群。

从花样年 “ 有温度社区 ” 到碧桂园 “ 睦邻公约 ” ,都是基于邻里关系构建社群。成都川发·天府上城的【川原集】、旭辉·江山和鸣的 “ 江山会馆 ” 和全龄交互式景观,则以会所或其他小区配套为核心,扩展了“人的连接”的可能性。链接:天府新区将迎“关键年”,谁能撑起文化脊梁?  链接:中环定律:桐梓林,攀成钢……下个“ C位出道”的是谁?

▲ 【川原集】实拍

▲ 旭辉·江山和鸣示范区实拍

将社群玩得最前卫的,无疑是麓湖。

自2018年发布 “ 群岛计划 ” 以来,其开发了41个麓客社群,组建议事会,成立麓湖社区发展基金会、麓湖公园社区治理委员会,并通过 “ 麓湖渔获节 ” 、 “ 麓客城市创想礼 ” 等活动,为之加码多元性、参与性和秩序感。

▲ 麓湖渔获节

正如项目总设计师罗立平所言 —— “ 只有连接,才能将无数个体的智慧碰撞为无限强大的群体智慧 ” ,深谙 “ 人的连接 ” 巨大能量的麓湖,还将不断冲击行业乃至人类社会的边界。链接:成都建设“国际化社区”,底气何在?

▲ 罗立平:《让智慧的岛屿相连》

结语

麓湖、锦江天玺、青秀阅山、西派国樾、新力·东园、东湖长岛、中海·天府里、中车·共享城、新希望·D10天府、天湖湾……若将这个名单写下去,还很长。

若你觉得它有广告嫌疑,那么不妨这样列:群岛计划、苏式合院、建筑景观化、重建家庭关系、全明户型、产城模式、装配式内装、天际View大平层 ……

在这个聒噪的时代,还有一群人坚持做着好产品。

还不止于此 —— “ 建筑始于工程完结处 ” ,他们的关注点已超出房子本身,更在于它完成后、业主在其中的生活状态,在于 “ 人的连接 ” 。

城市之所以为城市,就源自这些无数 “ 一小步 ” 累积而成的深度进化。2020年的成都,才倍加让人期待。
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编辑:Dionysios
美编:Amy
主编: Comet
图文来源:成都向上
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