最高院民一庭:小区的外墙面属于全体业主所有
案情摘要
李某、王某及张某住某小区,三人自有住房均位于该小区临街楼房三层,彼此为邻,临街的一、二层被建设银行购买用于经营日常业务。2007年11月建设银行与李某、王某及李某签订合同,约定银行在三人住宅外墙面挂银行招牌,年租金2万元。租金从2008年1月1日开始支付。2007年12月银行在外墙面挂上招牌,2008年1月1日支付2万元租金给三人。小区业主委员会得知后,要求三人将租金交给业委会,三人不同意,全体业主100户向人民法院起诉要求收益归全体业主。
法院处理
一审法院认为银行没有使用其他业主的墙面,判决驳回原告的诉讼请求。二审改判支持了原告的诉讼请求。
最高法院民一庭意见
依照《物权法》第70条规定,居民住宅小区的外墙面不属于专有部分,单个居民对与其专有部分紧密相联的外墙面不拥有所有权。居民住宅小区的外墙面属于全体业主所有。居民住宅小区对其紧密相联的外墙面拥有合理使用的权利,这一权利是业主专有权利的合理延伸。合理使用的标准有二:一是不以盈利为目的,而是为了更好地利用专有部分,增加专有部分的舒适度,增加专有部分的安全,同时又不损害小区其他业主的共有利益。业主对与其紧密相联的外墙面合理利用也要符合市政管理的规定,同时要正确处理相邻关系,不得侵害相邻业主的权益。小区内独栋别墅的外墙面属于独栋别墅的所有权人。
附:
《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》 第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
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