李云亮讲座：建筑物区分所有权（前言）

李云亮讲座：建筑物区分所有权

文/李云亮

一、前言

大家好。很高兴在网络上和大家共聚一堂。我的地理位置在北京。

你们都是有很丰富抗争经验、很务实的业主精英。我和你们今天聚在一起，我要说的东西多一些，都是一些你们在务实过程中，没有时间沉下心来思考的内容。可以称务虚。但是并不虚，是深层次的东西，关乎大家的实际利益。

我对业主的建筑物区分所有权很感兴趣。兴趣来源于我的亲弟弟大概在1999年曾经问过我：“我买的商品房权利属什么性质？”我随口一答：“共有。业主共有。”

虽是随口说，但也留下心思。当时我不是物权法学人。只是凭直觉：一栋楼，任何私人单元的物权都没有、也不可能有明确可分割的单元物理边界，也就是说，私人单元只是一个空间，没有实体，没有可以想像得到的自物权边界。一栋楼是一个没法物理分割的财产，只能共有。其实，在我的思想里，就是先共有再说。往下，再怎么确定业主的专权利，我心里想看法学家怎么说。

恰好过了几个月，那是2000年了，我路过北京美术馆东街的三联韬奋书店。我爱逛书店，新旧书店。我进去逛书架时，发现新书《中国物权法草案建议稿》，是中国社科院法学所梁慧星研究员主编。我拿下直奔目录里的“建筑物区分所有权”一节。翻看之后，我很失落。那一节的逻辑，给我的印象是，直接把“建筑物区分所有权”规定为个人的所有权。和我思想的“建筑物区分所有权”首先是共有，完全相反。

我认为我的直觉没错。物权边界应该有可以想象、可以想见的、自封闭的物理边界。《中国物权法草案建议稿》理论不对。

于是，我再看这一节的分工编写者，是陈华彬博士。他也是之前因这个题目获得博士学位的。于是我就开始认真了。

陈华彬的博士论文在1995年已经正式出版。我就买下他的博士论文《现代建筑物区分所有权制度研究》。我看完之后，对这篇论文产生疑惑：《现代建筑物区分所有权制度研究》三元论（专有所有权、共有所有权、成员权），三元复合成一个“建筑物区分所有权”有问题。

物权是一个三特定的权利，唯此才可能确定：主体特定，客体特定，法律关系特定。

陈华彬博士论文中的三元论，专有主体是单数，共有主体是复数，二者数性不同，非同类项，那怎么就能复合成一个“建筑物区分所有权”？

陈华彬博士论文复合成的“建筑物区分所有权”，它的主体数性是单数还是复数？完全不能确定。非同类项不能合并，初中生都知道。那陈华彬博士论文中的“建筑物区分所有权”，怎么就能成为一个确定的权利呢？

于是我就成为了“建筑物区分所有权”概念和制度的一个独立学人。研究各国这个制度。今天就开了这么一个务虚的讲座，和大家交流。

全国的业主这些年的维权行为，在我看，都是各自为战的战术行为，处于游击战阶段。无法有效对抗理论一致的开发商集团军。

与业主利益相对的开发商是一个集团军。开发商这个集团军已经奠定好前期制度基础，眼下的制度就是那个前期制度的继续。开发商理论一致，很简单。他们在大学博士论坛公开宣讲自己的理论，商品房销售是生产一屉豆腐，从屉里切豆腐块卖给业主，自己留下笼屉和剩下的豆腐边边角角。美其名为“卖豆腐模型”。其实，开发商卖豆腐，已经把一屉豆腐连同盛放豆腐的笼屉成本都计算在豆腐价格里，还包括开发商应得的利润。官方法学界没有对其有任何理论上的批判，只有中国人民大学法学院杨立新教授提出了一句话的质疑，再没有下文。这很要业主利益的命。

开发商，人家都把自己的理论公开了。业主群体，没有自己的终极理论，七嘴八舌年复一年。也就是说，业主没有自己的理论思维，没有自己的最终制度框架思考，无法团结一致。业主群体应该在已有的游击战状况下，冷静下来思考可以行为一致的战略行动。

2021-03-07