「规划设计条件」变更操作指南 / 开普饭

一直以来，好多公司都想赚空间差值，都想将目标地块打造成自己真正想要的模样，都想建设住宅项目，快速回笼资金，提高周转速度，都想尽可能的提高建面，增大收益。

拿地过程中，投拓的朋友们经常会问一些棘手的问题。

比如：工业用地是否能变更住宅用地？容积率能否从1.5调整到1.8，如果想调整，操作步骤是怎样的？有什么注意事项？需要走什么样的流程？

以前大家可能都是点状的问答，点状积累，很难形成系统的知识体系，今天我们就系统的跟大家聊一下，项目如何变更土地性质？如何调整容积率，在技术操作手段上给大家提供一些靠谱的方法。

随着房地产市场的调控加剧，传统的招拍挂打法越来越难以适应市场，在限价的强调控下高额的土地成本将难以消化。

在此背景下多元化拿地模式越来越多，部分房企一直在跟政府勾兑，想打造属于自己的产业项目，私人定制，一对一沟通，这其中必然会涉及到用地性质修改、容积率修改、规划修改等内容。

为便于整体掌握，我们先了解一下城市规划的组成和编制体系。

城乡规划分为总体规划和详细规划两个阶段，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

总体规划阶段，开发商主要是根据地块区位条件、周边配套公共服务和基础设施、交通条件、市场状况等选择计划要开发的地块。

这其中注意选址一定要避开强制性规划的内容，比如：自然保护区、水源保护地、其他生态敏感的区域、以及区域内重大基础设施建设项目布局用地区域。

地块选定之后就要查阅控制性详细规划给出的地块规划条件，开发商根据地块规划条件开始做修建性详细规划。

如果在查阅总体规划和控制性详细规划阶段，发现地块用地性质与我们项目投资用地性质不符，那么则需要修改控制性详细规划（比如涉及工业用地变更住宅用地，比如容积率由1.5变更为2.5）。

下面我们首先了解下关于控制性规划修改的相关问题：

控制性详细规划的修改（核心就是规划条件的修改，也是开发商最关心的核心问题）

控制性详细规划是城市、镇实施规划管理最直接的法律依据，更是国有土地使用权出让、开发和建设的法定前置条件，直接决定着土地的市场价值。

任何单位和个人不得擅自修改控制性详细规划的内容。

修改控制性详细规划的，必须严格按法定程序进行：

1、组织编制机关应当对修改的必要性进行论证;

2、征求规划地段内利害关系人的意见；

3、向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案；

4、修改后的控制性详细规划经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案；

5、控制性详细规划的修改必须符合城市、镇的总体规划；

6、控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当按法律规定的程序先修改总体规划。

在实操中，为提高行政效能，如果控制性详细规划的修改不涉及城市或镇总体规划强制性内容，可以不必等总体规划修改完成后，再修改控制性详细规划。

控制性详细规划的修改，必然涉及规划设计条件的修改，下边我们进一步了解一下规划设计条件的变更：

规划条件作为用地规划许可的核心内容和国有土地使用权出让合同的重要组成部分，涉及建设项目开发强度等多项规划指标，一般情况不得变更。

确需变更的，必须由相关单位向城乡规划主管部门提出申请并说明变更理由，由规划主管部门依法按程序办理。

《城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设; 确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

Tips:符合依法批准的控制性详细规划是规划条件变更的基本前提。

①对于符合控制性详细规划的，根据规定须上报人民政府或城市规划委员会审批的，经上报批准后方可变更规划条件。

②申请变更规划条件如果不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。如果城乡规划主管部门认为这种变更确实是必要的，就应当先按照法律规定的程序，首先依法对控制性详细规划的内容进行修改，这是变更规划条件必须遵循的原则。

规划设计条件变更的流程和程序：

城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件进行公示并通报同级土地主管部门。

土地主管部门依据新的规划条件与建设单位重新签好国有土地使用权出让合同; 依法依规须组织招标、拍卖、挂牌出让等手续的( 如非经营性用地改变为经营性用地) ，应需补交土地出让金差额的应足额补交。

规划条件变更符合行政许可法对一般行政许可事项的规定，行政机关应当自受理行政许可申请之日起二十日内作出不予或准予规划条件变更决定。

二十日内不能作出决定的，经本行政机关负责人批准，可以延长十日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

根据地方规定须上报市政府或城市规划委员会审批的，其时间一般不计入时限。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。

刚才我们一起了解了控制性详细规划变更和规划设计条件的变更的流程和内容以及注意事项，下边我们再了解一下可以变更的指标都有哪些（本次只列举一些我们经常涉及到的指标），为我们后期的工作提供指导：

以上涉及规定性内容的指标是可以做修改的，但是每一个指标的修改都要按照规定变更流程走一遍。

以上就是关于用地性质、容积率、绿化率变更的流程和内容，希望对大家的学习和工作能有帮助。

「规划设计条件」变更操作指南