买房“跳单”，真的不用买单吗？
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引言
房屋交易过程中常有这样的情景发生，委托人与中介人签订了中介服务协议，约定由中介人提供房源信息及交易机会，委托人事实上也享受到了相关服务，但委托人为了节省费用，或对中介人提供的服务不满意等等原因，最终选择绕开中介人与另一方订立合同。
这种让中介人白忙活一场的行为，便是所谓的“跳单”，也叫“跳中介”。但是，跳过中介交易，真的可以不付中介费吗？
《民法典》施行之前，我国法律对于“跳单”行为并无明确规定，但司法实践中同样可参照委托人与中介人签署的服务协议及《合同法》的相关规定进行处理。然而，《民法典》施行后，对于“跳单”行为的处理就明确有法可依了。
《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。
下面，我们可以通过几个案例来了解一下，法院是如何处理“跳单”纠纷的。
案例一
【基本案情】甲公司委托A中介寻找租赁房源，A中介为其提供了一系列居间服务，并依据甲公司的意见对将要签订的租赁合同进行了相应修改，随后将合同发给甲公司及业主，最终甲公司却与B中介签订了居间合同并与业主完成了交易。A中介认为该交易存在“跳单”行为，故诉至法院，要求甲公司与业主支付报酬。
【法院判决】虽然案件发生在《民法典》实施之前，但法院审理后认为本案依法可以适用《民法典》第九百六十五条。
首先，甲公司与A中介虽未签订书面居间服务合同，但A中介为甲公司提供了房源信息、实地带看等服务，双方在微信上就租赁的具体事宜及细节进行了多次讨论，A中介也按照甲公司要求对租赁合同进行了多次修改。依据现有证据可以认定两者之间存在事实上的居间服务合同关系，且有关居间服务的约定合法有效。
其次，甲公司最终订立的租赁合同正是A中介提供的版本，仅租期起算日与房租支付日略有不同。且B公司提供了何种居间服务，甲公司并无证据证明。法院认定甲公司接受并利用了A中介的服务，最终为了节省费用而通过B中介与业主订立合同。至于A中介与业主之间的居间服务关系则缺乏足够证据证明。
因此，一审法院判决甲公司支付A中介居间服务费，驳回其他诉讼请求。甲公司不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
案例二
《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》【法〔2011〕354号】
指导案例1号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案
【法院判决】中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，该确认书中的禁止“跳单”格式条款，并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约。
【裁判要点】房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
案例三
【基本案情】2020年7月，A中介得知乙欲购买房屋，主动加其微信并提供了房源信息。2021年1月，A中介在微信中提及涉案房屋信息，乙称该小区有挂牌出售的房屋均已看过并询问该房屋价格，双方就此进行讨论。
次日，因无涉案房屋钥匙，A中介陪同乙一起到同一小区查看了其他同户型房屋，但因价格问题，未能达成交易，双方也未曾签订相应的中介合同。后乙通过B中介与涉案房屋房主谈妥价格，并签订了相关合同，完成了过户手续。A中介认为乙“跳单”，要求乙按照市价支付中介费。
【法院判决】法院认为，乙未利用A中介的独家信息、机会，且事前已对涉案房屋有所了解。B中介将购房总价谈低一些，最终促成购房合同的订立，亦完成了中介服务后续内容。乙作为购买方，有权选择购房总价及中介费更低的中介人完成交易，故不构成“跳单”行为。
虽然A中介与乙并未签订书面合同，但A中介已根据乙的购房要求多次提供房源信息及带看服务，应认定双方的中介合同依法成立并有效。故A中介未能促成购房合同成立，无权要求乙支付中介费，但可以请求其支付中介活动所产生的必要费用。
通过上述案例可知，绕开中介签合同是否属于“跳单”行为，需要结合具体情况判断，不能简单地以表面上接受了中介服务就认定属于“跳单”。但绕开中介签合同的行为一旦被认定为“跳单”，中介费是一定要支付的。
律师提醒
《民法典》已经将“跳单”行为上升至法律层面，一方面意味着法律对这种违背契约精神、扰乱房地产市场秩序的行为持否定评价，并给予了更加严格的规制；另一方面也意味着法律进一步肯定了中介人的服务价值，对中介人的权益提供了更加充分的保障。
对中介人来说：
中介人在提供中介服务之前，应当通过《中介服务合同》《确认书》等合同，与委托人就中介服务相关事宜进行确认，同时明确约定“跳单”应当承担的后果，在之后的过程中，也要有意识地留存好自身履约的证据。在发现自己遭遇“跳单”的情况下，中介人可以依据约定要求委托人支付报酬。即使合同对此没有约定，在《民法典》时代，中介人也可以依据第九百六十五条的规定维护自身的合法权益，避免吃哑巴亏。
对于交易双方来说：
如果已经实际享受到了中介人提供的服务，也利用了其提供的交易机会，那么于情于理都应当支付中介人相应的的报酬。有利己之心是无可厚非的，但是诚实守信、公平合理的原则也应当自觉遵循。更何况，《民法典》对“跳单”行为的处理已经进行了明确规定，即使侥幸“跳单”，也还是跑不了要付中介费。而且不可否认的是，中介人在房产交易过程中发挥着重要作用，能让买卖双方规避很多交易风险，如果为了眼前利益撇开中介私下交易，放任交易风险系数上升，说不定还会埋下更大的风险和隐患，最终反而捡了芝麻丢了西瓜。
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