大居住领域的科技浪潮
互联网掀起的颠覆式改造，被压缩在短暂的20年间。
科技与资本的力量，常提常新。
今年的世界互联网大会上，贝壳提出了技术升级论，在尚未被互联网改造的中国「住」的领域，创新势能也开始快速集聚，引发关注。
凭科技与资本助力，贝壳在过去一年快速崛起。其背后的产业逻辑如何？未来趋势如何？
它是行业的终结者或仅仅只是开局者？在一个创新主场的万象时代，居住与科技结合的方式还有多少种可能？
本篇文章或许可以给你部分答案。
. 你将看到 .01、行业三大变化02、科技覆盖全球03、中国特色路径
大居住领域的新兴浪潮
01.
行业之变
以房为中心的大居住、大房产领域面临三大结构性变化：
第一，市场在变化。
时代的镜头正由增量开发转向存量服务，如果说过去20年是增量为主导的时代，那么未来20年将会是存量主导的时代，这个变化有非常多的含义，这至少意味着：
首先，在新房的总量规模会下降到一个中低水平。
由过去几年的12—15万亿体量下降8-10万亿，对于规模化的企业参与者而言，有效的市场集中在一线、二线和核心三四线的“百城”范围内，约5万亿左右。
其它是更小、更分散、更难规模化的本地市场。这个大趋势下，开发商集中度会进一步提升，而头部企业的平均规模会下降，增长更多通过并购融合来实现。
其次，城市新增住房的供给越来越远。
而住房需求则越来越来偏向于改善性换房，由于购房资金和购买资质的双重影响，新增购房客户主要来自于存量的现有业主，这就决定了，新房“案场”的自然到访客户来源显著性下降，传统的策划、广告、营销逻辑全面失效；
这也决定了“房客分离”的趋势愈发显著，掌握客户资源的二手房经纪人的话语权越来越大，因此，新房交易渠道的经纪人化是一个不可逆的趋势。
第二，行业在变化。
舞台永在，主角轮替。
未来的大房产领域的总量规模依然十分庞大。未来5-10年，新房市场大概维持在8-10万亿、二手房到达10万亿、租赁3-5万亿、商办3-4万亿、家居家装4万亿、物管管理2-3万亿，大居住领域是一个超过30万亿级别的无以伦比的大市场。
然而，市场虽然很大，但是结构却在深度调整，角色也将不可避免地轮换。
总体上，住房越来越成为一个消费品和服务品，围绕住房的消费和服务的产业链将快速发展，这必然意味着围绕未来3亿套存量住房的交易、租赁、管理、融资等行业的增速会更快。
同时，由于供求关系的变化，房源短缺时代，离开发商最近的服务者的价值会降低，相反，离客户资源最近的服务者的价值会提升。
房源为王让位于客户为王，供给为王让位于渠道为王，因此，以客户为中心的新型渠道将会全面崛起，将进一步牵引和激发住房产业链的重构。
此外，行业之间由封闭的、割裂式的市场朝着无边界、大融合的方向扩张。
开发商和代理公司进入二手房市场、中介公司进入新房市场、信息平台切入交易、交易平台切入信息、交易切入金融、金融切入交易，彼此渗透、相互融合，在竞争中合作，在合作中竞争，不同角色之间的连接与冲突会同步增加。
第三，消费者在变化。
首先，从线下到线上。
一定程度上，决定大居住行业未来趋势的两大源动力是两个10亿人的网：一个是线下的10亿城市人口，未来10年，即2030年中国城市化率超过70%，城市人口问题突破10亿，这10亿人如何分布决定线下的机会分布；
另一个线上的10亿互联网移民，这10亿人的线上找房路径、看房路径、找人路径和匹配路径都将发生根本的变化。
今天只是在房源搜索行为方面发生了更多的线上化，然而在房源委托环节，带看、匹配和服务交付环节的线上渗透率仍然很低，随着基础设施、科技和规则的变化，未来线上化的空间十分巨大。
其次，从买到到买对。
房价单边上涨的时代，消费者的核心诉求是买到，甚至是抢到，犯错的概率很低。未来房价进入稳定阶段，甚至是波动下降阶段，城市与城市之间、区域与区域之间、甚至盘与盘之间的分化将十分明显。
如何帮消费者选择合适、保值的资产配置方案将成为交易方参与者的核心能力，对经纪人和服务者的专业度有极高的要求。新居住时代，是服务者价值全面崛起的时代。
总体上，存量时代加速到来，消费者诉求快速裂变，线上化与数字化则代表着一个强大的外生变量，将给予这个新时代新的能量，也将给消费者提供新的体验。
未来，所有人都不仅仅是物理世界的居民，也将数字上的居民。
02.
科技巨浪覆盖全球
市场、行业和消费者的变化决定变化的方向，而科技则决定变化的速度和幅度。
从全球范围内观察，科技对大居住领域的变革已经相当深入，且速度不断增加。
即便是美国这样的成熟市场，经历百年历史变迁的大房产领域都在面临着互联网和科技的重塑。具体来讲，有以下几股浪潮值得关注：
第一个潮流是信息向交易的全面切入。
切入的方向大致是两个：一个是信息平台直接切入交易，以Zillow为代表的美国最大的信息平台从单纯的线上信息媒体平台逐步走向线下，利用自身的数据优势，选择一些低估的房产，直接买入，然后通过标准化的装修改造，再通过经纪人出售，获取中间的服务费和差价，实现从轻平台到重平台的转型。
另一个是间接接入，以REA、Domain、RMV等为代表英国和澳大利亚信息平台，通过切入系统、工具、软件、金融、社会服务等，为交易参与方提供更多的便利，提升交易的效率和体验，从而让自己距离交易更近，货币化方式不再单纯依赖于广告费，而是更多地产生衍生性的服务收入。
第二个浪潮是以二手房交易为中心向周边相关产业链延伸。
与居住有关的所有细分品类中，二手房的显著特点是网络效应极强，容易形成大平台、大网络，全球最大的住房信息平台、特许加盟平台、交易平台几乎无一例外地都是从二手房领域产生，然而这些平台再以二手房为中心，进行横向延展和纵向挖掘，进而进行更大的行业整合和生态重构。
例如，Zillow从二手房信息平台切向新房、切向家装、切向金融；
Realogy等全球性特征加盟平台从二手房业务切向金融，直接发放按揭贷款，成为金融服务商；
切向安家搬迁市场，围绕消费者提供多元化服务；切向房屋美化市场，通过收购、装修和出售住房成为美国市场重要的机构投资者。
第三个浪潮是交易型科技公司的崛起。
这些公司的核心逻辑是用科技改变传统的交易结构，彻底颠覆底层的交易逻辑。
最典型的创新方是ibuyer的崛起，也就是所谓的即时交易模型，以Opendoor为代表，估值已经超过50亿美金，是美国估值最高的创业公司之一。
它的主要变革是通过先买入房屋再卖出赚取服务费用和溢价，房屋估价的准确性和持有成本特别是装修成本是决定其盈利与否的关键。作为技术驱动型公司，Opendoor变革了房屋买卖流程，使房屋买卖更便捷，彻底改变了消费者体验。
对卖家来说，Opendoor商业模式的吸引力在于：一是快速且合理的估价，二是消除了交易过程中的诸多不确定性，服务灵活、透明。
Opendoor基于数据模型和算法可以快速给出具有竞争力的估价。不同于传统卖房体验，卖家无需经历确定代理人、开放房屋等环节，还可以灵活选择交易日期，卖家体验更好。
根据Opendoor的公开数据，2018年经过Opendoor估价的房屋中，超过50%的卖家接受了他们从Opendoor获得的报价。
对买家来说，看房更便捷，成交后仍可享受增值服务。对于有买房需求的人来说，可直接凭借系统提供的密码自主看房，不仅省去预约环节，而且看房时间也更灵活。成交后Opendoor提供30天满意保证，不满意Opendoor会买回，加上2年保修服务，对买家来说购房风险降低了。
还有一个典型的案例是Compass,它认为经纪人是核心资产，大量的创新发生在经纪人服务环节，推出了非常多的项目：
1） 领导力计划，在团队管理、品牌打造、团队发展策略等方面为顶级经纪人赋能；
2）团队发展免息贷款：顶级经纪人可申请基金用于招聘、培育、业务拓展等，激励团队追逐本地市场主导地位；
3）与人力公司合作，为经纪人提供医疗保障和人事服务,包含医疗保险，以及牙科、眼科、工资管理服务、合规与责任支持等人力服务；
4）经纪人信用卡，由信用卡机构和银行发行，卡面会显示Compass品牌，Compass经纪人均可以申请，经纪人可根据自己的还款计划以佣金还款。
第四个浪潮是数据公司的蓬勃发展。
一个典型的案例是美国最大的商业不动产信息和数据服务商Costar，估计超过70亿美元，它拥有全行业最大的数据研究部门，拥有一大批数据科学家、经济学家和统计学家，拥有最大的商业地产、公寓信息数据库。
它发展壮大的一个背景条件是行业需要一个高效透明的数据平台，基于标准化的信息和分析工具，对不动产的租金、出租率、历史数据变化、可售可租物业信息、税费评估、抵押信息等，通过图片、地图、视频等不同形式的展示，为销售和租赁经纪人、房地产信托基金经理、投资银行、抵押贷款机构、政府机构、评估师、养老基金、保险公司、资产管理机构等提供专业的服务，让所有这些参与者时时地、动态地掌握信息与数据变化，从而做出及时准确的决策。
从中国的情况看，目前市场上出现了多家商办领域的信息、交易和软件平台，但是还没有出现Costar类似的数据服务公司。
背后的核心是中国的商办市场仍然处于相当混乱的状态，信息不透明、数据基础设施差，且不同玩家之间的数据标准不统一，各自都有所谓的楼盘数据库，但标准差异大，不完整、不统一、不透明，行业参与者无法获得有效的数据和历史信息。
然而，从市场周期和长期趋势来看，一方面我国商业不动产的体量已经相当庞大，商业的线上线是数据化滞后于住宅，潜在的空间更大；
另一面，随着金融化的深入，大量的投资机构对商业数据的需求正在快速扩张。在这两方面的推动之下，目前中国也出现了不少有价值的创业公司，值得关注 。
从全球的科技浪潮可以看出，互联网与科技对居住领域的创新式改造越来越深入，不断更深度地切向交易环节，切向系统、工具、数据等基础设施环节。
这些底层设施的改造将为全新的居住产业化、数字化提供更大的可能性以及更广阔的边界。
03.
中国经纪行业的特色路径
最后，我们仅对经纪行业的未来图景进行一些展望。
做一些与美国不同，中国的经纪领域具备特色的市场和行业条件，这也决定中国的互联网和科技引发变革的路径、方式和幅度必然会有所不同。
从市场条件来看，当互联网兴起时，美国的二手房市场已经进入稳定成熟期，每年保持500—600万套左右的中枢交易量，且新房几乎可以忽略，每年只有50万套左右。中国至少存在五个不同点:
1）市场方面，二手房市场仍然处于快速的上升通道，未来还有5万亿的增量；
2）新房市场仍然有10万亿左右的巨大规模，更加重要的是，目前的渠道渗透率只有30%左右，未来处于持续的上升通道，这一比例完成有可能达到50-60%，这意味着可以被互联网深度改革的市场规模将达到6万亿，即使按照2.5%的货币化率，也存在1500亿的佣金市场；
3）美国的租赁市场相对独立发展，与经纪公司没有太多关联，而中国非常不同，经纪公司在租赁市场会发挥非常大的作用，特别是机构化租赁市场，经纪公司是天然的房源和客源渠道，这将为租赁业务的发展提供非常好的机会；
4）互联网发展时，美国的交易服务体验已经非常好，经纪人职业化程度高，从业年龄中位数超过55岁，而中国的交易服务体验仍然非常糟糕，作为低频、大宗的房产交易以及家装服务，都是口碑最大的两大品类，消费者作为需求的指挥棒，必然牵引互联网向更深度的方向变革。
5）中国的基础设施和基础规则非常弱，没有形成完整的分工与协作体系。
这些不同之处将决定中国互联网对居住行业的改造与变革会形成一条差异化路径图：美国是“横着走”，中国是“竖着走”。
美国经纪行业的生态结构是以150万职业经纪人为基础展开的，经纪人是整个大生态的中心，这个群体拿走大蛋糕中70-90%的佣金分成，围绕这个中心，最核心的服务是MLS。
它确定经纪人之间合作与分工的底层规则，包括房源共享规则、双边合作规则、佣金分配规则，作为MLS的会员，经纪人只须交纳1000多美金便可加入，享受MLS提供的各种会员服务。
围绕经纪人和MLS，生态结构中出现“外面一层”是品牌，所有的特许加盟都是在MLS基础规则上为经纪人提供服务，各品牌之间的房源共享规则都是一致的。
品牌提供的核心价值是经纪人的信用的建设，通过品牌的网络效应为经纪人提供信任背书，从而带来流量，特别是房源委托方的流量。
由于品牌提供的价值有限，不同品牌通常只能拿走相对较少的佣金分成，甚至出现了不少零分成特许模型。当然，除了品牌之外，围绕交易，还形成了非常多的，诸如产权保险、房屋检查、抵押贷款转介等各种各样的衍生服务链条。
最外面一层是流量层，这一层是高度垄断的，由Zillow主导，它大约能够拿走5%左右的佣金收入。
因此，在这个大生态中，经纪人是中心，是一切服务的终极买单者，它们所有的存在相当于经纪人的“服务外包”，它们的存在都依托于是否为经纪人提供了价值。
中国的路径几乎完全相反。如果说美国的生态是森林，那么中国的生态很可能只有几棵“独木”，有的粗短，有的细长，最终比拼的是“柱形面积”的大小，这个面积形成各自的市场份额。
每个小生态中，从经纪人、系统、工具、培训到品牌、流量，很可能在各自的生态中形成半开放、半封闭的垂直结构，规则和系统实现内部的统一。
未来，中国的经纪市场会形成若干个全国性的大生态垂直平台；在区域和城市层面，会形成若干个头部的二级生态，掌握着交易、掌握着经纪人这两大“法宝”，形成其生存的根基。
一定程度上，中国居住的数字化时代已经开启。
作为大居住生态的典型代表，贝壳是一个开始，而未来：一个以创新主场的万象时代，居住与科技结合的方式还有更多可能。
「住」的创造力会层出不穷，资本、技术与创业者的结合而成的行业新生态，必然百花齐放。
杨现领
2019年10月22日