嗨个屁,广州楼市一路降温
物极必反。
在经历了一年多的狂奔后,广州楼市如今进入降温通道,而本周末,则体现地格外明显。
如果这个时候,还有人鼓吹房价大涨,还劝你闭眼抢房,那么不是蠢,就是坏。
市场的信号,已经异常明显。
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上周五,曾经火爆半边天的老黄埔,迎来全新项目开盘。
市场饥渴吗?近半年时间,整个板块没有房卖,购买力一直被压抑。
项目不好吗?楼盘位于丰乐北路,与五号线大沙东站并不远,谈不上卓越,但优秀还是可以的。
价格很高吗?5万1万至5.7万/平,限价已经发威。
这样的项目,如果放在半年前,不说秒光,3分钟清盘是没有问题的。
但现在,开盘30分钟,仍然有单位可选,你说市场有没有降温?
好了,第二天上午,也就是本周六,广州又有一个热门板块开盘。
这一次,是横沥。
横沥是什么?是天之骄子,是明珠湾核心,如果稍微拔高一点,说是大湾区未来十年的重点之一,都不为过。
虽然这里尘土飞扬,虽然这里连一家士多店都没有,但不妨碍,首个项目开盘时,价格就冲突4万。
啧啧啧,一出生就风华正茂,一出生就秒杀增城、花都等老大哥。
但是,4万只是美好回忆,在政府的严厉限价下,昨天开盘的项目,无论哪个楼层,哪个朝向,哪个户型,价格都一模一样:36051元/平!
真特么刺激!还想用一套两套的高价,来鼓动市场,来制造焦虑,对不起,过时了。
你以为这是全部?当然不是。
如果你最近在找二手盘,会惊讶的发现,曾经坚如磐石,曾经一飞冲天的珠江新城中区、牛奶厂板块,居然有业主降价了。
实事求是,降价的业主不多,也还有继续涨价的。
但铁板一块的市场,出现了分化,有的业主为了尽快出货,降幅能超过100万。
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讲真,在市场狂热期,二手市场就是海鲜价,房东傲娇的很。
房产君的一位好朋友,去买凯旋新世界的时候,业主居然叫来几个买家,现场竞拍,价高者得。
但随着增值税2改5,严打经营贷,这种盲目追求核心资产的状态,也发生了逆转。
其实,很多人没有关注到,上周末天河区住建局公布了一个文件,里面有一段话,值得仔细研读。
这说明什么?二手的价格波动,将被严格监管起来,业主你想卖高价,可以,这是你的物权。
但中介在撮合交易中,如果买家资金来源有问题,那么就要严厉查处!
在上一轮的资产大涨潮中,一个核心的推力,就是经营贷的利息,要比房贷利息低。
用国家支持企业发展的钱,去炒自己的房,风行一时。
所以,发生了很多不可理解的事,珠江新城再怎么牛逼,一些网红盘年涨40%,也是违背经济规律的。
现在好了,天河区将对价格异动较大的楼盘进行监管,威慑力不言而喻。
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而房产君的好朋友,挖料小能手@拆神,最近也捕捉到一些消息。
二手房指导价,这样的大杀器,广州不是没有考虑。
而如果真的逼政府出手,市场将陷入更为冰封的惨淡期,来看看隔壁深圳,中介生存的压力有多大。
所以,且行且珍惜。
而说到政府调控,最近一份广为流传的文件,又让市场热议。
文件的核心有二,其一是,天河黄埔海珠南沙,未来在土地出让中,住宅50%的面积或套数,要卖给无房户。
其二则是,黄埔南沙部分区域明年的涨幅已被锁死,为5%。
对于政策的解读,网上已经很多,本文就不在累述,房产君想说的是,如果真的实施,还会有配套的调控政策要来。
比如,卖房优先考虑无房户,那么,无房户怎么认定,离婚析产几年才是无房户;已经退休,跟子女随迁来广州的老人,又算不算无房户;如果之前有房,卖掉几年才算无房户。
还有,在广州纳税10年的无房户,是不是比纳税1年的无房户,有优先购买权等?
这些一旦明确,其实又是一次调控政策的出台。
而黄埔、南沙一些热门板块的涨幅,不能超过5%,就更有意思了。如果不是特别着急,我需不需要现在买房?
政府已经把房价锁死,如果有更好的投资渠道,我没有必要All in楼市,更不需要去盲目抢房。
除非这个盘,真的适合我,有好的楼层,朝向,配套。
买房这件事,淡定一点,从容一点,多考虑一点,多对比几天。
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市场降温,毫无疑问是一件大好事,但房产君,还有几个想法与大家分享。
内容比较多,如果细细说,可能要花上一万字,所以我们下周四有一场直播,到时候大家可来直播间,我们用更直接的方式,好好聊聊。
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今天嘛,抛砖引玉,稍微聊几句。
第一,广州楼市虽然降温,但不是逆转,更不是拐点,是之前部分区域太火热,也存在个别不理性的现象。
政府通过调控,让市场重回正轨。
其实,作为大湾区的核心城市,每年涌入50万人口的大都会,房价大跌,或者直线落体的几率,几乎是不存在的。
降温才能更理性,才能更健康。
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第二,就是买房一定要小心。
限价是一把双刃剑,开发商没有钱赚,品质会不会缩水?现在已经有项目毛坯在卖了,而坚持带精装的,出品还会跟之前一样吗?
房产君给大家讲一个例子。
在珠江新城一个不赚钱的项目里,32层,两梯四户的房子,只有一部电梯能到地下车库。
遇到上班高峰期,业主等的想哭,开发商省钱减配的手段,你根本想不出来。
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第三,则是不要对开发商引进名校,抱以太大的希望。
我们始终要思考一个问题,开发商为什么要引进名校,最核心的一点,不就是让房子产生溢价吗?
现在,房子被限价,没有溢价空间,请问开发商还有动力去引进名校吗?
而且,在教育公平的大背景下,即便楼下是名校,但也可能多校划片,摇号入读,也可能会按照入户的时间轮候。
太多不确定性了。
所以,如果想让孩子上一个好学校,还是踏踏实实老买城区,学位基本明确,整个片区学校都不差的板块吧。
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好了,随着市场降温,理性回归,大家对楼市的态度,真的要回归到根本。
那就是:住的舒服,生活方便。
房子能涨,能升值,是额外的福分,指望这个暴富,改变人生阶层,则是越来越渺茫了。
如果你还有什么不懂的,记得来我们直播间,有什么问题,一起聊。