14家中介围剿1个小区,苏州这里的二手房是真难卖
有需求就有市场,当你发现小区门口中介门店突然变多了,说明买房和卖房的需求量变大了。
换言之,开店也是需要成本的,如果一个小区无人问津,中介早就关门了。
今天我到苏州相城香城花园实地走了一圈, 没想到小区门口短短一条街上十四家中介扎堆,每走两步就能看到一个。
香城花园是相城最早的一批小区,2005年,香城花园一期竣工。小区先后一共建了四期,共7148户,体量较大。
我在链家网上查到小区总的二手房挂牌量共330户,近90天内成交总量26户。挂牌总量不少,但是成交量一般,不到一成。
就这?就这个成交量,你能想象得到小区门口居然开了14家中介吗?
小区门口的商铺很常见吧,分布在大门两侧的速食店、培训机构、理发店、水果店等等,进出小区一眼就能看到,都是小而精的门面店,这种店也最受中介欢迎。
但是我这还没走几步呢,就成群结队出现的中介门店,给我搞懵了,我倒要看看香城花园小区门口到底有多少家中介。
这是二期门口,总共没几家店,中介就占了3家,德佑、我爱我家、正丰房产。
二期对面是三期,马路两侧的中介排排坐,仲联房产、乾坤房产、水岸房产、安宅房产等,几乎是一家隔一家,数了一下,共7家,我要是买房都选择困难了。
不得不说,小区的绿化是真茂盛,要不仔细看,中介门店都被树挡住了。
香城花园四期,又名香城颐园,门口共4家中介,紧靠着的德佑和链家,真·相爱相杀啊!旁边还有芫家和美凯龙爱家。
没想到这年头中介也内卷啊!挂牌330多套,90天成交量才26套,不到一成,却开了14家中介,你们这么会玩的吗?
香城花园一共四期,最早的一期2005年竣工,小区十几年房龄,内部绿化自然是没话说,郁郁葱葱的,放眼望去一片绿色。
就是这车位实在是有点紧张,随意停放的汽车,还有电动车,既影响美观,又容易造成安全隐患。
还存在部分乱晾晒的情况,老小区普遍存在的问题,当然也有物业(苏州优尼科物业)监管不到位的原因,不过每月0.7-1元/㎡的物业费也算是比较便宜的了。
香城花园四期(香城颐园),二手房价格相对来说贵一些,挂牌均价27245元/㎡,还是毛坯价,都快赶上相城精装新盘的价格了(相城建发新城园玺均价27700元/㎡)。
当然老小区周边的商业和交通配套相对来说也更为成熟一些。
四期比一期距离商场更近,欧尚超市、大润发、梦多多小镇等都在1公里之内。
出门就是地铁2号线陆慕站入口。
马路对面就是商场和酒店,满足周围居民日常的休闲娱乐。
香城花园四期2011年竣工,有将近10年的房龄,不过在居住环境、户型、绿化、交通,甚至是外立面,都还不错。
而且一室到三室的户型都有,无论你是单身贵族、新婚夫妇还是三口之家、四世同堂,不同人群的需求都能满足。
根据贝壳数据显示,相城元和板块共3451套二手房在售,均价2.2万元/㎡,不过买二手房真正来说还是买的是一个配套,无论是交通、商业还是教育资源。
二手房不像新房,所有的配套都是可见的,相城元和最缺的就是大型商业,相对来说配套较好的二手房都要卖到2.6万元/㎡左右了。
香城花园周围有参考性的二手房有万科魅力花园和恒基水漾花城。
万科魅力花园是2018年竣工的次新房,对比香城花园四期,总价相对低一些,成交量较高。
共290套挂牌房源,近90天成交62套,均价在26375元/㎡。小户型3室2厅居多,空间利用率较高。缺点是高层2梯6户。
图源贝壳
最新的一笔成交记录是2021年5月23日,84㎡3室2厅小户型,成交均价25934元/㎡。
图源贝壳
恒基水漾花城六期也是2018年竣工的次新房,不过小区入住率不高,没什么人气,共164套二手房源,近90天成交12套,均价在25467元/㎡。
商业配套也不够成熟,最近的是小区后面的一个老式的邻里中心,较大的商业有繁花中心,2公里左右,不算近;小区后面靠近中环北线,有一定噪音影响。
图源贝壳
最新成交的一笔是2021年5月23日,89㎡的小户型,2室1厅,单价22866元/㎡。
图源贝壳
香城花园小区共7148户,体量很大,入住率也很高,二手房挂牌的需求量大,因此周围中介扎堆也是可以理解。
总的二手房挂牌量共330户,近90天内成交总量26户。挂牌总量不少,成交量一般,不到一成。
最新成交的一笔是2021年5月22日,香城花园一期的97㎡小户型,2室1厅,单价20342元/㎡。
图源贝壳
总的来说,中介门店多,还是说明房源有一定的“流动性”。