减负进行时，绿地透支了未来5年物管业务
欲在今年实现两道红线达标的绿地正在多渠道回笼资金。
除了出售酒店资产、大股东质押股权融资外，绿地也将旗下的物管公司也进行了变现。
7月5日晚间，绿地方面透露，计划将全资子公司上海绿闵物业管理有限公司（下称“绿闵物业”）100%股权以12.6亿元的对价转让给花样年控股旗下指定主体。
相较于其他开发商打包物业板块上市融资，绿地选择了另一条更快捷的道路。上述交易若顺利完成，可为绿地带来约12.55亿元的投资收益。
在诸葛找房数据研究中心分析师陈霄看来，出售物业板块可以缓解绿地的债务压力，实现降负债、降杠杆的目的，同时还可以获取资金投资其他业务板块。
绿地此次出售的绿闵物业成立于2019年8月5日，为绿地集团在商业物业项目的指定物业管家。
截至2020年末，绿闵物业总资产为407.31万元，净资产为287.48万元。绿闵物业该年实现营收1203.55万元，净利润237.61万元。按净利润来看，花样年控股收购该标的PE达到530倍，大幅超过10-20倍的市场行情。
“这在业内并不常见”，嘉和家业物业研究院院长唐卓告诉记者，2020年物企收并购平均PE为14.33倍。在唐卓看来，高估值或与商业物业的属性有关。其表示，市场对于商业物业未来发展较为乐观，且绿地的商业项目较为优质，因此估值较高。
另一方面，高估值收购的原因或许也可以在花样年控股披露的信息中找到，这笔交易的真正价值并不在绿闵物业的现有业务运营中。
其中包括，绿地须向绿闵物业交付的合计不少于2500万平方米的商业物业在管面积；额外提供位于一线或二线城市不少于60万平方米的商业物业合约面积；以及与总面积约33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目订立管理合约。
《国际金融报》记者注意到，2020年，绿地共实现合同销售面积2909.3万平方米，其中商办占比为17%，也就是494.58平方米。若按此来算，绿地未来新增的商办面积近乎都将交付给花样年控股。
多位机构分析师在采访中向记者表示，这些后续的项目可以为花样年控股带来持续的收益，对花样年控股的盈利能力有所提升。从这个角度来看，这笔超500倍PE的买卖就能够理解了。
回溯来看，绿地此次的操作与4年前将全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅居乐颇为相似。
2017年6月，绿地宣称将上海绿地物业以10亿元的价格转让给雅居乐。同时双方约定，自2018年起至2022年的五年内，绿地将聘请雅生活作为物业管理服务供应商，合计为后者提供超5000万平方米的物业管理面积。
如今，五年期限将至，绿地昨日同时公告称，公司近期与雅生活集团、雅居乐集团签署了《合作框架协议之补充协议》，在2023年至2025年3年时间内，绿地将尽最大努力为雅生活集团每年提供500万平方米物业服务面积。
事实上，出让物管公司或许也是绿地的顺势之举。
亿翰智库研究总监于小雨告诉记者，绿地目前可拆分物业有限，“倒不如趁现在多卖点钱。”
有行业人士表示，绿地此举和部分房企分拆物业上市无异，无非是选择了另一条融资道路，且相较IPO的流程更快捷，估值也不低。
”从去年开始，绿地就一直在寻求资产出售，与物管公司一样被放上货架的还有酒店资产。
信息显示，上海九龙宾馆位于中国上海市虹口区溧阳路。截至2020年末，其未经审核的资产总值约为3.76亿元左右，除税后净亏损为3017.34万元。
这一资产的出售或许早在绿地计划之中，绿地减持酒店资产的动作从去年就开始了。有信息显示，去年底，“最大旗舰型综合体酒店群”上海虹桥绿地酒店群就被摆上货架，其中包含多家五星级酒店，标价50亿元。
除了被抛售的部分酒店资产外，绿地还在去年被传出将出售总价达231亿元的物业。去年末，一份商办项目推荐书显示，绿地有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业，其中不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。
彼时，绿地对这一情况进行回应称，这些商办项目和住宅一样是可售物业，出售是常态。
对于公司是否可以如约达标，于小雨称，能不能两道红线转“绿”要看管理层的决心，剔除预收账款的净负债率不容易降，可能要晚一些，“像建发用永续债换的话，就有可能提前转'绿’。”
降负债之下，绿地今年明显放缓了拿地力度。据中指院数据，绿地上半年拿地金额为223亿元，较2020年同期的372亿元下降近150亿元，在房企拿地榜单中的排名也由第9名降至第23名。
记者 吴典
编辑 左宇