第十二期精选-四招教你快速搞掂抵押物核查

在银行信贷实务中，抵押物是一个会经常抛头露面的小红人，尤其是在中小型企业融资方案中往往是不可或缺的主角之一。对于银行而言，抵押物是一个牢靠的抓手，在面临借款人出现经营困难，第一还款来源失位时，抵押物的好坏一般而言会直接决定银行的贷款损失率。不论是通过自行清收，还是打包卖给资产管理公司处理，抵押物都将是关键先生。因此，抵押物对于一个贷款方案而言，虽说不是灵魂所在，但足可称得上点睛之笔。那么，在银行信贷实务中应该如何做好抵押物核查呢？笔者认为，四招即可抓住奥义。

一招曰“辨得清”。此招要义是能清晰、准确的界定抵押物产权。随着经济及金融环境的不断发展，从不动产到动产、从所有权到使用权、从静态抵押到浮动抵押，抵押物的类型、形态也日渐增多。在核查抵押物时，首先应当识别抵押物产权是否合法、清晰，应当通过产权登记机构查询核实抵押物产权情况。尤其是在面对不常见的抵押物时，应尽量通过法律事务等专业部门协助核实确认抵押权产权情况。对于抵押物存在共有人时，要了解共有人情况及其抵押意愿。

二招曰“管得住”。此招要义是抵押物能办妥合法、有效的抵押登记手续，并防范抵押物在押期间灭失等风险。上文提及目前抵押物类型、形态日渐增多，因此抵押物是否能抵押、如何抵押变得越来越复杂。拿最常见的房产抵押而言，由于各地产权登记机关要求不一致，有的是房产和对应土地合并在一本登记证，有的则是分开成两本证。如在两证分开的地区仅办理了地上物业抵押，则可能面临抵押手续不完备的风险。在抵押登记手续办理过程中，应注意要全程亲临登记机关办理，防范造假风险，同时应保管好抵押物产权证及他项权证，防范在押期间重复抵押风险。在押期间应定期查询抵押物产权及在押情况，防范抵押人私自另行向他人设定二押风险。面对不常见的抵押物，应向当地产权登记部门了解抵押登记办理规则及流程，确保办理的抵押登记合法、有效。对于变动抵押物，如在建工程，随着工程进度的推进，应及时办妥新增抵押物登记手续。此外，对于不动产抵押物，应购买足额保险，并定期实地走访了解抵押物状态，防范抵押物损坏或灭失风险。对于动产抵押物，应提前设定好监管方案，确保在押抵押物充足且为可监管状态。总之，对于抵押物抵押，不能仅信一纸文书，而应从事前调查、事中控制、事后跟踪全方位确保抵押物能管得住。

三招曰“核得准”。此招要义是能准确估量抵押物价值。在当前银行实务中，针对抵押物价值评估，有的采取依靠外部专业评估公司，有的则建立了内部专业评估队伍。但不管是采取哪个评估体系，核心均应围绕准确估量抵押物价值。此处不讨论如何评估抵押物价值，而是从评估结果使用者的角度来看看如何甄别外部评估结果是否公允。具体有四：一是避免让借款人自行委托评估公司评估；二是尽量挑选在抵押物当地有分支机构的评估公司；三是尽量选择两家或以上评估公司进行对比；四是不轻信结论，要核查评估公司采用的评估方法、评估参数取值是否合理，比如市场法评估，应核查选取的案例是否有可比性，案列引用的价值是否为市场近期公允价值，另如收益法评估，则应核查选取的运营率、收益水平是否符合当前实际，预期增长率是否合理等。

四招曰“卖得出”。此招要义是要分辨抵押物变现难易程度。在信贷圈呆久了的人可能经常会听到某某公司某某抵押物价值XX亿元，然而在实际处置时却迟迟寻不到接盘侠。这就是说，抵押物价值足值是很重要，但能不能卖得出则关系到银行在面临不良债务时能不能及时脱手，避免做接盘侠。抵押物变现难易程度评价，首先是要核查抵押物在转让方面是否存在交易限制，如有将严重影响处置，如工业厂房可能被限制整体出让、或者限定交易对手是个特定行业的企业；二是核实抵押物交易市场是否活跃，这将直接关系到处置速度，一般而言，单体价值越大的抵押物变现难度也将越大；三是抵押物用途是否为专用，一般而言，仅限特定用途的抵押物变现难度相对更大；四是抵押物现有经营对处置的影响，如抵押物有租户且租约在抵押之前、抵押物为家庭唯一在住房，这些情况均会对抵押物处置形成不利影响，应在抵押方案中提前设置缓释条款。古人程咬金对敌时有绝招三板斧，今有抵押物核查四大招，招不在多，用好用精这四大招，并能加以触类旁通，如此，抵押物核查必然不在话下。