泛地产观察周刊（2019年第25期）
泛地产观察
Bonzerview
（2019年第 25 期，总第 459 期）
（2019.7.1-2019.7.7）
博志成研究院
泛地产观察编写组
【泛·语录】
唯有扎根思考，能使我们免于随波逐流。
欢迎下载泛地产观察周刊
我们提供PDF和WORD双格式版供您精读
请点击底部阅读原文
上半年一二线城市市场普遍回暖，部分城市投资氛围再回升。尽管从第二季度开始，政府已经开始收紧房地产信贷，但资金违规流入依然增加，金融风险仍在继续加大。上周，银保监会约谈部分信托公司，房地产资金监管进一步加强，可见中央对三大影子银行的警惕倍增。未来房地产资金流入监管将继续加强，尤其将重拳打击投机炒房。
同时，随着粤港澳大湾区3年计划出炉，明确“三步走”要求。下半年预计更多大湾区规划细则出台，随着政策利好稳步显现，大湾区的融合也有望加速进行。笔者认为，在整个湾区城市中，深圳的投资表现更值得期待。（BXLS）
【动态概览】
1. 银保监会：加强房地产信托领域风险防控。
2. 住建部：积极创新旧改投融资机制 吸引社会力量
3. 广东：大湾区建设三年计划发布
4. 深圳：39条举措支持自贸区放宽建设项目限制
5. 深圳：新增商品房用地自持租赁比例原则上不低于30%
6. 广州：新增租赁住房租期不得超20年防范以租代售
【战略投资】
万村计划作为万科长租公寓试水项目，在推行一年多后，即遭遇市场和内部的双重压力，不得已进行“修枝减叶”。究其原因，主要在于万村综合整治的盈利模式不清晰，加之前期的投入巨大，导致后期运营管理压力较大。（BMLH）
【动态概览】
1. 万科：万村计划遇到实际困难 正调整现有房源结构
2. 旭辉：成立商业总部 将合并原商业管理部和旭美商业
3. 其他投资动态
（1）复星国际：拟收购伦敦资管公司TENAX的大部分股权
（2）绿城服务：2.43亿收购澳洲早幼教育公司56%股权
（3）首创置业：设两基金 拟投城市更新、商办及长租等
（4）国资委：中丝集团整体无偿划转进入保利 不再直接监管
（5）大悦城：拟投不超15亿美元衍生品套期保值业务
（6）金科：拟8.47亿收购星坤地产100%股权
（7）保利：参与云南城投集团混改
【融资融券】
最近一周，房地产企业在资本市场的波动较大，由企业实控人引发的股价暴跌与阶段性爆发的股东违规减持等等，对于上市房企来说都是巨大的挑战。在此阶段采取增发股票措施的企业，如奥园，受销售数据披露存在漏洞等影响，股价下跌幅度较大。
受监管力度加大影响，房企发债难度再增，开发贷也持续收紧，信托更是面临刹车局面。在此情形下，我们看到更多企业积极发力收并购与股权合作，其中不乏招商蛇口、华润置地这类国有龙头房企。
从新城事件而言，不论是从法人治理结构、继承人培养、风险管控，还是从ESG理念下的地产新十年发展导向等角度，每一家地产企业，每一个地产人都应深度反思。在未来的经营过程中，应将“弹性大运营”体系运用到各个环节领域，杜绝多米诺骨牌效应。（BTJ）
【动态概览】
1. 新城：主体及债券评级被列负面信用观察名单
2. 多房企获银行（信托）授信贷款，期限不超过1或3年
3. 招商蛇口：拟不低于5.83亿元出让宜昌公司49%股权
4. 华润置地：苏州公司50%股权引资 用于开发及还债
5. 其他融资动态
（1）海航控股：13.04亿转让北京海南航空大厦剩余股权予北京万科。
（2）首创置业：拟转让北京丽泽商务区商业项目公司50%股权，转让底价未定；同时，挂怕转让沈阳吉天置业公司50%股权与龙湖，底价1.56亿元。
（3）旭辉：将赎回2020年到期7.75%优先票据，未偿还本金2.5亿美元，占原始本金62.5%。
【人事与运营】
告别“冯仑时代”后，万通地产便开启“转型之路”，多次转型让公司的房地产业务陷入经营不力，同时公司的多次转型也屡屡受挫，万通地产从一家“盈利十强”沦为一家小型房地产企业。根据万通地产的2019年一季报数据显示，公司营业收入为2.4亿元，同比下降39%；净利润亏损835万元，同比下降330%；扣非后的净利润亏损2019万元，同比下降323%。万通地产表示会继续坚持房地产主业，向房地产行业细分和专业化方向进一步发展，房地产业务则聚焦在商用地产和房地产金融方面。（BLL）
【动态概览】
1. 万通地产：翟力辞任首席市场官
2. 其他人事动态
（1）弘阳地产：委任雷伟彬为执董、副总裁 曾任职时代、雅居乐
（2）中南建设：完成首次1.12亿股期权授予 占股本3.02%
（3）新鸿基地产：原三里屯太古里总经理余国安或出任副总裁
（4）禹洲地产：CFO黄展鸿辞任 由副总裁邱于赓兼任
（5）新城发展：王振华离任董事会主席 保留非执董
（6）乐视网：陈浩辞任董事 李涛辞任职工监事
1. 住宅市场：全线回落，三线最显著
【全国16城楼市成交面积概况】
（2019.7.1-2019.7.7）
2. 土地市场：平均溢价收敛至11%
【全国40城市土地市场概况】
（2019.7.1-2019.7.7）
【房企典型拿地一览】
（2019.7.1-2019.7.7）
数据来源：观点地产网，博志成研究院整理