未来10年，这4类房子将成为“黄金屋”？懂行人已在悄悄“囤货”

常言道，选择大于努力。这话用在买房投资上简直再贴切不过了：同样是20万现金，如果投资眼光足够毒辣，选择在一线城市购买核心地段的房产，10年后，20万现金恐怕已经变成了1000万市值的“黄金屋”。但如果一开始就选择错误，拿着20万现金在鹤岗这样的“收缩型”城市买房，而且购买的是人人避而远之的小产权房等“烫手山芋”，现在估计想套现都无人接盘。

我们经常能听到有专家说，过去这些年，伴随着我国房地产不断突飞猛进发展，很多城市的房价都翻了几番，因此闭着眼睛买房都可以“躺赚”。更有甚者直言，买房才是积累财富的最佳手段，不管到任何时候，普通人最好的投资方式就是买房。根本原因是，房地产和经济深度捆绑，不管到什么时候，房地产都是国民经济的支柱产业，投资买房都是“稳赚不赔”的生意。“房地产是闻着臭但吃着特别香。”

正是由于这种观点的兴起，过去这些年，我国房地产市场的投资炒作氛围才那么浓烈，有钱人名下有多套房产，但仍乐此不疲，没钱人借贷、刷信用卡、啃老，也要买房。但殊不知这些鼓吹“闭眼买房稳赚不赔”的观点其实大错特错，而且贻害了很多购房者。

首先，资料显示，房地产创富的仅仅是一小部分群体——在房地产中赚到钱的群体不足5%。房价上涨确实带来了房产“纸面财富”的升值，但绝大多数人买房都是用来居住的，不可能把房子卖掉套现；其次，正是由于听信了很多专家的大肆鼓吹言论，把一些观点误认为是“适用任何城市”，所以很多人盲目购房，导致最终买到的房子不仅不是自己喜欢的，而且并不具备升值价值；再者，过去我们所有人都处在一部“上行”的电梯中，投资买房获得的巨额利润，也是时代发展赋予个人的一部分红利。

事实上，随着我国房地产进入新的发展阶段，城镇化速度也慢了下来，人口转移、购房主力人群、购房需求、个人喜好等方面发生了本质变化，过去放之四海而皆准的买房法则，在未来可能并不适用。那么，未来10年什么样的房子会更受欢迎呢？未来10年，这4类房子将成为“黄金屋”，不仅住着舒服，还能升值赚钱，懂行的有钱人已经在悄悄“囤货”：

第一类：大城市好地段的别墅

这类房子之所以会成为“黄金屋”，归根结底是因为未来会越来越稀缺。俗话说得好，物以稀为贵。为什么说未来10年，大城市好地段的别墅会越来越少？原因很简单，国家发布了“禁墅令”——从2003年开始，别墅市场10年已连发了5道禁令。在我们看来，别墅户均用地量太大，是国家“严格控制”的核心原因。

此外，现实中拥有一套别墅，也是数以万计人终生之梦想。但如果考虑到别墅不仅能解决居住需求，还能满足未来的升值价值，那么就一定要“因墅而论”了。现在市面上的绝大多数别墅产品都建在远郊，从市中心出发到别墅的距离也至少需要三四十分钟的车程，所以对于这些远郊的别墅其中绝大多数都不是很好的投资标的，总价较高，市场认可度不高，其价值很难抬起来。

但随着“禁墅令”的出台，以及高精尖圈层对别墅的需求暴增，近些年我国的大城市地段较好的别墅产品越来越受欢迎，其升值前景更是一再打破普通人的认知。比如北京丰台的别墅，不仅交通便利，而且拥有得天独厚的人文自然景观，近几年的升值率跑赢了绝大多数商品房。

当然，最近几年，一些近郊的别墅也越来越吃香了。一方面伴随着经济不断繁荣发展，我国的富人阶层越来越多，对别墅的购买需求自然就大大增加；另一方面，城市化进入后半程，有钱人居住区都在“去中心化”，即越来越多的有钱人喜欢搬到空气好、交通便利、远离喧嚣的近郊。

第二类：低密度洋房

经常听到有人说，未来10年是有钱人住郊区，没钱人住闹市，有钱人住别墅、洋房，没钱人住高楼大厦。某种层面来说，这种观点是非常正确的。就拿市面上的房产类别来说，近几年随着购房需求和国家政策的变化，有些房产已经由十年前的“香饽饽”沦为现如今的“烫手山芋”了。其中最为典型的就是两类房子：小产权房和超高层住宅。前者是身份不被认证，不能登记，无法交易，只能居住，所以几乎是零投资价值；后者是由于国家推出了“限高令”，叠加自身具有居住舒适性差、维护成本高、拆迁难度大、消防救援阻碍大等原因，越来越不被现在的购房者待见。业内更有观点认为，几十年后超高层住宅或沦为“永久贫民窟”。

但随着小产权房和超高层住宅被“打入冷宫”，小高层和低密度洋房的价值自然就被抬高了。尤其是居住舒适方便且后期升值空间巨大的低密度洋房，更是几乎成了国民级“黄金屋”。不仅市场认可度高，而且开发商也热衷于开发建设这类产品。

低密度洋房有何底气成为“黄金屋”？其一是楼间距大，光线充足，且多为一梯一户或一梯两户设计，居住舒适性高；其二是大都属于花园洋房社区，绿化率高、景观设计让人赏心悦目，且私密性较好；更重要的是，低密度洋房未来获批建设的可能性很低，因为大城市土地稀缺，所以品牌开发商开发的配备精良物业服务的低密度洋房未来或堪比别墅产品，稀缺必然导致愈发珍贵，成为“黄金屋”在所难免。对于这类房产，如果家庭经济条件好，还是非常值得入手的；

第三类：养老功能齐全的房子

去过日本的朋友应该都注意到了，日本现在的很多建筑都特别注重适老化设计，楼道、客厅、卧室、卫生间、厨房，任何一个区域基本上都有细致入微且非常适用的扶手、紧急呼救按钮等适老产品。根本原因是日本已经进入“深度老龄化社会”：2020年末，日本65岁以上人口比例居全球首位，占全国总人口28.7%。

类比日本，未来10年我国大受欢迎，能成为“黄金屋”的房产类别中，也一定有“养老功能齐全的房子”这一类别。原因很简单，我国的老龄化程度也已经到了关键时期。换言之，我国老年人市场的需求也在不断扩大，尤其是作为居住的房子，更是应该全面适应老年人的使用需求。

事实上，国家层面也在积极指导促进房地产开发、改造“适老化”。比如，在2020年6月16日，发改委新闻发言人孟玮在城镇老旧小区改造说明会上就表示，未来老旧小区改造要完善养老托育、停车、便民市场等公共服务设施，切实改善群众的居住条件；再比如，2019年10月份北京发布的《住宅设计规范》（意见稿）中就明确，我国已步入老龄化社会，居住等各方面应该对老年群体给予更多关注，未来新建住宅须考虑适老化设计，比如设置紧急呼叫装置、安装扶手以及无障碍设施的一系列内容。

一言概之，未来10年，随着我国老年人口不断增长，老年人对住房的适老化需求也会大大提高，所以未来“养老功能齐全的房子”必将大受欢迎，成为“黄金屋”也是趋势使然；

第四类：物业管理能力强的品牌小区

这类房子有两个硬性条件：其一是物业管理能力强，其二是品牌小区。物业管理能力的好坏不仅影响到全体居民的居住体验，还会在一定程度影响房屋的市场挂牌价。这点我们不过多赘述，大家也应该有共鸣。举个例子，北京三环同地段的品牌物业和不知名杂牌兵物业对房屋的市场挂牌差价影响可能达到1万元/平。

为什么是品牌小区？首先，现在的购房者普遍比较认可开发商的品牌知名度，品牌溢价是一方面，更重要的是品牌开发商更注重口碑，所以在房屋开发建设时也会更关注房屋质量；其次，品牌开发商通常也都更注重后期的物业服务。通常意义上来说，交付后的小区和开发商已经没有直接关系，但品牌开发商一般都会选择自带物业或者是行业排名靠前的物业管理单位。购房者在买房之前一定要咨询、查询清楚，后期的物业管理单位能力如何，因为这关系到买房后的居住体验和后期的房屋升值前景。如果所购买的房屋既是品牌小区，且又拥有数一数二的物业管理能力，那么这样的房子未来市场前景可期，成为“黄金屋”的可能性也更大。

有人可能会说，市面上真正具有升值前景的是学区房、地铁房。对此，我们不敢苟同，一则学区房受政策影响较大。换言之，现如今吃香的学区房，10年后未必还抢手，因为很可能“一纸调控”就把有些学区房打回原形；二则未来大城市地铁的普及程度会越来越高，所以地铁房并不稀缺。

我们从居住舒适性、稀缺性和市场前景给出的未来10年将成为的四大“黄金屋”，在很多时候都是“供远小于求”，且需要拥有一定的经济基础才能买到，换言之并非人人都能拥有。懂行人悄悄“囤货”这些房产，正是窥探到了这4类房产未来的稀缺性和独一无二的市场前景。当然，归根结底是因为，这4类房子住着舒服和升值赚钱两不误。