复盘文旅神盘：告诉你什么叫“运营为王”？
文旅地产成功的并不多
它，是真文旅
1.2万亩，滇池旁、已投200亿、云南范真IP、强运营
它，你学不会
因为舍得、初心和长期主义
近几年
地产在走“下坡路”
文旅在走“上坡路”
因工作关系，老潘这些年陆续走遍全国大大小小100多个文旅项目，倍感文旅地产，的确一个风口强劲！
但更直观的感受——文旅看似千差万别，属地性强，但整体仍然是一种“千镇一面，业态同质”的格局。
套路，是趋同的。
归纳都是乐园模式、景点模式、温泉小镇、文化古镇之类，众多开发商一窝蜂的抢资源、抢景观，从海南到云南，从5A风景区周边到一线城市周边……业态除了“三菜一汤”（景区、主题乐园、高尔夫和温泉），还是三菜一汤！
如此雷同下，说实在话，老潘去了一次后，就很难有兴致再去二趟。
以上，算是对中国文旅地产一种简单素描！
当下，做真文旅的少！
本身文旅地产“投资大、周期长、运营难且专业性强”，而且文旅操盘手大多来自地产，操盘手自身受“住宅高周转、快速回款和高收入的”思维惯性，因此，大家很难有真心、耐心、专业之心做文旅。
大多房企醉翁之意不在酒，在乎拿地卖房也！
但也有少数派
毕竟一个数万亿的超级行业，总有一些“敬畏者”！
老潘一直相信，真正对行业、对市场、对客户有敬畏心的企业，往往做得更稳、走得更远！
昆明诺仕达集团，就是一家文旅神盘的“敬畏者”！
就在这个国庆10.1到10.7日，老潘一家有幸参加这个文旅神盘“在一起·看世界”古滇生活节！
奔赴千里，就是为了参加一个“生活节”！
古滇名城，到底卖的什么药？
细细了解后，老潘发现有“三点”很有趣。
其一、你没看错，就是“生活节”——不是媒体常参加的文旅产品发布会，也不是乐园开业发布会，而是非常软性的“生活节”。
这在国内文旅地产“重建造、重销售；轻运营、重硬件、轻软件”的文旅玩法中，古滇“生活节”有点“非主流”！
同时，北上广深者，为工作而打拼，感受的都是满满的奋斗味，很多人越来越不识“人间烟火”，渐渐忘却了生活的味道！
一个强调“生活大于天”古滇生活节主张，震撼都市人的内心！
其二、古滇活动的“变与不变”，一如既往的引人入胜。
什么是变？
就是每次古滇活动都“常来常新”，名字是一样，但内容完全不一样，主题、节目、特色每年都在更替优化。
比如极具特色的两届古滇家宴活动
比如打造云南范全球生活方式的“推陈出新”
比如入滇记的玩法内容创新
比如古滇生活节一届比一届精彩
……
因为变，所以古滇极具活力——如古滇说，一天新似一天！
什么是不变？
即古滇所有活动很纯粹、体验好，代入感、沉浸感强，这种给客户的体验和感受一直不变！
对比同行，大多文旅还停留在走马观花的观光游、体验游阶段，但古滇早已升级，更强调沉浸式“体验”。每个来古滇体验云南生活的人，都鲜明感受到“一种别离于都市生活的隔离感”。
原来，生活，还可以换个这样的舒适“活法”！也因此老潘
每次离开古滇，就已期待下一次相逢
古滇，是个“去了还想去”的地方
其三、极具特色的，这次生活节邀约的是“以家庭为单位”。
古滇生活节输出的是一站式的家庭美好生活，2018年首届生活节，囊括了近2000＋亲子家庭参与，老潘也感叹，这种“超量级”家庭活动的组织力难度太大，不是超大盘还真不敢玩。
而2019焕新升级COLORFUL LIFE2019古滇生活节，强调打破人与人之间的壁垒，强调每一个从五湖四海到场的“家人”，在这里不是宾客，而是生活节的创造者！
的确，满足家庭游，是当下中国文旅一个大趋势。
根据一份中国旅游研究院数据显示：我国国内和出境旅游中“家庭旅游”的比例已经高达50%-60%；
而这几年古滇喊出的“一站式全家庭美好生活目的地”的文旅打法，无疑是一种趋势捕捉！
今天都市中产大多忙于工作。
老潘作为地产媒体人，工作远超996，陪伴家人更是少之又少。
特别是小孩还小的时候，陪伴就是长情告白，家庭游就是一种“奢侈品”！
另一方面，难得的家庭游，在出发前，却又很难找到满意的目的地。痛点很多，比如国外旅居更多是“好山好水好寂寞”，而国内家庭游更是各大景点游玩点高度分散、跑来跑去太累……
今天，古滇名城打造的“一站式全家庭美好生活目的地”可谓生逢其时。
整体来说，古滇3个关键词都“在文旅的痛点上”，即
1、一站式
2、全家庭
3、美好生活目的地
7天的游玩，快乐与幸福弥漫！
首先是“慢下来”的美好。
古滇生活节的慢节奏，更让人能从容的体验各种细节的美好！
这个时代，慢，是一种奢侈品！
老潘从快节奏的深圳，到慢生活的古滇，会不自觉的萌生一种“时空穿梭”的感觉。
沐浴在春城昆明的蓝天、白云、阳光、湖风和碧波醉人的滇池湖畔
就好比从大城市樊笼里飞向蓝天、又落在滇池畔
时光，慢了下来；
心，放松了！
和小儿子，一起享受慢下来的时光
其次，陪伴是长情告白，但高互动的陪伴，更快乐的陪伴，才是高质量的陪伴。
比如古滇为亲子游提供的“亲子手工坊”，就很走心。
父母深情关注，孩子们完成一件件木质手工作品和扎染，还在有成就感的同时，更有父母陪伴和关注的眼神，是对孩子最大的满足感和幸福感。有时候，爱，需要在仪式感，在陪伴过程中去升华！
陪玩第一次玩环保过滤水试验
工作太忙，这是老潘第一次陪闺女一口气参加10个通关节目，这就是生活节特别设计的“1小时古滇I Mark X环保定向跑2.0”。
心系祖国的拼图
环保过滤水的渗透实验
自由涂鸦的绘画
云南少数民族文化答题
……
亲子互动10个通关获奖后的小开心
一个个陪伴，一个个启发，一个个通关……最终在1个小时完成10个节目拿到通关奖励证书和礼品时，闺女乐开了花。
闺女是幼儿园短跑冠军
在一起·看世界
本届生活节强调，每一位来古滇享受生活节的家人“在一起”，去领略世界的美好。
世界真巧妙，一个个简易的尼龙袋，却被法国艺术家玩出了高级艺术。
来自法国创意剧团CIE NONNOVA造物《牧神午后》表演，让小孩和大人脑洞大开，现场的无声表演，让每个人倍感——“100个人就有100个哈姆雷特”，没有标准答案，你可以肆意想象！
帐篷剧场《牧神午后》
同样，来自中国台湾的优人神鼓也极具特色。
优人神鼓强调用“禅定”的方式击鼓，现场弥漫类似“天人合一”的境界，一直以来，这个节目斩获全球无数文艺大奖。
而这一次，优人神鼓团队首次来到滇池湖畔，用汗水和艺术，用震撼、原始、极具韵律的鼓声击穿“古滇万里长空”，他们时而“腾空而起”又时而“悠悠落下”，鼓声此起彼伏又绵绵不绝。
即是一种听觉盛宴，也是一种视觉艺术！
你看，有图为证！
优人神鼓西南首次公演
除了无声的牧神午后，震撼的鼓声外，臧鸿飞不拘束的脱口秀和音乐，更用最直接的方式诠释着自由的表达，以及生活的百味。
臧鸿飞特别限定LIVE
同样，九连真人乐队的一份纯粹的劲头，唱着小镇青年的野心，唱对家乡的思念，也表达了平凡生活里的烟火气。
九连真人特别限定LIVE
2019古滇生活节李泉专场音乐会
还有游吟诗人李泉在生活节以“狂躁，温润，深情”6字神态，展现了不一样的李泉，也让现场观众感受到了力量，温柔和光辉岁月的美好。
苏诗丁表演
除了疯狂的李泉，如同精灵一般的苏诗丁，与曾在滇海盛宴上小试身手的X-Scene乐队，用她那不食人间烟火的吟唱，带来古滇生活节独有的空灵。
在一起·看世界
每位个性歌手的生活节“绽放”，倍感如梦、如电、亦如歌。
艺术，的确，源与生活，又高于生活！
当代都市人都太累，996盛行！
我们期待，能否换个“活法”呢？
对此，古滇生活节以生活达人现身说法的真实故事，震撼了观众的内心，甚至是灵魂！
比如在年纪轻轻却极具全球旅居阅历的大V“北石同学”，26岁果断放下工作，用整整4年时间，环游全球7大洲、80多个国家的风土人情。
现场的他，生动分享了他在阿富汗等战争国旅居体验的日子，他感叹，只有对比，才更懂得当下和平的美好！
同样，他走访与互动非洲最原始部落，感受贫穷、落后带给他的震撼与感恩当下。
环球旅行达人北石同学分享
同样，生活当有美味！
让老潘极为佩服的美食作家“神婆爱吃”，畅谈几十种大闸蟹的吃法，她穿越古今美食，通过《红楼梦》中丰盛“家宴”，带给我们“美食”的哲学与技巧。
美食作家神婆爱吃分享
当然，还有老潘好友地产操盘手手哥分享“人情味”文旅的缔造真谛。
他表示，文旅地产，不在地产，也不在文旅，而在“人情味”！
地产操盘手主理人路应刚
如古滇语，生活大于天
2019年古滇生活节，让你我慢下来，陪伴即是长情、和家人一起领略世界各种美好、换个活法……
古滇生活节，把最温暖的家，最痛快的时光，献给了到访的每个人！
在美好之余，专注地产打法研究的老潘也免不了俗。
嘿嘿，古滇200亿文旅投入下，房子，到底卖得如何？
答案是惊艳的。
8月近乎每天劲销1个亿，9月卖了12亿，而国庆又是劲销、远超预期。同时，好奇的老潘也追问了古滇最近几年成绩单，从2017年首次开卖，2018年热销48亿，2019年力争破70亿。
这个热销的背后，本身就折射出客户对古滇名城“先配套后产品”的价值认同。
就事论事，数据说话，古滇名城的地产操盘也获得了成功。
其一、从行情看，全国楼市自从731不把房地产当做刺激经济的短期手段后，全国楼市迅速陷入观望、焦虑状态，过去经常的金九银十在2019年不再上演。而2019年的古滇名城业绩，可谓“逆势突围”。
其二，从昆明看，古滇名城因为文旅赋能，也创造了高溢价。作为昆明一个远郊大盘，古滇名城住宅单价，竟然卖出了昆明市中心价格，这很难得。
其三、从文旅看，目前全国文旅开发面临着“721”的格局，即70%亏损、20%持平、10%盈利，高质量的文旅地产项目少之又少，“一年兴，二年盛，三年衰，四年败”成为常见现象。
在这样一种格局下，古滇过去几年年年上涨的业绩和现金流回款，可谓成绩喜人。
玩传统地产，成功法则就是业内公认的“三好”——即“好产品、好服务、好社区”！
但玩文旅，古滇创造了另一种成功逻辑。
即属于古滇名城的“6大成功法则”——大体量、大配套、大资源、大内涵（IP）、大运营、大营销。
1，大配套：资源价值体验敏感度大于价格敏感度
文旅消费弹性大，客户对于资源价值的敏感度大大高于价格敏感度，所以极具诱惑力的配套会成为巨大加分项，往往是促成项目成交的临门一脚。古滇名城的大配套力核心有2点。
其一、古滇房子价格高，但价值更高。古滇业态丰富、资源是集大成，这里面积多达1.2万亩，业态涵盖文化、旅游、养生养老、乐园为一体的旅游度假生活体和休闲康养集中地。
其二，开发理念是先配套强运营后产品，古滇名城投资200亿左右，开发六年，先后建成了古滇湿地公园、艺海大码头、温泉山庄、活力小镇、欢乐世界、皇冠假日酒店等六大公建配套。
古滇活力小镇
2，大资源：享有53公里滇池湖岸线及8条入湖河道
能够抢占一个区域最核心、最稀缺的景观价值，是文旅地产项目后期成功的必要条件。
现阶段，自然资源对文旅地产是驱动价值仍然高于人文资源。
古滇温泉山庄
对古滇而言，先天资源几乎无人能及！
首先，昆明就是一个旅游胜地，世界花都、著名春城、年均气温16℃，冬无寒，夏无暑，全国避暑第一。
其次，滇池之于昆明，一如西湖之于杭州。滇池是昆明最大的高原湖泊，是全国第六大淡水湖泊，足够的稀缺。
其三、古滇名城所在地段和区位，恰恰是整个500里滇池最不可复制、 唯一观山揽海的绝版景观资源。
滇池唯一观山揽海的绝版景观资源
3，大内涵：2000年古滇文明，最云南生活方式的古滇IP
没有独特IP，文旅很难做强！
文旅地产核心竞争力在于“异质化”IP和营运能力。
比如国内的标杆乌镇
在古镇层出不穷初期，乌镇率先喊出“一样的古镇，不一样的乌镇”的定位；
在大家都在复制江南“小桥流水人家”时，乌镇又转型做起了文化小镇、乌镇戏剧节；
在当对手模仿乌镇时，乌镇又开启会务模式，举办轰动全球的世界互联网大会。
正如乌镇掌门人陈向宏所说：“乌镇的成功关键就在于始终致力于打造差异化的用户体验，“别人嚼过的馒头，我不嚼第二次。我不再强调自己的景区是第一，而是强调自己的景区是唯一。”
古滇名城的操盘逻辑也是唯一性和本土性。
据《史记-西南夷列传》载：2000年前，中国的西南部有一个与当时的西汉王朝同时存在的王国。这个王国叫做滇，它非常富裕而独特，不久之后神秘滇国突然消失了，而后上世纪五十年代又神秘发现古滇文化遗址、震惊中外。而古滇名城意图，让神秘的古滇文化从沉睡中醒来。
古滇博物院
古滇家宴、古滇生活节、最云南的生活方式，古滇博物院、古滇民族部落……古滇名城在以一个1.2万亩的超级大盘的腹地，以古滇博物院为古滇的“精神高地”和“文化地标”，以古滇风格去统一所有的建筑立面和设计，以古滇最云南的生活方式逐渐在全国范围内形成自己的IP。
古滇文化，是魂，是IP，更是一种最云南的生活方式！
4，大运营：运营是文旅地产的王道
目前国内大多文旅处于“规划建设”阶段，很少有全面进入“大运营阶段”。
对文旅地产而言，资产升值是文旅地产的诉求，运营的关键是树立客户对项目的信心。
古滇名城的阶段性成功核心源自先配套先运营后产品的做法和运营起家和运营深入的结果。
本身而言，古滇名城的操盘手昆明诺仕达集团投资运营了11大产业，这与其他文旅地产形成了独特的先天优势，这也支撑了古滇名城1.2万亩众多业态“真运营”的高效实现。
七彩云南欢乐世界主题乐园
目前已经开放的古滇艺海大码头、古滇湿地公园、七彩云南温泉旅游度假区、古滇皇冠假日酒店等配套，均为自持运营，均有专业的实操运营团队。
同时，母公司诺仕达集团承诺，真正为旅居业态打造完善的大服务体系。同样，连续两届的古滇家宴、连续两届的古滇生活节、最云南生活方式的全国持续路演和推介……古滇名城在大运营上一路坚持。
5，大体量：不是大盘，难以成就超级文旅地产。
文旅地产，大多地段偏远，配套不完善，消费者抗性明显。
所以如果项目没有规模效应，就无法承担高成本的配套建设，无法整合更多的资源与价值。
古滇名城，投资已200亿左右，是一个1.2万亩的超大型的集文化体验、旅游观光、养老养生、商务会展、娱乐、居住、办公等功能为一体的文旅城市综合体。
开发运营长达6年，老潘私下了解在售货值就高达500亿，所以很多配套成本都因为规模超大被分摊和稀释了。
古滇皇冠假日酒店
6，大营销：一是大量蓄客，二是长期续销
从客户来看，云南是全国的云南。
古滇名城客户中，有一半来自云南之外！
相对城市住宅而言，大多郊区化文旅客户属于窄众客群，缺少客户才是正常常态。
文旅地产在销售方面需要翻越两座大山：一是大量蓄客，二是长期续销。因此，这就考验文旅的大营销能力。
基于此，古滇大营销战略重心一直持续从本地市场迈向全国市场，在品牌层面更是高举高达，打造古滇名城项目的全国品牌影响力。2019年，古滇为完成超额业绩，提出以“超级影响力”、“超级渠道”、“超级体验”三大营销策略为原则，并利用古滇生活节、古滇家宴等系列事件营销活动的持续性曝光，来做全国广度传播和潜在客户群深度共鸣，最终传递古滇“最云南生活方式”及“一天新似一天”的生活理念。
就在2019年1月-10月，古滇大营销就展开“古滇家宴2nd、 云南范儿全球发布会海南/北京站”、入滇记2nd、古滇生活节2nd，进一步拉升了古滇名城全国影响力。
在假文旅盛行，运营薄弱、文旅地产“721”格局下，古滇名城，以大体量、大配套、大资源、大内涵（IP）、大运营、大营销的6大综合实力，成为名副其实的“文旅神盘”。
面向未来，伴随“古滇博物院、古滇核心旅游区，古滇民族部落”等重磅配套继续推出、伴随“强运营、大营销、大品牌”等专业能力更上一层楼……我们有理由相信：
古滇名城的好戏，还在后头！
快乐，就是这里的“主打歌”！
END
专注地产30强之变
地产总裁内参
努力为地产总裁提供“建设性、启发性”内容！