钜沃分析 | 房屋租赁合同中装饰装修物残值损失如何处理？

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2019年5月

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在房屋租赁合同中，承租人在接房后对房屋进行适当的装饰装修一般是必不可少的，然而在合同到期或者提前解除时，如何处理房屋装饰装修物的残值损失呢？

我们先从一则案例说起。

一、案情简介

2014年12月，A公司与B公司签订房屋租赁合同，约定B公司租赁A公司一套清水商铺用于经营餐饮，租期5年。B公司在接房后对商铺进行了装修，投入金额大概40万元。此后，因B公司拖欠租金，A公司于2015年12月9日委托律师向B公司邮寄了律师函，告知B公司根据房屋租赁合同约定，B公司逾期支付租金已达到合同约定的解除条件，故解除双方签订的房屋租赁合同。此后，B公司将A公司诉至法院，要求赔偿装修物残值损失，并举示了装修工程相关合同、结算、付款资料予以证明。

二、法院裁判观点

法院审理后认为，因B公司逾期支付租金违约导致租赁合同解除，其请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。在经出租人同意装饰装修，而承租人违约导致租赁合同解除的情况下，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁司法解释”）第十一条规定出租人不予赔偿装饰装修残值损失，但未规定承租人负有拆除附合装饰装修物的义务。

按前述规定的逻辑而言，附合装饰装修物的处理应由出租人自行选择是否拆除，如出租人予以拆除，则其无权要求承租人赔偿因拆除导致的损失。如出租人继续使用，其也不负有赔偿装饰装修残值损失的法定义务。如出租人自愿或者出租人与承租人协商一致，由出租人适当补偿装饰装修残值，属于法不禁止的当事人意思自治范围，但不代表出租人负有赔偿装饰装修残值的法定义务。故，法院判决驳回B公司要求赔偿装饰装修残值损失的诉求。

三、装饰装修物残值损失的具体处理

针对房屋装饰装修残值损失，有必要区分已形成附合的和未形成附合的装饰装修物。从物权法角度来讲，已形成附合的装饰装修物意指经过装修工作成为房屋的一部分，原装饰装修物已经丧失独立性，非经毁损或者变更性质不能从房屋中分离，例如地砖、墙砖等。相对应的，未形成附合的装饰装修物则可以从房屋中分离，并可以相对保持独立性，如挂壁式空调等。

1、已形成附合的装饰装修物残值损失的处理

通常来讲，作为动产的装饰装修物与作为不动产的房屋形成附合物后，附合物的所有权由不动产所有权人取得。在房屋租赁合同中，承租人经出租人同意对房屋进行装饰装修的，如果在正常租赁合同按期履行完毕后，已经形成附合的装饰装修物归出租人所有，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，人民法院不予支持。因为承租人在进行投入成本对房屋装饰装修时必然考虑到租赁合同的期限长短，在租赁期限内正常使用完毕房屋即视为承租人将投入装饰装修费用消耗完毕。

如果租赁合同提前解除时，就需要根据解除合同的原因进行判定。根据房屋租赁司法解释第十一条相关规定，因出租人违约导致合同解除的，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失；因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；因双方违约导致合同解除的，根据双方的过错分担剩余租赁期内装饰装修物残值损失；如因非双方的事由导致合同解除的，按照公平原则由双方共同分担损失。

2、未形成附合的装饰装修物残值损失的处理

对于未形成附合的装饰装修物，在租赁期限届满或者合同提前解除时，承租人可以拆除取回，但是如果在拆除过程中造成房屋损坏的，承租人应当予以恢复原状。

另外，需要提示的是，根据合同法意思自治原则，双方当事人在签订合同时可以明确约定租期结束或者提前解除时剩余装饰装修物的处理，且在当事人有约定的情况下以约定为准，双方无约定时则按照房屋租赁司法解释相关规定处理。

综合上述分析，具体到本文所举示的案例中，因B公司逾期支付租金违约导致合同解除的，对其要求A公司赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值的诉求，人民法院不予支持，因A公司不同意利用剩余装饰装修物，所以也无须对B公司给予适当补偿。

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