养老地产不好做！养老地产怎么做？

丁祖昱评楼市，独家原创点评。当前养老地产不好做，未来虽然有巨大的发展空间，但现在做的赔钱的应该十之八九。

易居沃顿北京段培训继续进行，昨天又分别听了沃顿商学院市场营销学教授、宾大沃顿中国中心主任张忠主讲的《创新营销：在全渠道世界中利用社交媒体》，花样年董事局主席兼首席执行官、易居沃顿互联网与房地产组专家潘军主讲的《创新思维下的社区服务O2O生态圈构建》，新华都地产总裁、易居沃顿房企升级与发展组专家赵男男主讲的《市场转型期房企投资回报之道》，产业与地产组专家、中城新产业控股董事长刘爱明主讲的《产业地产——窄门之路》，泰康人寿副总裁、泰康之家首席执行官、养老与商业模式组专家刘挺军主讲的《保险与健康产业的跨界融合》。今天我想针对泰康之家刘挺军讲的养老地产谈些想法。

最重要的感想就是当前养老地产不好做，未来虽然有巨大的发展空间，但现在做的赔钱的应该十之八九，原因主要有这么几个：

第一，养老产业是一个复合概念，整合资源难度太大。养老产业涵盖养老地产、护理康复、医疗保健、养老金融等各方面的内容，而中国今天这些方面资源都不到位，更不用谈整合了，条件还远不成熟。

第二，需求巨大和购买力的不匹配。中国有需求毫无疑问，老年人的基数大，转眼中国就要进入老年社会了。但是目前这批老年人的养老消费理念和购买力都大成问题，未来养老地产的主要消费者还是目前50岁左右的中年群体。

第三，相关政策，特别是社保方面的政策不完善。美国等发达国家关于这块的政策很早之前就颁布了，1935年美国国会就通过了以养老保险为主要内容的《社会保障法案》。而中国这块政策刚刚启动，离完善还有很长的距离，虽然在向好的方向走，但离发达国家完备的政策和社保支持还相距甚远。

第四，运营主体都还处于摸索期。除了保险公司开始全面试水养老产业之外，部分规模房企也开始了这方面的探索，但只是小打小闹，而一些所谓的专业养老地产公司，其实大多才刚刚开始了项目的尝试，离真正的养老产业运营商距离还很远。

第五，目前具备养老地产条件的也就一线四个城市，二线城市做这方面的尝试已经很困难了，更不要说三四线城市了。从目前情况来看成功案例寥寥无几，估计目前在全国运行的项目大多赚不到钱。

养老产业不管怎么难做，由于未来有巨大市场，大家还是一致看好，特别是对保险背景的企业和规模房企来讲，必须参与到养老地产中。但到底应该怎么做？听了刘总的课，我也有几个想法。

首先要顺势而为，跟着市场、政策、需求的变化，一步步去推进。可以领先一步，但千万别超前太多；可以付点学费，但不要赌上身家；可以在一线城市探索，但千万别在二三线圈地；可以整合资源，但不要样样都自己干；可以在部分细分领域（比如护理医疗服务，刘博士演讲中专门指出护理医疗服务将成为新的盈利增长点）深入探索，但不要遍地开花。

养老产业未来一定会很好，但今天还是面临诸多困难。大家可要悠着点，千万不要想一口吃成个胖子。