写字楼空置率创新高，北上深的老板们去哪了？

“这些公司都去哪儿了？”

“有的倒闭了，有的搬去了更便宜的地方。”

作者 | 今纶

我前两天去深圳和朋友谈点事儿，结果发现他所在的某写字楼出现很多空置的情况，其公司两边的“邻居”也搬空了。

我问朋友：“这些公司都去哪儿了？”朋友苦笑：“有的倒闭了，有的搬去了更便宜的地方”。

回来就看到新闻：

根据戴德梁行近期发布的报告显示，一季度甲级写字楼市场方面，北京、上海、深圳的空置率分别上升至13.8%、21.0%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、2.6个百分点。其中，上海和深圳创下空置率新高，北京则达到近十年来最高位。

数据来源：戴德梁行研究部

老板们都去哪儿了？一部分老板们在悲伤地哭泣，一部分老板们在偏远的郊区苦熬，日子好过的不多。

深圳模式：空置率创新高，加大供应量

北上广深的写字楼空置率均有所上升，伴随而来的是租金收入的普跌和新增供应的放缓，其中，深圳是一个极端模式：越是创新高，越要加大写字楼的供应量。

机构数据显示，今年一季度深圳写字楼空置率达到近1/4（24.6%）。深圳经济总量最大、最活跃的南山区，写字楼空置率上升至34.8%。

数据来源：戴德梁行研究部

在这种情况下，5月20日，福田《创建“湾区总部之都”三年行动方案》发布。官方宣布：一个78.66平方公里，以中央活力区为核心的“1+5”环CBD总部产业集群，形成商务服务、金融科技、国际科研彼此赋能的湾区“总部生态系统”即将来临。

这个面积有多大？是深圳湾超级总部基地（1.17平方公里）的67倍，是留仙洞总部基地（1.35平方公里）的58倍。这个面积也比南山设想的76平方公里深圳湾CBD稍大——福田以不足1/2的面积全拼上了。

也就是说，深圳福田未来会出现更多的写字楼空置。

至于住宅供应，不好意思，速度很慢，深圳宝安区甚至宣布楼市新政：所有住宅新盘，公证抽签销售。深圳实在是太缺住宅了。

深圳

深圳模式，我没看懂。

北京的写字楼租金在下滑，根据《华夏时报》的报道，仅以国贸区域的47家写字楼来看，今年一季度能够达到2019年四季度平均租金水平（13.8元/平米/天）的写字楼仅有22座，若以预计成交价为准，能够达到这一价格的写字楼则仅有9座。

后续再来一些写字楼加入“战团”的话，估计北京的写字楼空置率很难下来。

上海非常积极务实地推进了“沪28条”：不少写字楼的国企业主已对符合条件的中小微企业实行2-3月份的租金减免优惠，对免除2个月租金后仍有较大困难的中小企业根据实际情况进一步减免缓收租金。不过，局面实在是太复杂了，在一季度甲级写字楼新项目入市数量为零的情况下，上海的写字楼整体空置率上升至21%，创下历史新高。当然，租金也没顶住，一直在坐滑梯。

四个一线城市里唯一的例外是广州，因为存量较低，而且空置率一直比较低，这就是老广的“调性”——谨慎投入，慢慢观察，不忽悠，不高调，万一市场不妙，就缓一缓。广州的写字楼空置率是一线城市中最健康的。

不仅如此，广州的写字楼空置率在全国都是最健康的级别，甚至比一些三四线城市的空置率还要低，是不是万万没想到？

在和上海一样甲级写字楼市场无新增供应入市的情况下，广州写字楼空置率环比微降0.3个百分点至5.2%（上海是21%），平均租金水平环比微降0.6%。

广州成了一线城市写字楼空置率PK大赛中的一股“清流”。

奇葩南宁：高楼比北京还多

这两天，关于2019年的写字楼空置率，本来没啥存在感的广西南宁突然刷屏：

因为据戴德梁行研究报告显示，自2017年以来，南宁写字楼市场进入供应高峰期。2019年底，南宁甲级写字楼存量为204.1万平方米，较2016年底增加了151.81%。

数据来源：戴德梁行研究部

截止2019年底时，南宁甲级写字楼平均空置率达54.3%，平均租金78.94元/平方米/每月，同比下降了14.91%。其中，南宁新兴商务区——五象新区的总部基地空置率更是达到恐怖的78%。

南宁“红”了——在戴德梁行统计的24个主要城市（含港台）中，南宁分别拿下空置率正数第一（也是唯一一个空置率过半的城市）、租金水平倒数第二的“成绩单。

和广州相比，南宁是另外一本教材教出来的学生：经济一般般，作为一个省会城市，一年的GDP大概和某些一线城市最强区的GDP差不多。

但是修起高楼大厦来毫不手软，最夸张的是——

南宁拥有着51座高度超过150米的高楼，排在全球第23的位置，而这一排名比孟买（44座），北京的（41座）都要更多，南宁到底要干嘛？成为“高楼之都”！

那么，南宁的经济实力如何？以2019年的数据来看，以4506亿元排在全国第50名，排在山东临沂、浙江金华的后面，南宁可是个省会城市啊，啧啧。

南宁2019年地区生产总值4506.56亿元，按可比价格计算，比上年增长5.0%，自2015年以来，南宁基本保持了一个逐步下跌的增速，只有2017年反弹到8%，然后很快急跌至2018年的5.4%。

• 图表来源：南宁市统计局

最有意思的是，别的省会城市基本上都是第三产业越来越发达，比例越来越高，南宁反其道而行之：2019年，南宁三次产业的比重为11.2：23.2：65.6。与2018年比较，第一产业比重上升0.8个百分点，第二产业比重下降0.7个百分点，第三产业比重下降0.1个百分点。

是的，南宁的第一产业占比居然是上升的，而第三产业比重是下降的，奇葩！

在第三产业即服务业所占比重下降的情况下，你修那么多办公楼干啥，养蚊子玩？

秘密就在数据里：2019年，南宁全市固定资产投资比上年增长9.9%（又是一个从2015年以来逐年下跌的数据），其中，项目投资比上年下降9.4%；房地产开发投资比上年增长32.1%（《2019年南宁市国民经济发展统计公报》）。

图表来源：南宁市统计局

房地产在唱重头戏。

全年房地产开发投资1461.08亿元，比上年增长32.1%。其中，商品住宅投资1034.06亿元，比上年增长33.9%；办公楼投资82.78亿元，比上年增长31.5%；商业营业用房投资115.41亿元，比上年增长17.3%。

图表来源：南宁市统计局

注意，办公楼投资增长31.5%！

对应的实体经济却萎靡不振：2019年全部工业总产值比上年增长1.4%。

南宁的玩法实在看不懂，政府想卖地，开发商纷纷接盘，但是建成后根本卖不动，空置率全国第一，这个游戏基本玩不转啊，万一……那么，银行……那画面简直不敢想象。

佛系佛山：务实老板不进甲级写字楼

在南宁“红”了的这张《戴德梁行2019年Q4大中华区主要城市甲级写字楼市场情况》表格中，佛山以写字楼空置率第二摘得“榜眼”：

数据来源：戴德梁行研究部

很多人可能会很奇怪，佛山不是一直很沉稳低调吗？不是GDP刚刚过了万亿吗？为什么会有这么高的写字楼空置率？

近日，国家信息中心发布2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判，2019年17个GDP万亿城市房地产投资依存度随之出炉，郑州入围，依存度位居榜首，后面就是杭州和佛山。

在2019年的全国城市卖地收入排行榜上，佛山也以698.4亿位列第16名，紧跟长沙，力压西安、济南、深圳，把和自己同级别的城市东莞甩开八九名之远。

就珠三角而言，佛山每一轮都是楼市“松调控”的“急先锋”：2014年如是，今年也如是。所以，不要误解佛山的“低调”。

佛山写字楼空置率高企的背后，是佛山市制造业大市的结构决定的：佛山三次产业结构为1.5∶56.2∶42.3，也就说，工业在佛山依旧占据最大的比重，这种情况下面，佛山对写字楼的消化能力有限。

而且佛山是民营经济大市，2019年民营经济增加值6748.31亿元，占全市生产总值的比重为62.8%，老板们对所谓甲级写字楼没有执念。

有的干得还不错的公司就窝在民宅里照样干得热火朝天，稍微有点规模的公司愿意去普通的写字楼，但是你要佛山的老板们入驻甲级写字楼，难度有点大，大家普遍比较务实。何况经济总量、企业资源、政府资源都不能和一线城市相比，因此，“你只管狂修甲级写字楼，我反正不去”成为佛山老板们的常规选择。

一方面是地方政府需要卖地收钱，需要修更多的甲级写字楼来撑门面，另一方面是买方市场的不买账。最后的结果就是：写字楼空置率第二。

厦门以40.4%的写字楼空置率夺得第三名的原因在于：房价太高，收入不高，屌丝叫苦，人才都跑。

厦门的住房均价是在北上深之后的，牛不牛？厦门是“一线房价、三线工资”的都市怪圈，苦不苦？

数据来源：安居客

厦门的现状是什么？产业规模小，经济总量小，甚至找不到一家在国内制造业能够形成完整产业链、知名影响力的现代制造业企业。据《21世纪经济报道》的新闻显示：毕业生留在厦门，最好的选择是去国有企业，大多属于房地产、制造等传统行业，新兴产业目前的体量太小。

既然如此，修那么多高楼大厦干什么？空着！

总结一下：

拿写字楼的空置率这一指标比拼，广州是全国所有城市的标本，而且在内陆所有的重要城市中，广州的写字楼空置率是最低的。为什么？因为政策、环境等诸多方面的原因，广州人每用一分钱都要力求效率，如南宁一样修一大批写字楼结果空置率超过一半，这种事，广州人永远干不出来。

这个空置率“最低”意味着：不铺张，不浪费，最大程度地利用了社会资源。广州人在一轮又一轮的写字楼修建狂潮中保持了淡定，其实是为经济的增长提供了更多的腾挪空间。

广州超低的写字楼空置率当然是各方力量良性互动的结果，什么叫过“紧日子”？广州的这种状态就是过“紧日子”。

广州

保持经济平稳增长，适应市场节奏将写字楼空置率保持在较低水平，同时也是一种值得点赞的治理能力。这后面节省的资源不是几百万、几千万，而可能是几百亿。

随着中国经济整体形势的变化，广州人的类似经验应该被高度重视起来。

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