父母以未成年子女名下房产设定抵押，有效吗？

作者：天津泽惠律师事务所

【案例】

2018年5月，夏某向李某借款人民币100万元，并以未成年女儿夏晓丽名下的幸福小区房屋作为抵押，签订了《抵押合同》，并办理了抵押登记。

借款到期后，夏某未能按期偿还李某借款，李某主张对夏晓丽名下的房产享有优先受偿权。但夏某认为，幸福小区的房产是夏晓丽的，其办理抵押行为无效。为此双方发生了争议。

【法律分析】

其一【房屋的权属】不动产的权属以登记为准。虽然该房产是由父母出资购置，但父母已通过登记方式将房产的所有权实际赠与未成年子女，故，该房屋的所有权人为未成年子女，房屋应认定为未成年子女个人财产，而非家庭共有财产。

其二【监护人的处分行为】房屋作为未成年的财产，父母作为监护人，仅是代为管理。根据《民法典》的规定，监护人处分未成年人的财产，必须是为了维护被监护人利益。这是一个边界范围。超越这个范围，则不能进行处分。该规定旨在限制监护人对未成年人财产的处分，从而使未成年人的财产得到保护。

其三【房产抵押行为】鉴于房产的价值较高，抵押行为的风险性也很高，因此父母抵押其未成年子女名下房产的行为，原则上应推定为非为其未成年子女利益，除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。比如，如果以房产抵押借款是为了给子女筹集出国留学的费用，就属于直接对子女有利。如果是为了公司经营，则显然不是为了子女利益。

因此，判断抵押行为是否有效，关键在于确定是否为子女的利益而设定。如果是为了子女利益，则抵押行为有效。否则，就是无效的。

本案中，夏某以夏晓丽名下的房产抵押借款，也需要结合夏某借款的目的进行最终的判断。

【法律依据】《民法典》第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”

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