园区大规划曝光,开启3.0时代。


板块规划—第77期
读懂板块规划,方知板块未来


园区迎来全新地标群
在苏州,如果问,最想买哪里的房子?10个人中,起码有8个会说园区。
一方面,是因为园区在城市界面、就业机会等多方面,有绝对领先优势,让无数人挤破头想进来。
拿今年人口普查数据来说,园区以5.01%的年均增速,位例第一!
另一方面,强配套加持下,园区是全苏州房子溢价率最高的区域之一。奈何,随着开发逐渐深入,核心土地越来越稀缺了,无形中增加了买到难度。

园区
园区最想买哪里?同样以10个人为例,应该有超一半答案,是现代大道沿线。
先普及一下现代大道的背景。
ta是园区的中轴线,西起东环路、东至沪宁高速收费站,一路向东,连接苏州古城,穿越最繁华的湖西、湖东。
ta也是园区的“财路”。从玲珑湾到东沙湖太阳城,年年10%+的涨幅传奇,让其成为苏州楼市风向标。

近日,一组效果图的曝光,让现代大道又成为了楼市热议的焦点。
先提前剧透一下,从东往西,约2公里的距离,密密麻麻排布着几十栋超高层,超震撼!


湖东CBD东扩
园区3.0白塘商务区冉冉升起
现代大道的超高层地标群其实早有苗头。
去年10月,星塘街东,现代大道南一宗商务金融用地、零售商业用地被恒泰竞得,成交总价2.44亿元,成交楼面价11700元/㎡。

目前该地块已经动工,由一栋153.8米的超高层塔楼+裙楼组成,基本确定为苏州自贸区商务中心,未来房产交易中心、一站式等都要搬到裙楼里。


值得一提的是,自贸区商务中心紧挨1/5号线交汇的星塘街站,远期还预留9号线等多条地铁线,有望实现5线换乘,出入口就多达11个。
地铁上盖,带来源源不断的人流,未来这里无疑是园区3.0,苏州商业和超高旗舰,全新核心!
超高层的脚步也没停下。今年3月,现代大道南、津梁街西一地块进行了控规调整,包含商务商业、公寓式酒店,建筑限高也由100米调整至180米。

5月,现代大道北又一宗地块进行控规调整,位置就在上述地块东侧。
用地性质由商住混合用地调整为商业商务混合用地,明确包含商业、商务、酒店、公寓式住宅。高度也由原来的150米调整为200米!


规划图网上已有曝光,由2栋超高层塔楼+裙楼组成。

其中裙楼已基本确定为摩丽茂·住友商事·圆融高端日式商业综合体。

早在今年2月底,在园区重点项目签约仪式中,就包含了摩丽茂中国总部和住友商事城市业务总部,看来,这次是进一步加深合作。


目前现代大道北侧已基本被住宅覆盖,属于园区改善聚集地。
南侧南施街段到钟南街段留有大片待开发土地,这也是湖东核心仅剩的成片空地!现只有苏州传媒大厦和汇金大厦入驻。

我们再结合效果图来看。
星塘街到钟南街段

清一色超高层,比较引人注意的是永旺南侧两宗地块。
一宗宅地今年7月即将出让,为市场化租赁用地,另一宗为城市绿地+文化娱乐用地。

闪着金光的现代大道超高层主轴线

虽然以上效果图均来源网络,但据20年5月园区官网发布的《白塘公园东南部区域城市设计》来看,现代大道南侧,确实规划了不少金融用地、商住混合用地、商务办公用地。
其中,还包含了两宗文娱用地,以及城市校园用地和科研用地。


再配上官方效果图,与网传图八九不离十。

比较明显的区别集中在白塘公园这一块。
据网传效果图来看,未来在白塘公园东南角,或将增加高楼和综合体。(具体以最终官方发布控规为准。)



虽然目前正式控规还没出炉,但可以预见,作为园区核心仅剩的成片空地、寸土寸金般的现代大道将肩负起园区3.0的重任。
而且在民间,现代大道本就一直有“财路”的说法,政府也是倾其资源,不遗余力的打造。
不难想象,未来规划一旦落地,现代大道将彻底形成以北住宅区,以南商贸区的格局,聚集高端公寓、购物中心、科文中心、顶级酒店、银行金融等顶级配套,真正出则繁华,退则宁静。
注:文章涉及规划,为房苏州猜想,具体以官方发布控规为准。且部分效果图来源网络,航拍图来源贝壳。
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