华夏、路劲、融信 地产灰犀牛的三个样本

有些时候，压死房企的可能只是一些还飘在“空中”的传言，住宅用地“两集中”就很有这“面相”。

近期，一份网传文件显示，房地产市场将执行住宅用地分类调控方案：22个重点城市土地将“集中公告”与“集中出让”，全年不超过3次；青岛、天津、济南、郑州等地先后发布执行计划，进一步印证传言的真实性。

消息传出，即刻带动世茂集团（0813.HK）、华润置地（1109.HK）、融创中国（1918.HK）等一批实力雄厚的地产龙头股涨停，以一种群众“喜闻乐见”的方式，为行业吹进“春风满地”的气象，只是这“十里桃花”真的开在所有人的心里吗？

仔细想来，“集中公告”与“集中出让”在以一种前所未有的设想，调整传统的土地出让流程。可是前者不改变供求的关系，后者不改变竞争的本质。设计者寻求提升行业运转的效率与安全性，划定对相对安全的空间，由企业市场化角逐。不过换了个战场，哪家房企都没放下武器。

于是问题来了：既然“两集中”不是市场普惠，有人享受到改变的红利，也会有人掉队。大家聆听同一个传声筒，在同一个角斗场抢资源。平台已经将所有资源公开展示，能否抢到手里就看地产商各自的本事了。

一番涨停之后，“两集中”的传言，会成为压死哪些房企的稻草？

华夏幸福：地头龙的末日

不要小看信息与资源集中管控，一些区域的传统格局或许就此打破，这样的结果一定是华夏幸福（600340.SH）最不希望看到的。

按照华夏幸福董事长王文学设想，华夏幸福商业模式以开发产业新城为主：公司与地方政府签订开发协议，启动土地整理与配套设施建设；通过提供招商引资代管与区内日常管理等服务，以及区内住宅项目开发等形式获取收益。

这套“造城”理念在环京地区颇为吃香，让华夏幸福以低价获得热门地块。

明源地产研究院曾调研固安工业园，认为在地方政府的重点“关照”下，华夏幸福的用地成本比京沪郊县低33.3%，2014年上半年毛利率接近50%；王文学也曾说，2016年前华夏幸福环京区域投资销售及回款，整体占比超过90%。

盈利模式促使拿地成本远低于竞争对手，规模投入进一步放大与竞争对手差距，让环京区域逐渐成为“少数派”的游戏。

克而瑞数据显示，2019年1-11月环京新型都市圈项目销售榜单中，同是主打产业新城理念，华夏幸福以336.3亿元的销售额排名首位，隆基泰和以215.42亿元位居次席，其余房企均未过百亿。

产业格局基本定型，客观上实现企业个体命运与区域发展的“强绑定”。当某个区域的发展，与少数企业紧密捆绑时，对企业和当地都不是好事。

地方政府特殊照顾让华夏幸福失去了全国布局的动力，导致土储分布过于单一，命运随着2017年环京限购政策落地急转直下；华夏幸福因为110.54亿元逾期不能兑付，也拉着地方政府“垫背”。在这样的恶性循环中，双方都成了输家。

真正健康的区域地产生态，应该是复合型生态，给更多地产商以足够的生存空间，避免华夏幸福这样的“灰犀牛”出现。

“两集中”方案的出台，虽然还不能从根本上杜绝“灰犀牛”的出现，但能够引导更多企业参与地方建设，避免“企业绑架地方经济”的情况进一步恶化。

当华夏幸福成为地方政府眼中必须排除的隐患时，其悲剧的命运就很难改变了。

路劲：手里无货，饥年心慌

市场越是不确定，越是考验谁的定力强。什么是定力？存货、存货，还是存货。重要的事情说三遍，也就道出路劲（01098.HK）的痛苦。

随着全国多地土地供应规模增速趋稳甚至下降，宣告楼市正在快速进入存量时代。中国恒大（3333.HK）、万科A（000002.SZ）、碧桂园（02007.HK）存货普遍维持在万亿元水平。

碰不上优质资源，这些龙头企业还能退一步从长计议，路劲却不能退。

翻看其财报数据，路劲的土储资源非常稀少，在2018年6月底好不容易提升至848万平方米，到2020年6月底又下降至701万平方米。

要知道，为了规模成长，2007年号称“豹哥”的路劲原执行董事单伟豹，还曾以18亿元拖回顺驰超过600万平方米土储，以及超过66亿元的整体负债；如今面对生死，路劲根本没有什么底牌继续留在牌桌上。

当然，路劲还可以买。毕竟建立“集中公告”与“集中出让”的运作模式，客观上将不同规模的房企，聚合到相同的卖场——饭店怎么可能拒绝顾客。

可是土地毕竟是稀缺资源，游戏规则还是价高者得。一旦目标地块成为龙头企业势在必得的猎物，或多家房企成批聚集抢地的情况，造成无法以预期价格购得地块，路劲是否有足够的勇气扛起杠杆高价购地，在满是不确定的2021年大步向前？

2007年后的十多年里，路劲再没有过大手笔，甚至在全国楼市快速发展的时段，也没有撒出“高杠杆+高周转”的大杀器。到现在，路劲已经“猥琐发育”近15年。如今面对这么多风险，哪里还有逆势而上的胆量。

至于现金，更不敢多想：2020年中期路劲满打满算才有152.42亿元。倘若支付127.27亿元的短债与17.31亿元的应付账款及票据，能够用来补充土储的筹码几乎为零。

论土储，家底从来没有别人厚；论勇气，保守已经渗透到骨子里。这样的路劲，很难抵挡“两集中”政策的考验。

融信中国：告别“冒险王”

路劲没有胆量，不代表竞争对手也没有。在地产圈儿，信奉“爱拼才会赢”的人不在少数，融信（03301.HK）就是其中一家。

这是一种线性逻辑：你肯花钱，我比你还要敢花钱；你铁了心增加土储，我比你的心还要硬。“撑死胆大的，饿死胆小的”，虽然这是冒险行为，但还得遵守市场规律：只要市场需求还在，纵使土地价格高企，将土储转化成存货后仍然不愁卖。

在楼市快速发展的那些年，怀有如此价值观的企业不在少数，而且多数获得了快速成长。

况且融信闯入主流房企阵营，并不是“欧氏三兄弟”的创业故事，也不是2018年合约销售额首度破千亿，而是2016年7月，经过400轮竞价，以110.1亿元、溢价139%、楼面价100315元/平方米夺取上海静安中兴社区两地块的豪气干云。

公开数据显示，在众多房企2020年平均合约售价刚刚破万时，融信从2018年开始就从未让该数据下滑至20000元/平方米之下。一直以来，融信坚持“高举高打”的战略，而且取得了不错的成果。

然而高价拿地的前提，还是要以低资金成本为根基，观察融信的数据，其资金成本必然不低。

第三方统计数据显示，2020年国内房地产开发企业发行境内信用债票面利率平均值为4.91%，低于融信在2020年3月与4月，发行的两笔利息为5.9%的信用债。

至于美元债，融信的资金成本同样很高。年中时期，时代中国曾以6.0%成本发行2亿美元公司债，碧桂园以5.4%的成本发债5.44亿美元，两笔费用同样低于融信以7.35%的利息发行的美元债。

融信通过高于市场平均成本价，超负荷撬动土地资源，已经影响净利润增长。在其最新发布的2020年度盈利预测中，融信明确表示归母净利润将下降20%-30%，状况并不乐观。

其实2020年监管部门出台的“三条红线”政策，目的就是为了限制房企继续“玩火”，通过控制流动性尽快疏散房企内部风险，尽可能避免企业“用命换钱”。可是融信一直在坚持“走钢索”模式，控风险谈何容易。

公开数据显示，融信仅以73.8%踩中剔除预收款后资产负债率一条“红线”（净负债率91%，现金短债比1.7），看似情况可控；可是高企的运营成本，以及不断走低的利润，导致融信缺少去红线的弹性——上红线简单，下红线可就太难。

“三条红线”的问题还没处理好，又添了“两集中”的烦恼，融信中国的日子同样难过。

结语

纵观整个地产业，会只有华夏幸福、路劲、融信三家企业遭遇危机吗？实际上，在全国范围内，以“地头蛇”形态绑架区域经济，土储资源枯竭、在风险刀头“舔血”的企业，从来不再少数，部分企业的规模甚至已有千亿。让整个产业安全落地，必须将它们逐个安置清理。

这样看来“两集中”政策出台，是在营造优胜劣汰的竞争环境，尽快消解竞争实力孱弱的企业，让它们走向舞台的边缘，逐渐成为优质企业继续成长的养料。相信不久的将来，会有多家房企爆出各种问题，不过这也正是市场健康良性发展的重要表现。

☞ “两集中”会杀死谁？

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